深入商业房产 益民百货另类转型路径

　　2001年在上海淮海路上购进的大量商铺，5年后变成了益民百货（600824）的救命稻草。

　　“随着商业房产投资规模不断扩大，公司现在的主业已经变成两块了。”益民百货董秘邵振耀近日接受采访时坦陈，商业物业租赁和专业店连锁的混业发展思路，正在成为公司发展的主流方向。

　　“研究界现在都很难界定益民百货这类公司究竟是属于

零售业还是房地产业企业。” 申银万国证券研究所金泽斐分析师说。

　　困境求索

　　“早在上世纪末，我们就发现在上海淮海路上做单一的零售百货业，已经很难活得很好了。”邵振耀回忆。益民百货地处上海市淮海路的繁华地段，周遭专业商场超市林立，企业经营一度陷入困顿。涉足商业房产投资5年之后，企业并没有出现重大转机。

　　“目前我们的主营业务大致上可以分为两大块，即商业零售和商业房地产。前者主要包括古今内衣、上海龙凤金银珠宝、上海床上用品以及星光仪器等，后者主要是淮海路段商业房产的出租经营。”益民百货董秘办有关人士介绍，“目前，公司利润更多的还是来自于商业零售方面。”

　　尽管如此，益民百货做强商业房产的目标显而易见。公司2006年末的配股说明书显示，经过近年来的结构调整，公司不断收缩综合百货业务，加大对商业房产的投资。由于商业房产投资规模较大，为不延误商机，公司不得不同时依靠自身积累和运用公司信用获得银行贷款支持。

　　但益民百货转型商业房产之路并没有想象的顺利。接近公司高层的消息人士说，从目前的投入产出看，公司在商业房产方面的投入比零售商业要大得多，但这一投资所带来的回报暂时还没有后者大。但他表示，益民百货的大股东是上海市卢湾区国资委，在政府机构“隐性”介入下，相信引进战略投资者事宜很快会水落石出。届时，新进资金将为企业发展增添后劲儿。

　　该人士透露，政府介入后，公司变更名称事宜初步已确定。但不会叫做淮海地产，因为企业作的并非房产地开发，仅是经营而已。

　　另类转型

　　采访中，多位益民百货人士都在强调公司发展的商业房产项目，而非商业地产。

　　“商业地产需要足够多的资金作后盾，在没有政府支持下，益民百货目前不具备这样的实力。”前述公司董秘办人士介绍，资产换血之初，公司一度想在房地产领域大展手脚，但淮海路寸土寸金的地块并不允许企业如此作为。因此，公司于2001年大量购进的商业地产项目没有再次转手，而是选择了囤积，然后进行租赁谋利。

　　截至目前，益民百货已拥有自有产权物业总建筑面积为17多万平方米，其中淮海路周边地区面积达9万多平方米。其中，淮海路地段的商业房产主要是租赁经营。

　　前述益民百货董事会人士表示，尽管有如此之多的地产项目，公司没有考虑短期内转让，因此，公司实质上是在发展商业房产项目。“好比鸡生蛋、蛋孵鸡，我们希望这些房产项目通过租赁等手段，能为公司带来更多的可发展空间。”这位人士说，这也是益民百货在转型过程与其他零售商业公司的迥异之处。

　　国金证券分析师张彦认为，上海淮海路地段昂贵的地价决定了益民百货的发展方向。但在房地产业务上，益民百货只经营、不开发的模式，与通常意义上的房地产企业又不具有可比性。这一“另类”的模式最终能否成功，要看大股东卢湾区国资委是否愿意利用这个平台，投放更多的房产项目给益民百货。

　　前景难卜

　　2006年，也就在益民百货转型战略实施进程中，身为零售企业的原*ST烟发（600766，现名圆城股份）和原*ST济百（600807，现名天业股份），通过资产债务重组，公司主业及资产价值发生根本性转变，结束了多年衰败的历史。这两家一度濒临死亡边缘的企业走的是一条彻底向房地产业转型的脱胎换骨之路，继而“摘星脱帽”，成为二线房地产蓝筹股。

　　显然，益民百货的转型模式并非如此。

　　“益民百货转让老字号品牌主要是在利用自己的品牌价值来吸引资金。”零售行业资深分析师王玉才指出，在

人民币升值和商业房产供应比较紧缺的背景下，投资商业地产对公司经营来说是多了一个渠道。但从零售商业的属性看，零售业毛利率普遍较低（公司2006年商业部分毛利率为34.05%，而房地产业务毛利率高达84.42%），对资金周转要求也比较高，所以企业投资商业地产还要考虑资金周转和经营管理是否会发生冲突等问题。

　　“具体到益民百货的个案看，大量购进房产后转而租赁，要求企业必须要有足够多的资金可以沉淀下来，同时又要考虑是否会影响到零售本业的发展。”一位券商人士表示，益民百货现在做的貌似“鱼与熊掌可兼得”的一件事情。这种另类能否成功，还取决于市场的检验。

　　“尽管发展思路有别，但大多数零售商业已然开始转型。”王玉才说，依托卢湾区国资委优质房产资源的益民百货，能走多远，或许更多要看政府的意志。

中国经营报记者：杨冰、黄杰