小产权房：有产无权照样热销

　　编者按：建设部的“风险提示”使“小产权房”骤然成为舆论关注的焦点，其“何以存在”、“有何风险”、“结局如何”都成为社会关注和讨论的热点话题。编辑部特别组织了这组报道，透过对这些小产权房项目的解读，我们不仅看到其对高房价市场的对抗和对住房保障体系苍白无力的反衬，更看到了城乡二元社会结构对以土地、房产为代表的社会资源的人为分割。为数不少的城市居民被低廉的房价吸引到小产权房项目中，的确是值得人们深思的现象。

　　“城市居民不要购买在集体土地上开发修建的住房。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”这是不久前建设部发出的风险提示。这个风险提示的理由是，按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，因此在集体土地上开发修建的住房不能办理土地使用证、房产证、

　　面对建设部的风险提示和相关法规设定的禁区，一些“小产权房”项目在现实中正在变换着各种形式进行销售，成为一个灰色的监管区域。

　　本报资料照片规避法规禁区小产权房变形销售

　　日前，记者来到位于成都市北三环外北湖风景区内一个叫“北湖印象”的楼盘。根据记者多年的看房经验，“这样的房子，估计每平方米应该在4000元以上了。”“每平方米2000多元！”售楼小姐的报价让记者一惊。

　　“为什么这么便宜？”听惯了噌噌上涨的商品房报价，突然听到成都住房四五年前的行情报价反倒有些“不习惯”。

　　“因为这些房子没有产权，我们签订的是70年的物业使用权转让协议，而不是商品房买卖协议。”

　　“那不就是小产权房吗？”

　　“不是小产权房！因为我们什么产权也不会给你，你仅相当于一次性缴付了70年的住房租金。”听到记者提到“小产权房”，售楼小姐突然显得很谨慎，一再强调说，这不是“小产权房”，也没有开发商进行统一开发，而是政府为当地农民集中居住而修建的“新居工程”，多余部分的房子可以拿出来一次性转让70年的使用权。在该售楼中心公示的住房销售表上，记者看到正在“销售”的二期数百套住房中70%都已经“名花有主”了。

　　随后几天里，记者在成都其他几个城郊地区采访了解到，像“北湖印象”这样以转让“物业使用权”、“数十年一次性长租”等形式销售“小产权房”正成为此类项目规避法规禁区的一个普遍手法，有的项目接待中心干脆就将“住房销控表”改名为“住房租控表”。

　　城区高房价、低保障热了“小产权房”

　　在小产权房受到市场热切关注的背后，其实是城区的高房价和住房保障体系的不完善。

　　“由于不是成都户口，所以不能购买成都市的经济适用房和限价商品房；由于没有固定的正式工作，购买普通商品房，也没有银行愿意提供按揭贷款；所以面对城区的高房价，我们只能选择价格适中的小产权房。”来自遂宁农村的范树发多年来在成都靠倒腾电脑、手机等电子产品养活自己和家人，为了圆在成都拥有一套住房的梦想，不久前在华阳买了一套“小产权房”。

　　除了住房保障体系覆盖面有限的问题之外，经济适用房、限价房等保障性住房的定价方案也让这些保障性住房被挟裹进不断升温的房地产市场里面，致使住房保障体系随着房地产市场升温而“水涨船高”。据了解，包括成都在内的全国大部分城市的保障性住房定价方案均是参照周边同类商品住房的价格下浮10%左右进行定价的，而由于房价上涨加快的原因，这些保障性住房的实际定价往往与该地区一年前、甚至数月前的商品住房价格一致。一年前买不起商品房的家庭，一年之后，也不太可能就买得起经济适用房或限价房，这类家庭往往也被迫加入到小产权房的购买者之列。

　　比商品房的价格低了50%左右的小产权房对于大多数普通购房者来说，其巨大的吸引力是不言而喻的。“不能办理房屋产权登记，没有房产证，不就是交易起来困难吗？买这类房子本来就不是为了投资，而是为了居住。说白了，不就相当于花了一笔钱租了一套长期住房嘛。”小产权房买主范树发的想法，代表了很多此类购房者的心态。

　　同地不同价农民有疑惑

　　如果农村集体土地迟迟不能合法化入市流转，农村集体经济组织就只能面临两种选择：被动地等待政府征地，将集体土地转变为国有土地，获取一定的土地增值收入；或是冒着不受法律保护的风险，主动地流转集体土地以提前并最大化实现土地增值。

　　“凭什么地方政府只花费几万元的补偿就可以征用我们的土地，而后再以数百万元一亩的高价拍卖给开发商。为什么我们不能直接将集体所有的土地放入市场进行流转，或直接进行开发？”在采访小产权房过程中，记者总能听到一些村民对国有土地和集体所有土地“同地不同价”、“同地不同‘国民待遇’”的疑惑和不满。

　　“农民最大的资产财富就是他的房产，由于宅基地不能流转、集体土地不能进行开发建设、其使用权不能抵押等法规限制，他们所拥有的最大资产财富往往不能变现成其加快经济发展的生产资本。”四川省建设厅村镇建设处处长文技军告诉记者说，“不可否认的是，很多集体经济组织通过‘小产权房’等形式让一些农民致了富，也凸显了在市场的需求下，农民将资产变资本迫切愿望。”

　　“国家应当让能发挥更大土地效益的地方按市场的规律去高效配置资源，发挥土地的功能作用。在保护耕地的前提下，让农村集体土地按照市场价值自由进入市场，这既可以避免先由地方政府征用转为国有土地之后，再以高价出让土地的行为；又能消除同一土地，由于土地所有性质的不同，造成巨大的差价，从而更充分地保障农民的权益。”被称之为成都市村民土地股权化改革典范的成都龙华农民股份合作社董事长李刚建议说。

　　武汉：交易信息只在知情人圈子中散布

　　春节以来武汉房价迅速拉高，市区已鲜有5000元以下的楼盘，过去市场上从未听说的“小产权房”也开始浮出水面。记者调查发现，在武汉购买廉价“小产权房”的人群并非中低收入家庭，老板、公务员、教师甚至包括律师等中高收入群体是这个灰色市场的交易主体。

　　武汉市“小产权房”多集中于城中村及城市边缘地带，房屋多是农民在富余的宅基地盖的房屋，或者城市周边乡村大面积进行新农村建设，在资金不足的情况下引进外援开发，一部分留给当地村民居住，另一部分则向外发售。[详情]

　　北京：高房价时代的“小产权房”之惑

　　近几年，北京房价持续上升，导致出现“小产权房”的热销。北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域。目前，北京市的“小产权房”占到市场在售楼盘总量的两成左右，“小产权房”的房价多在每平方米2500元至4000元之间。而这个价格仅为北京环内商品房价格的25%至30%。[详情]

　　南京：不会搞一刀切全部拆除

　　一名街道办主任私下告诉记者，南京城郊的小产权房从2000年左右就开始有了，一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发，有的村组开发的项目现在已经住进去了几万人。这些小产权房实际起到了经济适用房的作用，因为价格便宜，吸引了许多中低收入者来购买。[详情]

　　西安：收入有限能住就行

　　在西安某高校工作的曲先生，两年前在西安西郊某城中村改造项目上购买了一套“小产权房”。“房子大概90多平方米，价格是每平方米1000多元，是市面上的商品房价格的1/3，物业各方面条件都不错。”曲先生对现在所住的“小产权房”十分满意。