教育配套被轻视 高档住宅区盛名难符

　　■本报记者王小霞

　　伴随着高考录取工作的延续，最近，不少房地产项目都将自身的教育配套资源放在了宣传重位，有些甚至干脆直接围绕“教育”说事。本报记者采访了解发现，与此前京城楼市打出教育主题有所区别的是，现今爆发的教育地产主题之热，其背后的“诱因”已经不再是为了项目而进行宣传，而是由于一些新兴居住区内教育配套发展不均衡，激发区域居住品质矛盾突出所导致的。甚至于在京城一些新兴高尚住宅区内，因为教育配套资源的匮乏已经引发业界和购房者质疑其“盛名之下其实难符”。

　　高尚住宅区教育配套太少

　　在采访过程中，北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环向

中国经济时报记者坦承自己正准备搬到

朝青板块，除了项目本身，他非常关注的一个问题就是教育配套如何。

　　现阶段的朝青板块尽管已经因为区域内高端项目云集，包括道路、商业等相关配套日益完善而被冠名为“新兴高尚居住区”，但由于教育配套资源相对薄弱，而且此前几大项目在开发过程中并未过多关注教育配套问题，导致了目前区域内教育配套资源匮乏。

　　记者在朝青板块走访时发现，朝青板块内尽管聚集了十几个高档定位的项目，如润枫水尚、星河湾、天鹅湾、首创Ａ－Ｚ ＴＯＷＮ等，但只有润枫水尚是目前该区域内惟一一个已经规划建设完毕、总建筑面积达1．2万平方米、设有一所9年制36班义务教育中学的项目。北京润丰房地产开发有限公司总经理王宇告诉记者，根据北京市有关规定，在住宅建设过程中必须要达到7％的教育配套指标。“而从现在的市场调研来看，整个朝青板块只有润枫水尚一个项目建有学校。”

　　开发商嫌教育配套回报少

　　一位业内人士告诉记者，教育配套是“花最多钱却得到最少回报”的工作，很多开发商自然不会主动去打造，更多地还是依赖政府实施的教育配套。殷则环告诉记者，曾经接触过不少开发商，他们的想法是，教育配套的投入最后反正都是上交政府，所以守着很好的教育资源，却千方百计把教育配套的面积降低。

　　多数开发商在开发住宅项目时，一般都将教育、医疗卫生等获利颇微的配套设施拖到最后再开发。“常常是小区业主已入住好久，而这些公共配套设施建设才开始，这使许多前期业主无法享受到小区配套带来的便利。”万年花城的业主刘先生告诉记者。

　　“新建小区内的教育、医疗卫生、社区管理等公共服务设施的配套建设，和开发商的利润没有太直接关系，因此开发商一般会将这些配套的开发放到最后。”北京宏济创业房地产公司副总经理毛炳辉分析认为，因之前并没有对公共配套设施交付使用时间做出明确规定，尤其是分期开发的项目，资金基本是前后滚动开发，前期开发的销售款用于后期开发，在这种情况下，开发商一般会选择先将滚动开发的资金用于住宅开发，而非配套。

　　开发商因为投资回报少不愿意建设教育配套，但许多新建社区又急需教育资源，一时间，教育配套太少引起许多新兴社区购房者的不满。为此，今年3月1日，北京市国土、规划和建设三部门联手出台了《新建住宅小区商品住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，明确指出，教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用。

　　“但是，市建委不可能了解到每个小区具体的建设进度，因此开发商能否按照市建委下发的这一办法去执行就需要业主监督，但业主不是专业人士，不可能监督开发商的开发进度。”所以，教育配套资源开发还得靠开发商的自愿。

　　“事实上，开发商应该要有长远利益观，教育配套资源对项目只有好处没有坏处。”王宇表示。根据统计数据显示，从2006年到2007年，海淀区一手商品房的均价每平方米上涨了3000多元，可谓是升值迅速。其中万柳地区涨得最多，从10477．8元／平方米涨到14500元／平方米。而导致这样局面的直接原因之一就是区域内丰富的教育配套资源。

　　教育配套升值空间大于房产项目

　　在近日举办的“朝青板块教育配套规划及发展趋势论坛”上，北京市

城市规划设计研究院原院长柯焕章在接受本报记者采访时表示，目前在很多新兴的居住区解决教育配套资源的确是一个很现实的问题，完全由政府来做，压力比较大。如果开发商加入进来，分担一部分政府压力，肯定是一件值得鼓励的事。

　　“好的教育资源是绝对稀缺的，因为这种资源不能通过产业化的方式得到迅速扩张，它不像生产汽车一样可以规模化。” 清华大学周榕教授告诉记者，教育资源与地产项目相结合，从长远来看肯定是稀缺的优质教育资源，其升值空间要远远大于房地产项目本身。无论从投资还是居住的角度，选择和优质的教育资源为邻，也是购房者最明智的选择。

　　对此，物业专家舒可心认为，城市新兴居住区产生后，必然会带来一些新的教育配套资源，如果开发商和政府相关部门以及好的学校合作，实际上能够在很大程度上帮助政府将好的教育配套资源引进新兴的居住区内。

　　由此可见，在像朝青板块这样的新兴居住区，有了成熟的住宅氛围、商业配套以及便捷的交通并不足以支撑整个区域的升值。要使朝青板块尽快摆脱“原有教育配套不足，新建教育配套跟不上”的尴尬，在政府主导教育资源的前提下，开发商也应该为小区内孩子们的上学问题多做努力。