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透析农村出租房经济现象http://www.sina.com.cn 2007年07月12日 23:44 中国经济时报
李阳育 近年来，随着镇海城市化和工业化进程的迅猛推进，特别是民营经济和第三产业的快速发展，外来务工人员大量涌入。据一份调查资料显示，目前镇海区本地户籍人口22．5万，而常住半年以上登记在册外来人口约19．6万，加上部分未登记的，实际居住人口已经超过20万，其中有近15万人需要临时租用民房居住生活。 个案剖析 蛟川街道中官路村村民老谢每月都有一笔固定的收入，那就是来自出租私房的1200元房租。自前年旧房被拆迁后，老谢在临江小区安置到两套三居室的新房，现在他自己住一套，另一套被他隔成四个小房间，每间每月300元出租给了几个外来务工人员。老谢所在的中官路村毗邻镇海经济开发区，由于开发区多数企业没有专门的集体宿舍可供居住，出于房租等方面的考虑，外来务工人员一般在企业周边租住当地农民的房屋，目前这个只有838人的小村，已暂住有5000多名外来务工人员。 这样的情况在其他镇、街道也不是少数，镇海不少农户房源充裕，一家三四口人，住房面积大都在二三百平方米以上，红火的“出租房经济”，盘活了农户的存量资产，给他们带来可观的收益，越来越多的农户开始把出租房屋作为收入的主要来源。据测算，目前镇海有“房东”近2万户，年租金收入约在1．5亿元，户均达8000元左右，某村一最大“房东”年租金总收入甚至超过了20万元。“出租房经济”正成为当前越来越热的经济现象，然而看似红火的背后却隐含着复杂而深刻的社会问题。 背后隐忧 1、无良商贩、不法行为得以滋养。大量的出租房成为无良商贩的经营场所和假冒伪劣商品的集散地以及一些不法行为的窝点。 从安监、公安、消防、卫生监督等职能部门了解到，由于缺乏必要的监管，有些暂住房已经成了各类无良商贩的非法经营场所。这些非法加工窝点所生产出来的食品，或多或少存在卫生问题，其卫生安全状况实在令人担忧。一些地方发生的食品中毒事件，究其来源，也大多与这些出租房有关。至于那些不具备安全资质的农村茶水炉，非法行医、黑网吧等，其安全隐患尤为突出。2006年以来，镇海区相关部门曾多次调集大量人力，开展统一执法，联合整治，共查处、取缔非法经营生产窝点数百家。但由于不法窝点的隐蔽性，非法经营的灵活性，再加上能牟取暴利却成本低廉，造成了蜗居在出租房内的不法经营窝点难控制、难根除的局面。 2、集体经济变相支持，使得社会资源分配不公。房租成了不少村民的收入来源，而其成本并不像“房东”们想象的那么低廉，全体村民努力积聚的集体经济，正在变相支持部分村民得益的“出租房经济”。 在对一些“出租房经济”比较发达区域的调查中，许多镇、街道和社区、村干部都有这样的反映：集体经济是在贴钱支撑本地的“出租房经济”。如中官路村的5000多外来务工人员，暂住在2万多平方米的出租私房，一年下来，村里在保洁费、治安联防费等方面，至少要多开支60万元。即使一些规模不大的村庄，每年要增加的开支也都在20至30万元之间。在增加集体经济负担的同时，部分村民出租房屋获益，而费用却是由集体经济来买单，又造成社会资源分配的不公。 3、违章建筑大量产生，影响了新农村建设。“出租房经济”导致不少村民私搭滥建，扰乱了正常的新农村建设规划。 在利益驱动下，各地出现了不少村民违反国家用地政策，大肆搭建违章建筑的现象。大量未经规划而形成的违章建筑，既侵占了有限的土地资源，又影响了村容村貌的美观，和当前社会主义新农村建设的目标背道而驰。为此，政府不得不耗费大量的人力物力对违章建筑进行集中整治，然而“出租房经济”的低投入高回报使这一现象很难杜绝。据镇海区某街道城建办负责人介绍，在春节假期短短七天的时间内，就有村民利用当地政府放假期间，抓紧进行违章建筑的搭建。这样不断反复的拆迁整治，不仅大大增加了行政成本，还浪费了宝贵的社会资源。而且在新农村规划建设的过程中，在对村容村貌进行环境整治过程中也遇到不少来自“房东”的抵制。 4、“新市民”惰性滋长，不利社会发展进步。滋长的直接诱因就是坐收房租。 在一次主要针对失土农民的招聘会上，笔者发现政府组织的此类活动并不被失土农民们看好许多岗位并没有招聘到合适的人选，原因是失土农民嫌劳动报酬太低。一位失土农民告诉笔者，其实家里并不缺这点小钱，每个月８００来块的报酬和他的预期有一定的距离。虽然没有一技之长，可他仍然宁愿呆在家里收房租过日子，也不愿意去做诸如保安、保洁、护绿等做起来比较辛苦的工作。大钱挣不来，小钱不愿挣，反正可以坐收房租，成了许多失土农民的共有心态。于是，一些村落出现了终日围坐在麻将桌旁边度日的职业“麻友”，这种现象的出现滋生了更滋长了部分村民的惰性。 应对之策 针对农村“出租房经济”发展过程中出现的偏差，各级政府部门应该积极探索矫正之策。应对之策的重点在于有效遏制“出租房经济”消极因素的继续滋长。 １、建造外来人口公寓，引导适度集中居住。政府要因势利导，除了拆除农村私搭滥建的违章建筑之外，应积极推进外来人口集居工作，鼓励辖区内有条件的村、企业建立外来人口集居中心，并从建设用地和资金上加以扶持。如中官路村从２００４年起，就把原来村民拆迁所需的过渡房改建成了外来工公寓，又根据区里的统一规划，投入资金３００多万建造了新的外来工公寓。外观整洁漂亮的外来工公寓，每套面积有三十多平方米，里面厨卫设施、有线电视、电话一应俱全，而每月的租金仅２５０元。加上实行统一的全封闭式物业管理，住户们的安全感、舒适感也大大增强。于是，一些暂住在私房里的外来人员纷纷搬迁到了集中公寓。 ２、探索“出租房经济”改造新模式。在开展农村违法建筑集中整治活动中，通过宣传教育和典型曝光相结合、强制拆除与自行拆除相结合等举措，有针对性地对村民进行启发疏导、教育引导，使违章建设户明事达理，自觉纠正违法建设行为，把问题解决在萌芽状态，不能坐等私搭滥建蔓延。同时，在实现“出租房经济”有效管理的前提下，要探索村民集资、合作建设等市场化运作机制，按照谁投资谁得益原则，保障失土农民的部分经济收入。“出租房经济”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索改造的新模式、新办法，以有效防止新的私搭滥建现象的发生。 ３、实施“人户一致”管理，明确房东管理责任。２００６年，镇海区针对农村出租房开展了“人户一致”管理试点工作。对辖区内所有出租私房以及居住人员进行了全面的排查，并对出租私房按房东的门牌号进行逐一编号，户户对应，做到了“三清”，即出租私房底数清、房东情况清、居住人员情况清；做到了“四一致”，即人、户、间、证四个一致。还制定了房屋出租申报制度、流动人口情况报告制度和居住人数定额制度，进一步明确了房东的管理责任，有效地抑制了出租房内不法现象的产生。目前，该区出租房屋户房东签定责任书已经达到１００％，“人户一致”率已达到了８０％。 ４、完善“分层次管理”，切实保障管理到位。根据外来务工人员的不同情况确定不同的管理级别和责任人，实施“分层次管理”。对居住相对固定，有正常经济来源，无违法犯罪嫌疑的外来人员，一般由协管员进行常规登记、验证；对经济来源不明、无固定职业、接触人员复杂的人员由地段民警直接进行重点管理；一些有违法犯罪嫌疑的重点对象，列入不放心对象进行特别管理。通过出租房分层次管理，违法犯罪线索得到了及时的发现，也有效地降低了刑事案件发案率，从一定程度上杜绝了各类刑事案件的发生。 ５、加强社会服务工作，打击违法犯罪。对于在出租房中易出现的问题，政府除了严厉打击以暂住房为集聚地的各类违法犯罪外，还应该不断探索工作方法，积极创新工作思路，大力加强社会服务工作，以建设“新镇海人”活动中心等载体，对外来人员进行集中教育，提升他们的文化素质，通过广播宣传等形式，切实加强法制宣传教育。充分发挥劳动调解中心、人民调解中心、法律援助站等的作用，积极为进城务工人员提供工伤调解、法律援助、计生等服务，帮助他们解决实际困难，把隐忧消灭在萌芽状态。 “出租房经济”的“旺市”随着城市化、工业化进程的加快和深入而来，它是经济社会发展的衍生物，我们必须以科学发展的角度，本着以人为本的思想，本着唯物辩证的哲学观点去透析这一社会现象，真正把消极因素转化为积极因素，也让“出租房经济”在社会主义和谐社会建设的进程中发挥积极作用。 （作者单位：浙江省宁波市镇海区委办公室）
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