实行网上签约 二手房市场监管力度大增

　　编者按：

　　随着规范合同范本、资金监管、网上信息平台、网上签约的相继施行，截至2007年7月1日，北京市存量房市场标准体系初步建立。政府的一系列管理举措让市场提前进入调整期，经纪公司和消费者仿佛一下来到了新的交易规则和市场环境下，北京存量房市场面临着前所未有的变局。为此，中国经济时报房地产版将从本期起推出系列报道——北京存量房市场面临变局，以求多角度、深层次报道新政给企业、行业和市场带来的影响。

　　■北京存量房市场面临变局系列报道（一）■实习生张一鸣

　　“北京标准”制定艰难

　　由于缺乏对行业的有效监控，全国的存量房市场成了问题多发地，无论天津、宁波，还是合肥都出现了经纪公司违规操作，卷款潜逃的恶性事件，北京市场亦未能幸免。

　　“为了规范存量房市场，北京市建委多次组织研讨。”北京中介行业协会副会长周宗楚在接受

中国经济时报记者采访时表示，“一直到去年4月北京市建委和科委对存量房交易管理课题正式立项，从四个子课题对建立存量房市场标准体系进行研讨，这些都是长期酝酿的结果。”

　　但政策的制定并非一帆风顺，对国外成熟市场以及内地一些市场的调研结果曾经一度让政策的制定方陷入困境，“当时资金监管有四类主体，既有政府、银行、资金保证机构，也有经纪公司，各个地区的设置都不一样，我们很难明确判断哪种方式更适合北京市场。每次讨论都会反复修改，来来回回至少上百次，几乎每天都在讨论。”周宗楚对当时繁杂的制定过程印象深刻。

　　为了让政策尽可能完善，政策的制定机构广泛征求各方意见，充分发挥行业自律作用，通过行业协会让经纪公司也参与政策前期的调研。“链家主要负责资金监管课题，这些课题还有清华大学的研究机构参与。”链家地产副总经理金育松告诉中国经济时报记者。

　　在充分尊重各方意见基础上，最后实施的政策与其他地区相比有一定程度上的突破，“比如资金监管上，北京市场采取组合式，银行、交易保证机构、经纪公司都可以参与，我们用市场化运作，防止政府垄断。”周宗楚对记者说。

　　政府决策、监管

　　有了科学性、操作性

　　“之前政府很难清楚了解市场真实的供需状况，更别说单个时间节点上市场的供给，政府能够得到的数据都是已经完成权属转移的存量房。”北京顺驰

房地产经纪有限公司企划经理门大伟认为，网上签约对信息的收集与整理将改变管理部门对市场整体运行状况的掌握程度。

　　在此之前，无论媒体还是消费者，都缺少权威的数据来源，各个经纪公司提供的数据一时间成为市场的主流声音，一些消费者的意见也被房地产经纪公司选择性的转达给社会各方。“经纪公司都有自己的利益，观点难免片面。”正准备买房的李小姐说，“但我们能参考的信息也只能来源于经纪公司，希望能有权威机构对信息的真实性把关。”

　　由于在对信息的收集与真实性上缺乏有力的监管措施，管理部门监督效率很低，“信息在政府决策过程中作用非常重要，特别对正处在发展初级阶段，存在不规范行为的行业，要想让政策的作用力度能够恰到好处，就需要对市场信息有充分的了解，否则政策很难变得科学和规范化。这也是避免政策矫枉过正的有效方式。”周宗楚对记者说。

　　据有关负责人介绍，实行网上签约后，

二手房房源在上市交易初期就将得到全面、集中的展示，消费者可以通过建委网站看到房源登记的总套数，中介行业协会的网站则会显示各个公示房源的具体信息，这种汇集在一起的信息量对市场的反映将更加全面、准确，能够真实体现市场的房源供给情况。

　　经纪公司对此持相同意见，链家地产金育松认为，如此一来，相关政府管理部门可以通过网上交易平台及时了解二手房交易市场价格的真实变动，适时监控并进行指导。

　　我爱我家公司人士则表示，由于买卖交易过程中的透明度大大增加，行业的监管力度逐步增强，今后将不会再有虚假信息、吃差价、挪用房款等违规操作的出现。

　　“以前政府的房源信息都是交易后才知道，网上签约后等于将信息前置，在房源入市的第一时间就能对房子的整个交易过程有充分的把控。”周宗楚表示。

　　处罚标准有章可循

　　“7月1日前，对经纪公司违规操作的处罚多停留在表面上，网上签约实施后，这个现象将有所改观。”北京市建委的人士向记者介绍。

　　“如果取消了网上签约资格，就意味着这个公司再也不能从事这个行业了。因为没有网上签约的合同是不给办理过户手续的。”北京金诚信房地产经纪有限公司市场部的人员告诉中国经济时报记者。

　　业内专家认为，之前由于各个管理部门之间缺乏沟通，又没有数据支持，在规范市场过程中很难实现同步走。实现网上签约后，无论是制度的设计还是对行业的管理都有据可依。而此前由于缺乏违规行为的具体处罚标准，也就无从判定经纪公司的违规操作，因此，市场的处罚力度并不强。

　　据北京市建委的人士介绍，网上签约后，市民可以对具体房源信息进行投诉，相关管理部门也可以对各个房源的具体交易情况进行实时监控。对企业违规行为，将通过媒体公示，情节严重的，中介行业协会还可以取消其网上签约资格。

　　相关政策明确规定，对于“发布虚假或未公示的房源信息、不进行网上签约、隐瞒房地产经纪人员身份代理并收取费用、隐瞒交易价格、欺骗买卖双方赚取差价、不告知买卖双方查询密码及存在其他相关违法违规行为的，将对该机构和人员的网上签约行为进行限制”。业内人士认为此举明确界定了经纪公司的违规成本，对市场的威慑力不言而喻。

　　有经纪机构的负责人据此判断，原先对于一些违规操作的经纪公司缺乏有效的管理手段，现在管理部门可以通过限制其网上签约，使得违规操作的经纪公司不能再次从事经营活动，从而真正起到规范经纪公司的目的。

　　“二手房网上签约可能存在与一手房网上签约时出现的问题，企业对制度的认识程度不够，但随着制度的逐步规范，处罚对企业的规范作用会越来越强。”接受记者采访的业内人士纷纷表示。

　　消费者和媒体可以实施监督

　　据了解，国外成熟的二手房市场不仅依靠严格的惩罚措施和行业自律来规范市场，还充分发挥消费者对从业人员的监督作用，满足消费者的知情权。

　　“北京市在制定政策时充分借鉴国外成熟经验。”周宗楚对记者表示，北京市存量房交易实行网上签约后，买卖双方均可得到查询密码，并依据密码查询房屋的交易情况。若网上交易情况与经纪公司所言不同，买卖双方可以到北京市建委或中介行业协会投诉。

　　7月1日，中国经济时报记者在朝阳区安贞桥附近某经纪公司门店前随机采访了3位准备购房二手房的消费者。他们告诉记者，听说过资金监管和网上签约，但都不知道经纪公司会在网上签约后给自己密码查询房子交易情况。

　　“政策的引导宣传需要进一步加强，只有充分发挥消费者的积极性才能对企业的市场行为实施更多的监督。”周宗楚说，“政府只是在不规范的阶段出面引导市场向规范化方向发展，最后市场的发展方向主要还取决于消费者的意识。”

　　不仅消费者对经纪公司的监督将更有效，媒体对房源信息的监督力度也将增强。有记者表示，媒体可以通过中介行业协会的网站查阅到各个具体时段的房源供给情况，对经纪公司提供的交易数量、成交价格真实性的判断会相对准确。一位专家据此认为，北京市中介行业协会的网站平台将成为社会各界总结二手房信息的权威平台。

　　无论北京市建委还是中介行业协会的负责人在接受记者采访时均强调，规范存量房市场不能仅仅依靠管理机构孤军奋战，消费者和媒体都应充分发挥监督作用，企业自律亦有待加强。