小产权房善后处理成难题

　　“小产权房”问题报道之二

　　本报记者王小霞

　　“北京已经部署开展在全市范围内调查‘乡产权’、‘小产权’等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。”北京市国土资源局局长安家盛近日公开叫停“小产权房”。“问题是目前已占市场总量20%的‘小产权’房该如何善后？无条件拆除还是补交土地出让金，土地出让金又该由谁来交？”多位房地产专家表示，“小产权房”的善后，需要政府来合理引导。

　　“小产权房”价很低

　　有调查机构对京城400余个在售楼盘的调研数据显示：目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的20%，绝大多数分布在远郊区县。其中房山区的“小产权”项目数量最多，占比为26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.0%、17.5%和11.3%。房山、通州两区受到交通利好的影响，京通快速路、京石高速路将这两个区域与城区连结起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售“小产权”项目主要以普通住宅为主。密云、怀柔两区具有的先天环境优势，使得这两个区域内的“小产权”项目以别墅类型为主。

　　

中国经济时报记者在一家名为挑房网的

房地产网站看到，“小产权”项目通州区张家湾镇太玉园小区目前的均价为2600元／平方米，共分为三个区域开发，小区总建筑面积230多万平方米，该项目建成后将成为北京东部地区规模庞大、集别墅、公寓、住宅、步行商业中心、星级酒店为一体的欧式建筑群。

　　“我们销售情况一直不错，购房人群中有个人也有团购。”该项目一位销售人员在电话里告诉记者，该小区的确是小产权房。而在通州，这种小产权房子的数量不少。早在2004年，就有朋友推荐记者购买通州的一些小产权房屋。

　　“小产权房最吸引购房者的是其非常低的价格。”一位在通州开发商品房项目的开发商告诉记者，与现在商品房的高价位相比，小产权房的价格只有其三分之一左右。据记者了解，目前在售“小产权”项目的均价为3344元／平米，仅及2006年北京市整体销售均价8792元／平米的38%。从不同区域在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元／平米，已属京城低

房价区域，但其在售“小产权”项目均价仅为2437元／平米，为“小产权”项目的57%。

　　通州区的“小产权”项目销售价格相比房山区略高，普通住宅均价为3485元／平米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元／平米，每平米的单价比“小产权”项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平米的“大产权”普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比“小产权”项目多出近22.5万元，由此可见，“小产权”项目主要的优势在于价格。

　　“小产权房”不会长久

　　“小产权”楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40%-60%。相比北京不断攀升的房价，这些价格低廉的“小产权”项目吸引了诸多购房者将目光纷纷转投于此，却忽略了最为重要的产权问题。

　　本报记者在对通州、密云、怀柔等区域“小产权房”的调查中发现，很多“小产权”项目都向购房人保证项目有合法手续。“我们与购房者签有购房合同，也发房屋权属证明，因为是村产权房，所以各种手续只需要在村委会办理就可以了。”通州一家“小产权房”的销售人员告诉记者，他们将来要发的房产证是“内销房房屋产权证”。而据记者了解，所谓的购房合同是“房屋买卖契约”，所有手续都是和村委会签订。

　　记者打电话给密云一家“小产权房”售楼处，被告知虽是“小产权房”，但属合法立项，因为是旅游地产，可以进行转让等等，各种解释听得记者晕头转向。

　　而一位已经购买了“小产权房”的业主告诉记者，虽然“小产权房”没有产权证，但价格很划算，商品房的使用期限也就70年，房价还那么高。与其这样，不如买“小产权房”合适。“将来遇到拆迁，‘小产权’房也有可能会有补偿，只是没有商品房的补偿高而已。”

　　由此可见，低价格的吸引，再加上一些购房者的侥幸心理，使得“小产权房”的销售一直都处于飘红状态。

　　事实上，“小产权房”不可能有房产证，更不可能在市场长久存在。安家盛表示，购买“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。

　　如何善后是难题

　　追溯北京市房地产发展的历史，政府对违法项目的处置是有先例的：1993年至1995年10月，亚北区域共开发建造了王府花园、温泉花园、八仙新村等15个居住社区，1996年政府部门开始对其调查并认定全部为违法建设项目时，在这里购房的住户已达4000余户。1997年5月，北京市政府根据人大常委会对土地执法结果提出的建议，针对亚北项目专门下达了12号文件，令其在补交土地出让金和有关税费，补办有关手续并处以罚款之后可以转为合法。到2003年，这些项目基本完成手续补办转为合法。

　　亚北项目的核心问题即在于房屋产权问题，虽然属违法项目，但在处置过程中，市政府及有关部门充分考虑了项目建设时市场的不健全和开发商、购房者的切身利益，在处理上最大程度照顾了各方的合法权利。

　　但时隔十年之后，“小产权”项目在北京各区县“遍地开花”，情况又各不相同，如何善后真的是个难题。“项目开发尚未完成，在不会造成更大损失的前提下，无条件拆除的可能性最大。但对成熟小区而言，通过变更土地使用性质，补交土地出让金和相关税费，将房屋产权合法化，则是相对可行的办法。”北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭说。

　　“但是，有些项目已经销售完了，开发商也撤走了，土地出让金由谁来补交将是个很大的问题。”北京盛廷律师事务所毕文强律师告诉记者，如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，会是个很大的负担，而且也不公平。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金。即使当事几方共同出资，比例如何划分、开发商的税费追缴都会有一定难度。

　　那么，“小产权房”到底应该如何处理？如何合理安置已经大量存在的“小产权房”，是当前问题的关键；是一刀切的推倒？还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？在这方面，相关法规还是空白。而安家盛表示，对于一些形成了一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，因此具体处理政策还要进一步研究。