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“小产权房”乱局待解

http://www.sina.com.cn 2007年07月04日 09:04 中国经济时报

  ■“小产权房”问题报道之一■本报记者周雪松

  建设部最近专门针对“小产权房”发布购房风险提示称:“小产权房”不受法律保护。继而,北京市国土资源局表示,北京市国土部门正联合北京市农委在全市范围内开展“小产权房” 调查,根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。

  如今已占全部销售楼盘数量两成的“小产权房”,命运存在着诸多悬念。

  “小产权房”仍在销售

  “停工停售,是指那些还在开发的项目;现已成规模的,依然可以卖。”6月27日,中国经济时报记者以购房者身份致电北京通州区某楼盘,销售人员并不避讳,一开始就声称该楼盘是“小产权房”。

  据了解,叫做“环湖小镇”的上述楼盘占地面积35万平方米,总建筑面积63万平方米,一期开发22万平方米,共33栋楼 ,去年9月开盘均价2680元/平方米,如今已上涨至3050元/平方米。销售人员对记者表示,购买该处房产后还“可以转让,有房产证”。在记者一再追问下,销售人员说,所谓“房产证”是当地村委会发的。更令记者惊讶的是,在这里购房还可以办理一种叫做“循环贷”的贷款。

  6月27日,本报记者同样以购房者身份致电北京另一“小产权”楼盘“溪湖北宅”,接听电话的工作人员声称“房子已经卖完”,提到“小产权”话题,对方十分敏感。据知情人士透露,该楼盘并非已经售完,而是一直在对外销售。

  通过两天的调查,记者发现,在北京,“小产权”项目确实不少。另据知情人士介绍,在通州、房山、昌平、怀柔等区县都有大量的“小产权”项目。如通州的“太玉园”、“云景豪庭”;怀柔的“溪谷风情”、“草根香村”、“紫檀”、“驭水山居” 、“宽沟8号”及“纯境庄园”;房山的“滨水雅园”;密云的“文冠山庄”等,均属“小产权”项目。而据“环湖小镇”销售人员透露,仅其所处的通州张家湾一带,就有十多个类似“环湖小镇”这样的“小产权”项目。

  “小产权房”开发成本至少省50%

  目前市场上的“小产权”叫法不一,有的叫“村产权”,有的是乡镇一级的“产权”,有的是区一级的“产权”,有的甚至连上述所谓的产权都没有。

  所谓“小产权房”,自然是与“大产权房”相对而言的,后者就是我们平常所说的商品房,而“小产权房”是指利用农村集体土地开发建设,然后出售给非本集体经济组织成员的房屋。本来,对于商品房来说,根本无所谓产权大小之分,所谓“小产权”,即是无产权,实属非法产物。

  “‘小产权房’首先没有经国家正式批准建设,也就是说它没有获得真正权益,包括土地使用权,仅从土地成本来说,它就能省去一大块。”6月28日,中关村不动产商会会长杨建平在接受

中国经济时报记者采访时如此表示。杨建平告诉记者,在商品房开发中主要有三大费用:第一大费用是土地费用,其余分别是市政配套费用和建筑安装费用。这三大费用约各占项目开发成本的1/3。

  杨建平说,当前“小产权房”的开发建设多是假借“新农村建设”名义,以改善农村居住条件为名,行商品房开发之实。“因为它没有取得合法用地手续,本身就不合法,所以所有跟办理产权相关的税费也不存在。”杨建平表示,和普通商品房开发相比,“小产权房”开发因此可能省去2/3的成本,考虑到为改善环境,适应人们居住,可能要投入一部分公共设施配套费用,但最少可以节省一半的费用(成本)。

  这就为“小产权房”的异军突起赢得了广阔的市场空间。据业界人士统计,“小产权房”价格通常只有市内商品

房价格的25%-30%,也就是说,花上仅大约相当于购买普通商品房首付的价钱就可以拥有一套“小产权房”。所以,尽管不少购房者明知“小产权房”隐藏着风险,但仍旧趋之若骛。

  在通州“双旭花园”,正在出售的178平方米连体别墅总价仅80万元,比周边同类项目价格低很多,这种连体别墅目前也没有产权。销售人员告诉记者,该楼盘前期开发的普通住宅业主虽然已经入住很长时间,目前也没有正规的产权证,究其原因,是手续不全。

  据悉,北京“小产权房”价格一般在3000元/平米左右,如位于通州区张家湾镇的小产权楼盘“欣桥家园‘均价为3300元/平米、同样位于通州张家湾镇的“祥和乐园”均价仅为2860元/平米。价格低就是这些项目的优势。

  “小产权房”何去何从?

  中原地产华北区董事总经理李文杰对“小产权房”已占全部销售楼盘数量两成的说法表示怀疑。李文杰表示,应该严查“小产权房”背后的官商勾结。“你想,在政府眼皮底下,如果上面不表态,谁敢干?!”

  按照我国现行法律法规,严禁在集体土地上进行

房地产开发,农村集体经济组织集中建设的农民住宅楼,只能用来安置本集体成员,不得向本集体以外成员销售。

  眼下,业界对“小产权房”的关注度很高,人们除了对购买“小产权房”到底有何风险以及对事态如何发展比较关注外,也有业界人士提出应对这一现象进行深刻反思。

  “任何事物存在就有一定的合理性。”阳光100常务副总经理范小冲对记者表示,“小产权房”的大量出现虽然与政府有关部门睁一只眼闭一只眼有关,但是与房价上涨过快也有关系。“过去基本上没有人敢买,现在房价太贵了。”范小冲觉得,商品房价格太贵是很多购房者铤而走险、购买“小产权房”的一个重要原因。

  与主张严厉清查“小产权房”不同,中国社会科学院研究员曹建海则代表了另外一种观点。“我认为应该支持它,它代表的是农民的利益。”曹建海说。

  “我们正在对‘小产权房’进行摸底调查,至于今后具体怎么处置,现在说不好,要等调查完了之后再进行研究。”6月28日,北京市国土局有关部门负责人在接受中国经济时报记者采访时说。

  在记者请其预测时,这位负责人表示,目前违规建设的“小产权房”项目可能将面临两种命运:一种情况,如果是占用农田盖房子的,肯定将会被铲掉、推倒;还有一种情况,如项目符合规划,同时本身是建设用地,可能还会有一定余地。后一种情况若保留,使之合法化,补办合法手续,该罚款的还将罚款,同时还须交纳土地出让金。“这只是我个人的一种推测。”这位负责人说,由于情况比较复杂,他也不敢妄下定论。

  “小产权房”究竟将面临怎样的命运,何去何从?目前仍然充满悬念,人们拭目以待。

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