“小产权房”乱局待解

　　■“小产权房”问题报道之一■本报记者周雪松

　　建设部最近专门针对“小产权房”发布购房风险提示称：“小产权房”不受法律保护。继而，北京市国土资源局表示，北京市国土部门正联合北京市农委在全市范围内开展“小产权房” 调查，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。

　　如今已占全部销售楼盘数量两成的“小产权房”，命运存在着诸多悬念。

　　“小产权房”仍在销售

　　“停工停售，是指那些还在开发的项目；现已成规模的，依然可以卖。”6月27日，中国经济时报记者以购房者身份致电北京通州区某楼盘，销售人员并不避讳，一开始就声称该楼盘是“小产权房”。

　　据了解，叫做“环湖小镇”的上述楼盘占地面积35万平方米，总建筑面积63万平方米，一期开发22万平方米，共33栋楼 ，去年9月开盘均价2680元／平方米，如今已上涨至3050元／平方米。销售人员对记者表示，购买该处房产后还“可以转让，有房产证”。在记者一再追问下，销售人员说，所谓“房产证”是当地村委会发的。更令记者惊讶的是，在这里购房还可以办理一种叫做“循环贷”的贷款。

　　6月27日，本报记者同样以购房者身份致电北京另一“小产权”楼盘“溪湖北宅”，接听电话的工作人员声称“房子已经卖完”，提到“小产权”话题，对方十分敏感。据知情人士透露，该楼盘并非已经售完，而是一直在对外销售。

　　通过两天的调查，记者发现，在北京，“小产权”项目确实不少。另据知情人士介绍，在通州、房山、昌平、怀柔等区县都有大量的“小产权”项目。如通州的“太玉园”、“云景豪庭”；怀柔的“溪谷风情”、“草根香村”、“紫檀”、“驭水山居” 、“宽沟8号”及“纯境庄园”；房山的“滨水雅园”；密云的“文冠山庄”等，均属“小产权”项目。而据“环湖小镇”销售人员透露，仅其所处的通州张家湾一带，就有十多个类似“环湖小镇”这样的“小产权”项目。

　　“小产权房”开发成本至少省50％

　　目前市场上的“小产权”叫法不一，有的叫“村产权”，有的是乡镇一级的“产权”，有的是区一级的“产权”，有的甚至连上述所谓的产权都没有。

　　所谓“小产权房”，自然是与“大产权房”相对而言的，后者就是我们平常所说的商品房，而“小产权房”是指利用农村集体土地开发建设，然后出售给非本集体经济组织成员的房屋。本来，对于商品房来说，根本无所谓产权大小之分，所谓“小产权”，即是无产权，实属非法产物。

　　“‘小产权房’首先没有经国家正式批准建设，也就是说它没有获得真正权益，包括土地使用权，仅从土地成本来说，它就能省去一大块。”6月28日，中关村不动产商会会长杨建平在接受

中国经济时报记者采访时如此表示。杨建平告诉记者，在商品房开发中主要有三大费用：第一大费用是土地费用，其余分别是市政配套费用和建筑安装费用。这三大费用约各占项目开发成本的1／3。

　　杨建平说，当前“小产权房”的开发建设多是假借“新农村建设”名义，以改善农村居住条件为名，行商品房开发之实。“因为它没有取得合法用地手续，本身就不合法，所以所有跟办理产权相关的税费也不存在。”杨建平表示，和普通商品房开发相比，“小产权房”开发因此可能省去2／3的成本，考虑到为改善环境，适应人们居住，可能要投入一部分公共设施配套费用，但最少可以节省一半的费用（成本）。

　　这就为“小产权房”的异军突起赢得了广阔的市场空间。据业界人士统计，“小产权房”价格通常只有市内商品

房价格的25％－30％，也就是说，花上仅大约相当于购买普通商品房首付的价钱就可以拥有一套“小产权房”。所以，尽管不少购房者明知“小产权房”隐藏着风险，但仍旧趋之若骛。

　　在通州“双旭花园”，正在出售的178平方米连体别墅总价仅80万元，比周边同类项目价格低很多，这种连体别墅目前也没有产权。销售人员告诉记者，该楼盘前期开发的普通住宅业主虽然已经入住很长时间，目前也没有正规的产权证，究其原因，是手续不全。

　　据悉，北京“小产权房”价格一般在3000元／平米左右，如位于通州区张家湾镇的小产权楼盘“欣桥家园‘均价为3300元／平米、同样位于通州张家湾镇的“祥和乐园”均价仅为2860元／平米。价格低就是这些项目的优势。

　　“小产权房”何去何从？

　　中原地产华北区董事总经理李文杰对“小产权房”已占全部销售楼盘数量两成的说法表示怀疑。李文杰表示，应该严查“小产权房”背后的官商勾结。“你想，在政府眼皮底下，如果上面不表态，谁敢干？！”

　　按照我国现行法律法规，严禁在集体土地上进行

房地产开发，农村集体经济组织集中建设的农民住宅楼，只能用来安置本集体成员，不得向本集体以外成员销售。

　　眼下，业界对“小产权房”的关注度很高，人们除了对购买“小产权房”到底有何风险以及对事态如何发展比较关注外，也有业界人士提出应对这一现象进行深刻反思。

　　“任何事物存在就有一定的合理性。”阳光100常务副总经理范小冲对记者表示，“小产权房”的大量出现虽然与政府有关部门睁一只眼闭一只眼有关，但是与房价上涨过快也有关系。“过去基本上没有人敢买，现在房价太贵了。”范小冲觉得，商品房价格太贵是很多购房者铤而走险、购买“小产权房”的一个重要原因。

　　与主张严厉清查“小产权房”不同，中国社会科学院研究员曹建海则代表了另外一种观点。“我认为应该支持它，它代表的是农民的利益。”曹建海说。

　　“我们正在对‘小产权房’进行摸底调查，至于今后具体怎么处置，现在说不好，要等调查完了之后再进行研究。”6月28日，北京市国土局有关部门负责人在接受中国经济时报记者采访时说。

　　在记者请其预测时，这位负责人表示，目前违规建设的“小产权房”项目可能将面临两种命运：一种情况，如果是占用农田盖房子的，肯定将会被铲掉、推倒；还有一种情况，如项目符合规划，同时本身是建设用地，可能还会有一定余地。后一种情况若保留，使之合法化，补办合法手续，该罚款的还将罚款，同时还须交纳土地出让金。“这只是我个人的一种推测。”这位负责人说，由于情况比较复杂，他也不敢妄下定论。

　　“小产权房”究竟将面临怎样的命运，何去何从？目前仍然充满悬念，人们拭目以待。