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香港廉租房建设启迪内地http://www.sina.com.cn 2007年06月27日 09:43 中国经济时报
-本报记者 王小霞 内地的廉租房、经济适用房制度基本上是照搬香港模式。只是，当香港通过公营房屋(简称“公屋”)已经解决了30%以上人口约200万的居住问题时，内地至今尚没有相对完善的住宅保障体系。经济适用房没能真正地发挥作用，廉租房依然停留在文件号召上，难怪有学者感叹：内地应赶快学习香港经验，因为其廉租房制度落后香港10年。 政府提供资金支持 事实上，早在1998年，国务院就出台23号文件，提出对不同收入家庭实行不同住房供应政策，即：最低收入家庭租赁廉租房；中低收入家庭买经济适用房；高收入家庭购买、租赁商品房。次年《城市廉租住房管理办法》出台，规定了廉租住房的管理部门和实施方案。 但是，一直到今天，廉租房体系的建设仍没有实际行动。“一些地方政府表示因为没有资金支持而使廉租房计划搁置一旁，事实上，政府完全有能力照顾穷人。”邓智仁在接受本报记者采访时表示，以目前政府在商品房市场所获得的收益，足够开展廉租房建设。 香港是全世界公认有效解决社会居住保障问题的典范地区，香港政府于1954年开始实施公屋计划。在公屋建设初期，香港政府迫切需要解决的是当时石硖尾寮屋区一场大火后大量灾民的安身立命问题，因而采取优先资助徙置大厦用来安置灾民和寮屋清拆居民的政策，对低收入人士的资助有限。由于徙置大厦所获得的租金收入很少，所以早期的公屋建设一直由香港政府赤字运行。 直到1973年，新的香港房屋委员会简称“房委会”成立后，政府虽然继续维持对公共租住房屋的巨额财政承诺，但并不是直接对房委会提供资助，而是通过提供免费土地，以及由政府发展贷款基金提供贷款进行支持，发展贷款基金需在40年内分期偿还。此时，政府与房委会之间的财务关系主要是借贷关系。 据香港城市大学经济及金融系研究员王坤介绍，从1988年开始，房委会进行改组，成为自负盈亏的财政独立机构。政府与房委会达成财政安排计划：政府把“居者有其屋计划基金”与发展贷款基金作为改组后房委会的永久资本；政府同意于1988年和1993年期间向房委会注入资本100亿港元；政府的永久资本以年息5%计息；居者有其屋计划屋苑和公屋非住宅部分的土地价值作为政府对房委会非住宅楼宇的股本投资，政府与房委会平均分配房委会经营公屋及居者有其屋屋苑内的商业设施所获得的净营运盈余，作为对政府该项投资的回报。 这一财政安排显示出政府开始对公屋和公屋附属商业设施采取不同的处理方法，政府的贷款人角色转换为投资人角色。此时，尽管房委会成为自负盈亏的独立机构，但政府仍履行对公屋的财政承担。 据香港房屋署高级政务主任杨国强介绍，房委会得以运转的资金来源于政府提供的135亿免息永久资本，以及128亿计息借贷资本。在2006-2007年度，公共房屋支出约158亿元，占特区政府整体支出的6%。与之相对照的是内地在宏观调控过程中提出的一项建议是将土地收入的5%用于廉租房建设。 除了政府资助以外，根据房屋条例，房委会还可以从公共房屋运作中取得收入，这部分收入包括房委会通过各项自置居所计划出售房屋，这是其最重要的盈利来源。同时，还有出租公屋附属商业楼宇是房委会稳定的收入来源。也就是说，在政府提供一定的资金支持之后，廉租房的租金收益也是其主要的资金来源。 廉租房的申请资格 香港人多地少，住宅条件历来都不算宽敞。据一位此前曾前往香港采访廉租房建设的媒体同行介绍，在香港，一般情况下，4口人只能申请到30多平米的一间公屋。7至8口人才可以享有60平方米以上的三室。而且这种状况并非只是针对低收入阶层的公屋。在私人房地产市场上100平方米以上的就算是豪宅了。 与香港公屋计划形成鲜明对比的是内地经济适用房对资源的严重浪费。“在北京，我知道有很多开中、高档轿车的人去天通苑、回龙观购买经济适用房，而且有的户型面积居然在100平方米以上。”一提起内地的住房保障体系，邓智仁连连惊叹浪费社会资源，没有真正照顾到中低收入家庭。 在香港，申请租住公屋，申请人必须年满18岁，且申请人与家庭成员不能拥有或与人共同拥有任何住宅楼宇。家庭每月总收入及目前的总资产净值不得超过房委会规定的限额。以3人家庭为例，每月最高收入限额为12100港元，总资产净值限额305000港元。超过这个标准将不能租公屋，可去购买商品房或租住私人房屋。 中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受记者采访时介绍，香港公屋的分配是依照登记在轮候册上的先后次序来办理的，按家庭人数及所选择的地区分队轮候，在有房可供编配时便按单位大小及所在地区，分配给最先在该队伍等候的家庭。而内地廉租房、经济适用房由于扶持对象不清，建筑标准过高、户型过大，分配管理环节上政府与企业职能界定不清，结果是让富人占了穷人的便宜，经济适用房成了投机炒作的对象。 严格的监管体制 一项好的制度实行以后，更需要一套严格的监督体制。邓智仁在接受记者采访时，针对廉租房建设以及内地房地产市场发展，曾多次提到政府监管不力的问题。在他看来，天通苑、回龙观这些原本为解决中低收入家庭住房问题的经济适用房，为何能建出100多平方米的房子？只能说政府根本没有起到监督的作用。 在香港，申请公屋如果弄虚作假很可能被刑事起诉。而为了进一步加强对公屋滥用方面的调查及执法工作，房屋署还成立了“打击滥用公屋资源特遣队”。特遣队除了加强抽查公屋住户的户籍和居住情况外，还会加强审查公屋住户和申请人的收入和资产申报，防止高收入者租住公屋。 与此同时，香港公屋计划实行过程中曾经出现过的弊案也给公屋承租人与实施方敲了警钟。20世纪70年代香港出现的多个公屋建筑混凝土牢固程度不足的质量问题和2000年的“短桩”事件支撑建筑安全的桩被缩短，在时隔十多年后不但将犯罪人查办，而且短桩事件还令房委会主席下台。 “正是由于有这样一套严密的组织管理体系，才有效保障各参与主体(政府与私营机构)权、责、利的分明；才有效避免了政府项目实施中，私营机构在设计、建设施工环节的偷工减料降低房屋质量，在出租出售对象与政府政策扶持目标不符，以及物业管理脏乱差等问题的发生。”汪利娜表示，内地廉租房建设，缺少的正是这种严格的监督体制。
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