京津楼盘猫腻调查

　　案例1

　　内部炒家近水楼台先得月

　　166万元的房价款，却只有155万元的发票。这是半年前，业主罗丽（化名）买房时的蹊跷经历。她所购买的楼盘位于北京市区东部的朝阳路，这里是北京房价上涨最快的区域之一。

　　该楼盘的准业主中，有类似经历的至少有十几人。据罗丽回忆，当时销售人员对她的解释是，她买的是“关系房”，即“早先有关系户预订，现在又不想要”的房子，但对于这11万元没有发票又必须以现金支付的房价款，销售人员始终没有给罗丽一个明确的说法。

　　起初，这些业主怀疑少开发票是开发商的避税手段，但该开发商一位姓邓的策划总监明确否认了这一说法。他表示，他们作为一家上市公司不可能这么做，因为这类避税手段严重违规。

　　一位曾在该楼盘内工作的人士透露，这些所谓的“关系房”并非是关系户预订的，而是掌握在公司内部人员手中，“不仅是高管，所有员工都有权去拿‘关系房’，级别不同套数的指标不同，级别越高指标越多。”据称，这在该公司内部已经是公开的秘密。

　　据了解，该楼盘开售之前，先由内部人员选好房号，交纳5万元的定金，三个月后交付首付款，房子便归入其名下。但这类操作不会经过网上签约的流程，开发商对客户的说法就是，这套房子预留给关系户了。

　　通常情况下，当期房源销售到80%~90%的时候，一般会经历3~4次提价，此时内部炒家开盘前低价买入的房源，便以提价后的价格出售，也就是说真正的购房者是从内部炒家手中买房，其间差价成为内部炒家的获利空间。

　　“内部人员选房时没有办理正规的手续，所以这部分钱必须现金支付，也没有发票，同时这也助推同期房源的涨价速度。”那位透露情况的人士称。据悉，该楼盘也是近期北京

房价上涨最快的楼盘之一，2005年8月开盘时，为每平方米8000多元，如今已超过17000元。

　　他还表示，一些与开发商高管私交甚笃的业内同行也参与其中，人均获利不低于10万元。

　　案例2

　　“90/70政策”下有对策

　　“客户只要有要求，我们就可以整体销售。”6月19日，一位天津开发商私下告诉记者。他所说的整体销售，是对去年宏观调控中出台的“90/70政策”（即90平方米以内户型占总开发量的70％）的规避手法之一，实际上属于变相的大户型住房。这位开发商坦言，如果不采用这种方式，房子是卖不上好价钱的。

　　他开发的项目位于天津一个高档住宅聚集地区，“90/70政策”出台前，这个房价较高地区的楼盘平均户型面积多在140~170平方米左右，销售势头良好。但新政策实施之后，定位为高档住宅的楼盘也不得不进行了规划调整，导致出现大量90平方米以下的住宅单位。

　　但令这位开发商忧心的是，对有购买意向的客户调查表明，该区域内基本都是升级换代的购房者，主要需求多在150平方米左右的大户型，仅有不到8%的人表示可以考虑90平方米以下的户型。

　　于是他只能采取变通策略，把两套相邻住宅捆绑销售，再将其打通，摇身一变成为大户型。他表示，如果只卖小户型，每平方米9000元都未必卖得出去，一旦“整体销售”，每平方米卖到13000元也很受欢迎，期间有多达每平方米4000元的额外利润。

　　根据建设部2006年下发的165号文件，这种“变通”行为被严格禁止，一旦发现，将没收有关物业用作保障性住房。但这位开发商自有妙计：竣工之后先按两套住房请房管局作竣工备案验收，验收合格后，和客户再签一份协议，按照客户的要求把两套房打通。

　　为此，该楼盘还专门注册了一家

装修公司，以这家公司的名义与业主签署改造协议，开发商不直接出面进行改造，一旦出现问题，也可以解释为是业主自己装修，与开发商无关。

　　目前，全国各地按“90/70政策”审批规划的住宅正处于放量时期，北京、天津等对大户型仍有较大需求的城市，不少开发商都正在试图规避该政策的限制。

中国经营报记者：李乐