稳定房价前提是承认市场规律

　　房价再次高涨引起社会普遍关注，国家统计局近日公布的5月份统计数据显示，70城市房价上涨6.4%，涨幅最高的是普通住宅，同比上涨7.2%，涨幅较大的城市从北京、深圳至安徽蚌埠，从房屋结构到地区，呈全面开花之势。

　　无疑，此前降价预言再次落空，这些预言不幸地成为市场的反向指针，使延迟购房的普通消费者的利益受到了严重的损害。

　　我们必须回到身处资本时代这一基本事实，对房地产市场作出离真相尽可能近一些的解读。

　　东亚以出口导向型经济为主的国家和地区大都经历过楼市与股市竞相暴涨的情况。以人们耳熟能详的日本泡沫经济时代为例，据日本国土厅公布的数据，1985年，东京的商业地价指数为120.1(1980年为100)，到1988年暴涨到334.2，短短三年时间暴涨了近两倍。我国台湾地区也是如此，在上世纪80年代中期土地和房地产价格翻番，韩国政府直到现在仍在为高房价头疼。

　　流动性过剩，疯狂投资，从外汇储备、外资流入到财富无穷的增值能力，这都和我们现在身处的环境十分相像。

　　货币大量增值的结果有二，一是上游资源性产品价格上涨，除了煤、电、成品油、天然气外，还包括建筑所必需的木材、水泥等原材料价格的持续上涨。房地产商在卖方市场中，自然会将所有的成本都囊括在房价之中。同时，随着购房者对住房质量、政府对建筑物节能标准的提高，以往筒子楼式、二十年就得推倒重建的浪费资源的廉价房很难被各方认可。

　　另一个结果就是刺激了投资欲望。人们只有大量投资才可以使资产赶得上通胀的步伐，房产因此从单纯的住房保障功能拥有了投资的功能。一年有5%的通胀率，房价涨幅必然超过5%。通胀是因，追逐资产增值是果，追逐资产又助长了通胀因素，房地产拉动上下游产业利润丰厚的现实，使房地产一再占据中国经济与资本市场的核心地位。

　　而为了保障经济安全，我国不得不实行最严厉的土地制度，减少土地供应，连经济发达的“现代化大都市”都有严格的耕地要求，可供土地所剩无几，已经推出的土地又因为房改之初种种复杂的利益纠缠，在政府的默许下大户型一枝独秀，住房结构严重失调，导致积重难返。另据中国改革研究基金会国民经济研究所副所长王小鲁课题组最近的研究，目前城镇最高与最低收入10%家庭间的人均收入差距约31倍，我国推出的商品房只能满足高收入阶层甚至是境外投资者的住房与投资需求，人为加剧的供需矛盾进一步刺激房价的急剧攀升。

　　此外，市场经济的发展，劳动力自由流动是大势所趋，北京、上海这样的特大城市一年流入数百万人口，有不少沉淀为常住人口，这些居民对于中低价位住房的需求与目前的畸形高价供应态势形成强烈的反差。目前各城市经济适用房比例甚至都不到5%，各地政府保障本地户籍低收入人口的经济适用房都捉襟见肘，遑论常住人口的住房保障。经济适用房无法起到房地产价格之锚的作用，房价就如断线的风筝扶摇直上。

　　房地产市场化提升了民众改善住房条件的需求，资本时代的提前到来使房地产拥有了消费与投资的双重身份，加上汹涌的城市化进程和收入差距导致的商品房结构人为畸变，使房地产成为短时间内无法解决的难题，十几年扭曲的行政市场化积弊，与土地、人口等各方面的刚性约束，岂是两年调控就能解决的？

　　因此，身处资本时代，我们必须以另一种方式思考房地产价格：承认现实的约束，以及政府财力与规划方面的限制，反省减少供应抑制房价的政策，而后平心静气，将土地收益专款专用，更多地投入保障性住房，先让房地产价格有了稳定之锚，而后放开拓宽商品房市场的投融资与交易渠道，使物畅其流。

　　房地产价格什么时候能够真正下降？是目前尚处于孩童期的独生子女们从现在购房的父母手中继承住房之时；是泡沫破裂之后货币趋向紧缩之时；是人口下降到土地不再成为稀缺珍品之时；是政府税收有充足来源不再让土地收入充当转轨成本之时。当然，也是政府彻底改变通过房地产拉动地方GDP的观念之时，官员的灰色收入在制度性常态监督下无所遁形之时。

　　中国经营报记者：叶檀

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