全国2／3已出让土地闲置

　　国税总局透露土地使用税偏低，乱占滥用土地现象严重

　　全国2／3已出让土地闲置

　　国家税务总局有关人士日前在解释为何调高城镇土地使用税负时透露，由于一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重，使得目前全国已出让的土地中仍有三分之二处于闲置状态；而将城镇土地使用税负标准提高了2倍，增加了用地成本，则有利于土地使用者合理节约地用地。据悉，新的修订办法中，除了调高税负，还将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。

　　有关分析人士指出，政府不要因税而税，而是要为了促进开发而设置或加征土地税，甚至可以通过累进税等制度，来遏制开发商故意囤地、延缓开发的行为。或许，这才是解决土地无故被闲置，增加市场供应量的有效办法。

　　土地使用税负提高2倍

　　“城镇土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，长期以来税负偏低。”国家税务总局的有关人士指出，用地成本不高，这是导致国内已出让土地中仍有三分之二还处于闲置状态的一个重要原因。2005年，我国城镇土地使用税收入为137亿元，2006年为177亿元，占全国税收总收入的比重不足0.5个百分点，难以发挥经济杠杆的调节作用。

　　据悉，修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中，国税总局将相关税负的标准提高了2倍。其中，土地使用税每平方米税额为大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

　　新修订的条例已于今年1月1日起施行，还将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。加上最新修订即将提交国家发改委讨论的《外商投资产业指导目录》定稿中，外商投资房地产将被纳入限制类目录，这无疑令外商拿地进一步受限，土地开发成本也进一步提升。

　　开发商囤地现象或受遏制

　　有关专家认为，近年深圳、北京、广州等城市的房价不断上涨，大量土地闲置是根源之一，除了烂尾地块和国有企事业单位的工业地块外，开发商囤积商住地块的行为也屡见不鲜。一位业内人士透露，北京开发商手中掌握的土地够用十年，但大家有默契，故意拖延开发，反正土地使用税负便宜，等着房价继续飙涨吧；在广州，某知名地产商的单一盘就拥有上万亩的面积，足够地产商分批次开发N年了；更有实力的几大地产巨头，早些年就挥师北上，在北京、上海、天津、武汉、成都等一线、二线城市成片拿地，迄今开发的数量不过储备量的零头而已。一家地产上市公司的人士告诉记者，“拥有足够的土地储备，一方面能够显示出企业的实力，另一方面也能给市场人士提供进一步稳定投资的信心”。

　　“由开发商原因导致土地迟迟未开发的，政府将收回闲置土地或加征土地闲置费。”广州市规划局番禺分局的一位人士透露，该局眼下正启动对番禺区闲置用地的调查和处置工作，此次列入调查范围的土地约有几百块，政府将根据不同闲置状况予以不同的处置方式，“这样既可以推进有意拖延者的开发进度，也可以将原本资质不错的土地重新盘活，促进番禺区楼市的健康发展”。而广州市国土房管局去年就成立了专门的部门，负责闲置土地和烂尾地块的清理回收工作，据悉，有的已回收地块被闲置的时间甚至超过10年。

　　在此次国家税务总局提高城镇土地使用税负标准的同时，国土资源部也将亲自督阵，几大部委未来或许还会有更为严厉的政策措施，力促各地加大土地执法检查力度，以推动土地的供应量真正转变为商品房供应量，从而最终达到稳定房价的目的。

　　■ 专家看法

　　存量土地应加征累进税

　　事实上，早在今年初新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》正式实施时，就有业界人士估计，城镇土地使用税的翻番会让部分开发商放缓拿地速度，外资企业首次被纳入征税的范围，也会令房产市场的外资热度有所降温。但事实证明，半年以来，有实力的开发商并未“因税却步”。

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，即便是土地使用税翻番，所征收的金额也不高，就单块土地来看，税负翻番后每平方米也就多收了20－30元，这与开发商“捂地不盖”令房价节节看涨所得的巨额利润相比，实在是微乎其微，甚至可以忽略不计。

　　“政府不要为收税而收税，否则收效不大。有些开发商一口气拿了一大片土地，但只是很有技巧地开发了其中的一小部分，这样就不算完全闲置，就可以逃过责罚；最好的办法，就是把存量土地的开发考核进去，考核开发商每年有多少存量土地启动开发了，政府供应了多少土地，市场供应了多少土地，对于存量土地不开发的部分，可以通过累进税负等重税加征的方式，来监管开发商‘捂地不盖’进而抬高房价的行为。”

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　　如何界定闲置土地

　　根据国土资源部令〔1999〕第5号《闲置土地处置办法》第二条规定，具有下列情形之一的，也可认定为闲置土地：

　　□ 取得土地使用权后，超过规定期限未动工的建设用地；

　　□ 国有土地有偿使用合同生效起满一年未动工开发建设的；

　　□ 已动工开发面积不足总面积三分之一，或已投资额不足总投资额25％，且无故中止开发满1年的。

　　专题撰文：本报记者 黄梦真