长三角地价疯涨探源 土地供应不足可能是首因

　　杭州国土局的官员们，最近多少有点忐忑不安。他们也许未曾预料到，仅仅8个月前诞生的土地出让天价纪录，这么快就被打破。一边是数十亿真金白银的卖地款，一边是地价狂飙引来的各方责问，其心情之复杂可想而知。

　　5月30日，在争夺一幅号称杭州未来新市区钱江新城“绝版地块”的126亩地块时，绿城中国（3900.HK）联手葛洲坝集团等两家公司，以34.9亿元报价击退中海、世茂、九龙仓、凯德置地、华润和新鸿基等各路豪强，并创下了楼面地价每平方米11759元的新纪录。这比去年9月底出让的杭州市中心地王“杭汽发”地块的楼面单价，还高出将近1000元！

　　一天之后，占地352亩的杭州下沙综合地块，被北京金隅嘉业以12.41亿元拿下，超过拍卖起始价近5亿元。

　　同一天，即5月31日，不到200公里外的上海推出了占地近6万平方米的新江湾城D1地块接受竞标申请，随即引来万科、富力、华润、金地及香港丽丰等10余家境内外知名地产商争相交纳保证金。业界预计，这将是近年来上海土地出让竞争最为激烈的一次。西子湖畔刚刚上演的一幕破纪录夺地大战，说不定很快会在上海滩重现。

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　　新江湾城地价连升三级

　　但两年多前，当合生创展（0754.HK）率先进入上海新江湾城拍下其首幅出让土地时，很多人都认为合生老板朱孟依犯糊涂了。

　　2005年初，合生花了15.89亿元得到新江湾城C1地块，折算楼面地价每平方米5617元，当时业界一片嘘声。随后宏观调控风暴刮起，正在全国扩张的合生资金一时吃紧，竟然面临交不出项目地价款的尴尬。后来合生火急通过港股增发融资，才解了燃眉之急。

　　去年“五一”，合生推出这个新盘后，一周内卖出208套单位，到年底销售回款8亿多元。受此刺激，去年11月新江湾城推出位置优势不如C1的C2地块，被华润以15.41亿元得到，楼面地价上升到每平方米6676元，增幅达18.8％。

　　据了解，参与上述两次拍地的开发商均各为6家，而此次面市的可建面积超过10万平方米的新江湾城D1地块，市场估计最终会有近30家开发商参与竞争，真可谓大鳄云集，血战难免，没有人会怀疑拍卖成交价肯定会再上一个台阶。

　　土地供应不足是罪魁？

　　上海盛基集团副总裁朱咏敏分析称，上海每年的住宅市场需求大约为3000万~3200万平方米，按1.2比1的正常供应需求比，可保证市场的供应充裕。他认为，若平均容积率以1.2计算，每年需要新增3.74万~3.99万亩住宅用地，若以平均容积率1.5计算，则是2.99万~3.19万亩，但这几年上海新增住宅用地供应远远达不到这个水平，地价猛涨，大半因供应不足而起。

　　事实上，自2005年以来，上海每年新增土地供应都非常少。据统计，2005年全市商品住宅用地仅推出4幅，合计总建筑面积为54万平方米。2006年至2007年大致维持这一局面。而今年以来几次大规模土地出让，几乎都以工业用地为主。

　　不过，也有人认为目前上海早已出让却未开发的闲置住宅用地极多。据说去年某次业内论坛上，上海房地局一位领导曾声称，过去一段时间上海共批出约2万幅、总面积75万~80万亩的建设用地，现在仍有2000余幅、17万~18万亩的土地未曾开发。

　　他还透露，上海现有建设用地总量约2400平方公里，“十一五”期间，可追加大约200平方公里，到2020年时将达到3000平方公里，但那已是“极限”了，这些地分摊到上海各处，平均每个区县也就新增40平方公里左右。因此他强调“未来上海建设用地还是很紧张的”。

　　日前拍出的杭州钱江新城地块，成交价足足比底价多出19亿元，也令人瞠目结舌。杭州地价年年创新高，原因跟上海几乎如出一辙：房价连连上涨，而土地出让数量却起伏不定。

　　数据显示，2003年杭州土地出让为3512亩，达到最高点。而2004年，杭州一共只出让住宅用地（含住宅配套公建用地）21宗，合计面积约1425亩，2005年回升至2807亩，2006年又回落到2578亩。

　　杭州地产界资深人士余先锋说：“以杭州正常市场需求每年500万平方米算，需要有大约5000~6000亩的新增土地供应，但显然实际供应缺口很大，之前的存量土地也基本开发完毕，地价、房价怎能不涨？”

　　企业争抢“地荒”加剧

　　不久前举办的杭州房展会上，除了绿城、滨江房产、万科南都等展出项目较多外，其他中小开发商往往只有一两个项目。明眼人不难想到，很多开发商都是手中无粮，心里发慌。

　　据杭州地产界资深人士易水分析，当地一线开发商还有一些土地储备，但也不太多了，二三线开发商早晚要断炊，难怪一有机会就抢地。

　　加上近期还有越来越多的全国知名开发商及外资房企纷纷觊觎杭州市场，僧多粥少局面更加严重。比如香港新鸿基地产曾数次联手华润欲进入杭州，均以失败告终，此次北京金隅嘉业也是经过苦战击败财大气粗的保利地产（600048），才拿下下沙地块。

　　某种程度上，上海土地市场竞争比杭州更残酷。上海盛势投资有限公司总裁简宏洲称，很多境内外大企业和投资机构都希望在上海投资，他们在频繁寻找土地及合作伙伴，他们从战略角度考虑要加紧进入上海，可承受的地价也相对较高。该公司的主要业务，就是为这些企业和投资机构寻找“地主”，牵线搭桥。

　　例如此次新江湾城D1地块争夺战中呼声甚高的富力地产和龙湖地产，都竭力要杀入上海。富力老板李思廉早些时候公开表示要拿出100亿元在以上海为中心的长三角地区拿地，而来自重庆的龙湖地产，更急欲闯进全国开发商第一阵营，能在藏龙卧虎的上海滩一战功成，无疑是他们梦寐以求的目标。

　　相关 南京高地价引发“口水战”

　　今年4月，中国社会科学院发布的《2007年房地产蓝皮书》中称，南京2006年地价为每平方米3754元，位居全国第三，排名在北京、上海之前。

　　但南京市国土资源局随即予以否认，并“纠正”说南京地价只有每平方米2318.9元。尽管外人一时难以评判个中奥妙，南京地价之高已引起各方关注，却是不争的事实。

　　与上海、杭州政府“惜售”土地不同的是，南京土地供应量向来比较大。据南京市国土局公布的数据显示，2005年该市出让土地775.2公顷（折合11628亩），2006年供应地块78幅，实际成交74幅（流标4幅），出让用地总面积9568亩，远远超过上海、杭州。但即使在这样的情况下，南京地价还被权威机构认定为全国第三，市场需求之旺盛可见一斑。其明