房地产“限外令”升温

　　两部委联发新规加强审批，外商投资高档房产被严控

　　房地产“限外令”升温

　　种种迹象表明，国家商务部正联手国家外汇管理局，试图梳理外商投资中国地产全貌，并对外商投资中国地产行为进一步严控和监管。日前，一份名为《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函［2007］50号)下发到各省市主管部门和外汇管理单位手中。通知强调，将依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案。

　　从

商务部此番下发的第50号文件来看，外商投资内地地产的门槛将大为抬高。50号文件要求，外资申请设立

房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订土地使用权或房产权的预约出让／购买协议。若没有达到上述要求，有关部门将不予以审批。

　　外商投资房产增速过快

　　官方抬高外商进入门槛的缘由，还是基于目前外商投资增速过快。国家发改委透露，虽然去年以来国家对于房地产尤其是外资投资中国地产的行为进行了宏观调控，但从今年第一季度的房地产市场运行情况来看，内地房地产开发投资速度有所加快，外商直接投资102.63亿元，同比增长了192.5％。前三个季度中，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.9％，而涨幅较大的有北海13.7％，深圳10.7％，长沙10.1％，北京9.9％和广州8.6％。而不论一线城市，还是二线新兴城市，均出现外商活跃的身影。

　　戴德梁行投资部的一组估算表明，境外资本近三年始终是房地产投资市场的主角，虽然中国政府监管开始加严，但他们对于中国地产的热衷程度有增无减。“海外基金的进入者，从早期的老面孔摩根士丹利、高盛扩大至印尼三林、基汇、Cargill等，投资资金来源的多样性足以证明它们在加快进入中国市场的步伐。以前投资中国地产的主要是以摩根为主的追求高利润的私募基金组成的，但现在还包括了欧洲、韩国甚至中东方面的外资。”

　　高档房地产投资被严管

　　由于外商投资者尤其是外资房地产公司主要热衷于内地高档房地产市场的开发，动辄数万元／平米的售价人为地抬高了炙手可热的房地产市场，拉动了普通商品

房价格跟风飙涨。此次商务部出台的新规要求，外商投资高档地产将被严格监管，审批条件将比以往更复杂。

　　有些外资为了躲避审批的监管或基于避税考虑，在进入内地房地产市场的时候，往往采取收购项目公司的形式曲径通幽，逃过审查。但最新规定强调，将严格控制以返程投资方式、并购或投资境内房地产企业，境外投资者也不得以变更境外企业实际控制人等方式，规避审批程序。

　　目前，活跃在中国内地房地产市场的外资，大多追求高档地产的开发。1994年进入中国市场的凯德置业，就对高档住宅和商用地产青眼有加，接连在内地大型城市投资开发。2006年10月底，“凯德中国发展基金”宣告成立，这只4亿美元的私募基金，专事大中华市场的地产投资。据悉其在华总开发业绩已经超过270亿人民币。

　　瑞银集团的分析师安德森分析，正是外资的争相投资，令北京、上海、深圳等一线城市的豪华住宅和商用地产相互攀比式地涌现。号称逾10万元／平米的“汤品一臣”就是其中的典型，日前被中国政府严查也是情有可原。

　　商务部收紧地方审批权

　　目前，外国投资者要想投资中国房地产行业，一般是通过在中国设立外资房地产公司来进行。尽管中国允许外资持有100％的股权，但公司的成立以及拟定的营业范围需得到中国发改委和商务部的批准。总投资低于1亿美元的公司，一般只要到地方发改委和商务部门审批，审批周期一般为4个月。若投资额高于这个数字，则须取得中央级相关机构的批准。

　　商务部的进一步调控措施，是收紧地方审批权。50号文件规定，由地方审批审理外商投资房地产企业的，应即时依法向商务部备案；对地方违规审批的，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门则不予以办理外汇登记等手续。这意味着，外资投资房地产企业即使已经通过了地方的审批，如果在商务部受阻，那么公司投资也很难完成。

　　本报记者 黄梦真

　　实习生 温锦娴

　　■ 专家看法

　　“限外”政策不宜搞“一刀切”

　　经纬地产市场调研部主任吴定金认为，“限外”新政对北京、上海有一定的影响，但从全国范围来看，总体影响较小，对广州的影响也不大。因为广州市场外资的比例小，只会对一些高档项目有所作用。这个政策的效应也不会立竿见影，要有一个过程。

　　此外，对外资的限制也应该区分区域，不能在全国范围内搞“一刀切”。一般来说，外资开始进入中国地产，首先是开发高档地产，因为其利润高，当开发规模到一定程度时，便会向中低端市场延伸，扩大市场面。如果在普通民居这类市场，外资开发就应该加以鼓励。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同亦认为，中国市场存在巨大的商机，外资企业不可能对这块“肥肉”视而不见。政府的政策应该具有预见性，有些调控措施可以通过多种手段和方式来实现。打个比方，请企业“喝咖啡”也未尝不可。如果“一刀切”和干预过多，会使我国城市化进程受到限制。 黄梦真