“京城第一烂尾楼”折射预售制弊端

　　

　　■“新华视点”记者胡梅娟孙晓胜号称“京城第一烂尾楼”的北京东华金座项目，在停工4年多后最近再次启动，原本早就应该入住的100多位业主，最乐观的估计也要等到2008年6月才能拿到房。

　　在现实中，几乎每个城市都存在这样的情况:购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买房钱成了开发商手中任意支配的“筹码”。商品房预售制将房地产开发中存在的风险转嫁到消费者身上，成为帮助开发商“圈钱”的手段，为此人们开始重新审视这一制度的利与弊。

　　●7000多万元预付款被套牢

　　东华金座项目位于北京宣武区两广路的南侧，最初由北京房开置业有限公司(原北京市宣武区房地产经营开发公司)进行开发。取得开发权后，北京房开置业有限公司将项目转卖给北京市中鼎房地产开发有限公司。中鼎公司支付了一部分项目转让金，向银行申请贷款，并对房屋进行预售。2003年初，项目土建部分将近竣工时，由于拖欠施工费等多种原因，项目被迫停工。100多位业主先期交付的7000多万元预付款都被套牢。

　　面对巨额预售款被套，而房子又遥遥无期的窘境，多位业主陆续将开发公司告上法庭。经法院判决，业主胜诉，但是开发公司并没有按照判决书承担责任，法院也未强制执行。2006年10月，业主自发成立了北京东华金座咨询服务中心，有68位业主加入，筹集约30万元，进行自主维权。

　　在政府部门的推动下，2006年12月，东华金座原开发商北京中鼎房地产开发公司与世纪新联公司达成协议，对600多套房屋进行团购。大多数业主得到了延期交房的违约金，最多拿到了70多万元。

　　●房产纠纷:都是“预售”惹的祸

　　东华金座咨询服务中心主任邢宝军认为，之所以会出现东华金座这样的“烂尾楼”，与现行的商品房预售制度不无关系。“因为有商品房预售制度，购房人几乎变成了房地产开发商的‘提款机’。开发商只投入非常有限的一部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动项目。而真正的建设资金大都是中标的建筑商垫付。开发商唯一要做的，就是取得相关预售许可后，坐等收钱。”

　　早在1994年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达90％以上。

　　商品房预售制度的确立，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式销售的项目，比现售方式销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这一制度实施13年，目前所带来的负面效果远大于政策的初始目标。商品房预售制度将开发商的融资和销售合为一体，为开发商非法集资和转嫁市场风险提供了便利，侵害了购房者的权益，开发商自身成为这一制度的最大受益者。

　　北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，商品房预售制度实施以来，引发的潜在问题不容忽视。比如:开发商将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；预售商品房后，开发商席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”；购房者收房时发现商品房面积缩水、

装修不合格等。目前他们受理的房地产案件，80％至90％与预售制度有关。

　　●严管资金链条破解预售困境

　　面对商品房预售制引发的种种问题，这一制度何去何从，也引起争议。全国人大代表、中建三局局长洪可柱坚决要求取消预售房制度，规定开发商不能卖期房，只允许卖现房。中国人民银行金融市场司一位负责人也撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。

　　也有专家认为，商品房预售制度本身并没有问题，而且这一制度牵涉开发商、银行、业主、中介机构等，取消这一制度暂时不太现实。还有人担心，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模可能大幅萎缩，从而引发本来就已经过高的

房价再度攀升。

　　接受采访的许多专家表示，商品房预售制的困境在于没有能力约束开发商专款专用。开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，所以，破解预售制难题的着力点应放在加强预售资金管理上。

　　据了解，央行、

银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新的监管政策。在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为很可能被禁止，促使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

　　记者从北京市建委了解到，北京市在预售资金的管理方面将出台新的措施加强管理。关于监管商品房预售款的政策正在酝酿中，今后房地产开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨这个账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。新政策将从制度上限制开发商随意使用期房的预售款。

　　新华社记者孙晓胜摄

　　图为这是位于宣武区两广路南侧的东华金座楼盘项目(2006年8月21日拍摄)。