房地产“限外令”副作用疑问(2)

　　疑问四京城高端房产市场会否受冲击？

　　目前，根据有关资料显示，境外资金在北京购房的比例占到了北京房地产市场交易额的7％左右，主要集中在高档酒店、商业、办公楼以及高档服务式公寓领域。

　　不久前在深圳举办的“京津最具投资价值的高端物业联展”上，两天内成交高端物业32套，成交金额高达1亿元。其中，仅北京一处起价每平方米2万元的物业就成交了16套，而60%被外籍人士购买，因此不少人士认为北京的限外细则将对高端住宅市场销售产生一定的影响。

　　北京世邦魏理仕

物业管理服务有限公司相关人士分析说，由于外籍人士在京购房受到政策限制，基于政策变化所带来的风险难以把握，原打算在京购房的各大跨国公司外籍员工大多放弃买房计划，采取保守态度以租房为主，这样使得目前北京高档住宅物业的租赁市场在一定程度上受益。但由于各大跨国公司外籍人员的住房津贴持续下调，除了部分优质住宅项目受到追捧以外，物业租金普遍呈现保持或下滑现象。

　　此前境外人士在北京购入的多数为

商业地产，住宅类占的比重相对较小，二者比例大约是7∶3，而且购买主体也以外资机构居多，外籍个人在京购房的比重要小于外资机构购房。

　　疑问五外资人士信心会否受影响？

　　出台新的政策对外籍人士买房提出了许多新的要求，要求出具《境外个人在境内居留状况证明》并且限购一套，但是中国企业海外发展中心主任孙飞认为，这个不会影响到外籍人士在北京的居住工作需要。

　　孙飞认为，这个政策出台其实是有区别地对待自住与投机行为，压缩一些不必要的住房需求，打击投机行为。一般外籍人士来华主要是为了工作、学习和旅游，真正定居的人还属于少数，而且一般在北京购买的住房经常处于空置状态，实际使用率不高，因此外籍人士选择租赁的形式比较合适。

　　政策限购一套的规定完全可以满足有需要买房的外籍人士，其实对外国买房的限制在其他发达国家也有所规定，新加坡就不允许短期居住的外国人买房。

　　同时有专家认为，出台限外政策主要是由于我国没有完善的遏止炒房的政策，例如欧美等发达国家全设有高额的持有环节的物业税，通过严厉的税收政策确保炒作房产者无利可图。还有韩国政府为了排挤不必要的住房需求不仅对外国人买房有严格的限制，同时还规定了每个家庭只准购买一套住房。

　　2007年2月2日

　　北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对境外机构、境外个人在北京购买商品住宅做出一系列明确规定。自从2002年取消了外销房和内销房的区别之后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。

　　2002年9月1日

　　北京取消对外国人购买商品房的限制。2002年9月1日，北京市商品房的预售许可证和《商品房买卖合同》将不再有内、外销的区别。同时对商品房的购买对象也取消了本市法人、自然人与境外、其他省市的法人及自然人的界限。而内、外销房在土地出让金和相关契税方面的差别早在几年之前就已经统一了。

　　上世纪90年代中期

　　北京的商品房有内销房和外销房之分，前者是由国内资本投资开发，必须以北京市的企业、组织或个人为销售对象；后者一般由外商投资，购买者为境外的企业、组织、个人和中国其他省市的企业或组织。

　　政策解读

　　严禁外资炒房

　　昨天，北京市委有关负责人向记者表示，近日下发的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（以下简称《通知》）作为去年六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）的细则，其主要目的是严禁外资炒房，通过设立实体公司的形式监管境外机构和个人在北京市的房地产交易行为。

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