北京地下经济调查商业篇

　　地上商圈决定地下业态

　　地下商业生态不是独自生长的，而是与其所在区域商圈的性质相呼应。北京朝外丰联广场的全部地下商业设施年收益48万美元，市场平均收益水平114.4美元/平方米/年。这与其地上和周边区域的综合商业气质密不可分。

　　朝外大街被称为北京的第三商业大道，也有人把这条街称为商务大道，总之，朝外并不缺少商业。丰联、蓝岛、旺士百利、百脑汇、昆泰环绕步行街，业态已经很丰富，实在没有什么更多的概念可以拿来炫耀，也许在这个时候，与周边项目相融合，发挥一个聚集效应，顺应一个地区本来的面貌就是最聪明的做法。

　　“我们在销售之前要控制好业态分布，而且还需要在销售过程中调整和把握自用型买家和投资型买家，以及他们日后预期的业态，我们强调，最重要的不仅是开发获利，而是如何打造出北京的商业奇迹。”丰联有关负责人解释，顺应朝外商圈的整体氛围，再根据具体情况加以控制就会使一个合适的地点产生出合适的商业业态。

　　而国贸商城年收取租金1200多万美元，市场平均收益水平523美元/平方米/年。其地下商业部分强大的赢利能力也是与国贸商圈整体的高端商业气质分不开的。这种气质聚集了大量的国际一线豪华品牌，造就了整体的消费层次，还带来了1.7万-1.8万人次/日的客流平均水平。

　　对于北京地下商业的业态，北京财贸干部管理学院经济研究中心主任赖阳一直对此有所研究。赖阳认为，北京地下商业的发展模式大体分3种。一种是以工美大厦等为代表的历史比较悠久的商业建筑，这些地下设施在原来的规划设计中没有商业的用途。这一类的地下商业设施由于受到原始设计的局限，无法满足现代商业的快速发展。

　　另一种是以东方新天地、国贸商城等为代表的地上地下综合商业建筑，这些商业建筑在建设之初就做了比较科学、完整的商业规划，地上地下形成整体性的商业氛围，多与地下交通网络相连，在人流、物流的进出方面具有很高效率。

　　还有一种模式以西单地下文化广场为代表，这些地下商业设施建设在比较宽的广场、街道下面，形成了地下街道和地下广场，并往往将周围高层建筑的地下部分连通在一起。这一类的地下商业没有地上的延伸部分，是单纯的地下商业模式，但具有明显的聚合优势。