新型贷款制造美国房奴

　　银行、中介大肆推销负按揭方案，利率上调致购房者债务越滚越大

　　

　　贷款挖个坑，馅饼变陷阱。美国房奴和中国房奴可谓同病相怜。

漫画/许英剑

　　上周

原油价格持续下降，但这个利好因素却被低迷的美国房市抵消，甚至使道琼斯指数比前一周还下降了72点。在过去几年里，Option ARM这种新型贷款业务曾为房地产市场推波助澜，但现在，它却让美国房市雪上加霜。而且，纵观整个房地产产业链，承销商、银行、中介以及对冲基金皆从中受益，只有购房者除外。

　　牛市过后危机显露

　　9·11事件后，美联储为刺激经济发展，在一年内急剧降息，把利率从6.5%降到1.75%，促使美国房地产市场出现长达近5年的牛市。但自2004年以来，美联储连续17次加息，导致房地产市场不断降温。

　　美国商务部8月底公布的数据表明，7月，新建单一家庭住宅销售量下降4.3%，过去一年新房销售量总共下降了21.6%，降幅创12年来新高。同时，据美国房产经纪人协会透露，7月份现房销售量创下2004年1月份以来的新低。

　　整个房地产市场的产业链，包括买方、建筑商、中介、银行业甚至某些对冲基金，都受到房市低迷的冲击。雪上加霜的是，分析师认为，通货膨胀有抬头的趋势，美联储可能再次加息。毫无疑问，美国房市正面临一场危机。

　　Option ARM：馅饼？陷阱！

　　在房地产牛市中，可选可调利率抵押贷款（Option ARM）本来是为富人提供的一种灵活的理财工具（前期支付小额月供，最后一次付清本金），却成为普通消费者贷款买房的工具。购房者若选择这种贷款方式，就可以选择不同的还款方案。

　　一种是支付利息方案，即每月仅支付贷款利息，本金最后付清。另一种就是同时付利息和偿还本金，但利息会随利率变化而变化。

　　还有一种是最低付款额方案，即购房者每月只支付信贷机构规定的最低支付额。值得注意的是，这个最低支付额通常低于应付利息，那么差额将累计到本金。换句话说，尽管购房者每月按时付款，但实际债务却不断增加。这种方案也称为负按揭。

　　在利率看涨的时候，银行会竭力推销这种贷款，通常在第一年或前几年提供一个比较低的利率（被称为“甜头利率”），甚至不要首付，让普通购房者认为购房的门槛大大降低。

　　对囊中羞涩而又不知内情的购房者来说，Option ARM简直是天上掉下来的馅饼。因为在房市火爆的时候，购房者不但可以获得较低的起始利率，并将月供减半，甚至没有首付。据Fitch Ratings公司估计，多达80%的Option ARM贷款消费者都选择按最低付款标准偿还债务。

　　但在利率上涨时期，购房者的债务将迅速累积。银行将会在债务累积到一定程度时，上调最低月供。许多购房者会发现，即便这个最低月供也将超过他们的偿还能力，更不用说正滚雪球般增长的本金了。

　　道理很简单。前期月供越低，后面总债务累积的就越高。由于现在房价趋于平稳（甚至下降），购房者即使卖掉手头的房子，也无法偿还房贷，也就是说他们的房屋净值已经是负数。

　　银行请君入瓮

　　购房者不但对Option ARM的风险认识不足，而且也不知道其背后的很多猫腻。在过去几年里，Option ARM业务曾为房地产市场推波助澜。除消费者外，承销商、银行、中介以及对冲基金皆从中受益。

　　对银行来说，即便消费者选择最低付款方式（远低于按揭月供），银行仍然可以把按照按揭方式计算出的月供簿记为收入；另外，贷款的利率和首付可能不是银行决定的，而是由对冲基金设定的。消费者一旦选择最低付款方式，很快将面临要么支付更高的月供，要么放弃房产的两难境地。

　　纽约福特基金的房产经济学家George Mc Carthy说，Option ARM就像中子弹，里面的人无一幸免，而房屋却安然无恙。

　　据First American Loan Performance公司估计，2003年Option ARM业务占全部抵押贷款的0.5%，但今年前5个月，这个数字已经跳跃到至少12.3%，而银行同业公会估计，这个数字目前已经接近25%。

　　银行钟情于ARM，除了高收益吸引外，还因为根据现行会计制度，他们可以提前把并未收到的付款登记为收入，以美化财务报表。为降低自己的风险，银行可以把部分抵押贷款打包成证券，卖给华尔街。其他部分，正为银行带来大量的“影子利润”，也就是说，银行预支明天的收入，夸大了当前银行股票的每股收益率。

　　面对多方对Option ARM业务的质疑，银行并不表示歉意，相反，他们认为这是一项出色的业务，而帮助购房者选择付款方式，并不是他们的责任。

　　中介为高额佣金避谈风险

　　对房产中介来说，推销Option ARM贷款获得的好处远比推销其他抵押贷款获得的好处多。

　　2004年起，银行提高了像Option ARM这样的高风险贷款的佣金，使房地产中介不顾普通消费者的偿还能力，采用各种手段推销Option ARM.他们大肆宣扬最低支付额，忽略不谈未来的风险。有些甚至暗示1%到2%的初始利率是长期的，这让许多消费者被蒙蔽从而上当。

　　据报道，80%的抵押贷款都是由中介机构发起的，这个数字比十年前翻了一番。

　　房贷还款拖欠拖累房市

　　Option ARM等新型的贷款方式曾促进房市的繁荣，但也使低迷的房市雪上加霜。房贷还款拖欠和违约现象早已开始增多。据报道，过去一年来，银行强制收回房屋的数量增长了18%.专家预测，拖欠和违约现象将在明年开始大幅增长。

　　房产需求仍在下降，如果美联储继续加息，则贷款利率仍将上涨，从而进一步抑制房屋需求。专家估计，房市将在2007年进一步恶化，从而导致美国经济进一步放缓。

　　美林公司的Rosenberg甚至预测，明年的房价将下跌5%，从而使房产市场蒸发1万亿美元。编译/王宗明

　　■名词解释

　　OptionA RM

　　

　　可选可调利率抵押贷款（Option ARM）可能是最具风险和最复杂的金融工具之一。它本来是为富人提供的一种灵活的理财工具（前期支付小额月供，最后一次付清本金），现在却作为普通消费者的入市工具。简单来说，它的利率会随着市场利率的变化而变化，因此购房者所支付的利息也将随之变化。