房地产市场生变

http://finance.sina.com.cn 2006年09月11日 06:05 大洋网-广州日报

◆近日，记者从广州各大经营个人住房按揭贷款的汇丰、渣打、东亚等外资银行处了解到，受近日国家出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》影响，外资银行的个人住房按揭业务量近期增幅收窄。

　　◆有房

地产中介透露，许多外籍客认为规定提高了他们进入广州市场的门槛，设下了新的“障碍”。

　　◆房地产研究人士表示，笼罩整个市场的谨慎投资之风，让不少境外购房者的观望待购心理加重，极有可能令广州房地产市场上升幅度和速度下调。

　　专题策划关雅文

　　专题撰文记者孔华、林琳

　　案例

　　门槛提高静观其变

　　案例一：A先生是外国人，太太是中国人。几个星期前，他们看中了凤凰城的房子，准备买下一套物业，下订后准备9月初递件。没想到9月4日，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》就出台了，其中规定外国人购买房子需要多种文件。而A先生因为被外派到广州工作，公司不愿意另外出一份境内劳动雇佣合同，出示“一年以上的境内有效劳动雇佣合同”有难度，于是考虑放弃购买房子。后来，他还是作了决定——用太太的名义购买房子，于是顺利通过递件的限制。

　　案例二：B先生和太太都是外国人，在广州经营生意。他们非常喜欢广州的住宅环境，看好未来的升值潜力，所以想把生意上赚到的一笔钱买下喜欢的物业。

　　然而，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》的出台让他们有所担心，因为是自己经营生意，不清楚如何办理通知中所需要的雇佣合同。于是B先生和太太决定先不买房子了，静观其变，看看别人会怎么处理这样的情况再作决定。

　　争议

　　“自住”概念惹质疑

　　通知中提到，“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房”、“港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房”，令行内人士表示“存在争议”——如果为家庭中每个成员购买一套住宅，是否也符合“自住”？某地产外籍部总监潘婉霞表示，规定的意图应该是限定只能购买一套住宅，所以正确的说法应该是用“自己个人”或“一套自住”进行限定。

　　一位熟悉境外人士购房的银行人士表示，从银行角度来看，每个人名下购买1～2套物业应该都是属于自住物业。但事实上，以来自香港的刘先生夫妇为例，他们在香港某银行广州分行就分别用回乡证和护照各自购买了两套住房，一共4套住房，由于所购单位都是90平方米以下，银行分别给这对夫妇以两成首付、利率为基准利率下浮15%发放了共四笔住房按揭贷款。事实上，银行也很清楚，借款人在广州购买四套住房肯定不完全是用于自住。但银行方面承认，由于刘先生夫妇的收入都很高，应付其在广州四套物业的月供也绰绰有余，正是基于借款人的还款能力，银行也十分乐意提供贷款，因此对借款人买房是否用于自住，也就睁只眼闭只眼了。

　　雇佣合同是最大“障碍”

　　某港资银行个人住房按揭业务主管透露，据了解，目前业内对境外人士在中国内地所购买的物业是否为自住，需要借款申请人提交的主要资料包括：借款人提交的自住房保证书，任职的公司和学习所在地提交其在购买物业地因工作或学习需要长期居住的证明。

　　有房地产业务人员透露，大部分外籍买家都认为，规定中所提到的办理“雇佣合同”证明手续非常麻烦，有的买家甚至在中国不具有雇佣合同，这等于是为他们的购房增加难度。另一方面，他们也担心一旦“自住”概念被确定为“唯一一套”，他们的第二、第三套房子就没有着落了，破了他们的“投资梦”。

　　影响

　　市场上升速度放缓

　　据了解，在此之前，外籍人士购买的物业在市场上约占1%的份额，而港澳台人士的物业竟然达到8%左右，特别是香港买家动辄持有三五套物业，可见港澳台投资者对广州市场具有的影响力。

　　潘婉霞表示，新规定一旦对港澳台买家起限制作用，等于部分资金抽离市场，市场缺乏新的承接力和购买力，房地产市场上升速度必然会放缓；而“连锁反应”也会产生，影响到已固定的市场——已拥有部分物业的业主将有惜售心理，因为一旦出售已有物业就再也无法买回，因此令市场上近8%的物业将不再参与流通，流通盘源将减少，而市场的周转量和周转速度也将变小。

　　也有观点认为，限制外籍人士购房对租赁市场能起促进作用，比如备受外籍人士喜爱的天河北、二沙岛、珠江新城、环市东板块，都可能有利好消息，特别是靠近写字楼群、面积大、装修豪华的物业更有机会。