未来中小户型单价难以下降

　　

万科在金沙洲开发的四季花城联排别墅过万元／平方米，因此这两块地推到市场卖到8000元／平方米也是正常的。苏华俊 摄时报讯 （记者 田桂丹 苏华俊） 昨日，万科/中粮地产（以下简称“万科”）以17.5亿元（楼面地价4033元／平方米）成功获取广州市金沙洲B3725D01地块。对该地块的成功出让，业内就不断有声音表示4033元/平方米的楼面地价存风险。昨日，有专家就表示，万科实际上是以该地块“巨无霸”的地形杀入广州楼市，可能为集团的发展提供了一大发展机遇。实际上万科上市公司的身份使它开发这40万平方米左右的地 块只需用五六亿元，“这一‘天价’楼盘还是有得做的。”

　　另有地产专家也表示，此次是广州首次限

户型地块的招标，而且该地块以如此高的成交价出让，毫无疑问将成为行业的新标杆。

　　未来或有更多

　　天价地块出现

　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松表示，“通过此次招标，广州过去价廉物美的楼盘可能一去不返，质优价高的楼盘将占主导地位。我相信，随着金沙洲B3725D01地块拍出天价，未来广州楼市还会有更多天价地块出现。”

　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平也赞同王所长的观点，“此次招标对广州楼市的影响将是十分深远的，将为未来的广州楼市定调。因此，两年后，万科/中粮在该地块推出的产品十分值得期待。”不过，从此次招标的结果来看，政府想通过限户型的开发模式来稳定楼价值得商榷。

　　限户型地块招标

　　改变市场格局

　　近一两年，大户型在广州楼市独领风骚。但自从“国十五条”实施后，这种状况得到了根本性改变。如今，广州首次限户型地块招标更是这个改变的起点。

　　时代地产集团营销中心副总监肖建蔚表示，其实，发展商做中小户型并不赔本，广州不少开发商都是从做小户型起家的。广州创域房地产开发有限公司营销副总经理林闽粤也表示，今后发展商对中小户型的研究将会十分重视。诸如夹层户型、1+1户型等原本属于市场个案的创新产品，有望更多地出现在未来的市场中。

　　高价拿地可加大

　　广州市场份额

　　自从万科以17.5亿元拿下金沙洲地块，创下单幅地块的新“地王价”后，就有不少声音认为万科太疯狂了。对此，广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军表示，万科已经在金沙洲做了四季花城项目确定了一个标准，这个标准是立于不败之地的，所以不会输的。

　　由于万科确定了以珠三角、长三角以及环渤海三个发展对象，所以万科如果不能拿地，所谓的核心资产就不能确立。实际上这块地有合理的成分也有很大的发展空间，万科必须要扩大储备，才可在广州占更多的份额。

　　另外，同在金沙洲区域由万科开发了四季花城，联排别墅已卖到了1.5万元/平方米，情景洋房也卖到了七八千元，所以这两块地推到市场卖到8000元/平方米也是正常的。

　　开发商或会

　　打破传统开发模式

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文则表示，事实上金沙洲地块并不是一个纯粹的广州楼盘之地。因为位于广州和南海之间，很大程度上它有一半的市场是锁定南海的消费群。以万科在金沙洲开发的四季花城为例，很多其实是卖给南海的顾客，而南海的购买力比并不比广州差，所以就算该地块楼盘卖到8000元/平方米以上，也还是不愁客源的。

　　那么，具有较高购买力的人群会锁定90平方米以下的中小户型吗？赵卓文解释，不应忽视开发商在户型上的创新能力。万科本身在中小户型的设计上就走在前面。万科相关负责人也表示，考虑到该地块综合素质较优，因此可能会打破传统的开发模式，计划两条产品线同步开发：一条产品线会借助项目规模优势和区位交通优势，做万科擅长的成熟产品——“城市花园”系列，比如销售中比较经典的带入户花园或空中合院的小三房；另一条产品线，会充分利用项目472米沿江面和近百米沿江绿化带的优质景观资源，开发一些创新产品和少量大户型。

　　无独有偶，拿下100%建中小户型的广州广电房地产集团杨海斌也表示，该集团领导初步规划将昌岗中路地块绝不会突破90平方米的限制，将建成二房、三房的中小户型，并已敲定将以入户花园的方式增加住户的可使用空间。

　　政府可通过

　　限

房价卖地控制楼价

　　招标卖地曾给人一种印象，就是会通过不是价高者得的方式而使房价降下来。对此，凌峻中国董事总经理左农认为，以目前的三种土地出让制度对最终的房价来说，是无法起到控制的作用。因为

商品房的定价更多不是从成本制定的，而是从市场需求制定的。

　　但是，在目前房价高企的环境下，政府可通过一些地块进行对房价的限制。在土地出让的时候，政府也应该牺牲一部分利润，因为土地的价格在房屋利润中占的比重是比较大的，如果对土地的价格进行了限制，那么房价也会产生很大的影响。

　　杨晓军还提出，土地出让方面的方式应该多元化，土地出让金应该更多的用于基础设施，城市扩大了，才会吸引更多的人到郊区去居住。