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北京某楼盘前的LOGO标志牌。房地产业是宏观调控的重点行业之一，其中发生的故事也最多。本报记者康亚风摄
1 宏观调控缘何微观效果不佳
“国家每出台一项针对某个行业或领域的宏观调控政策，银行都能紧跟步伐，但有太多企业跟不上银行的步伐，这也是国家宏观调控在地方效果不佳的一个原因。”
作为山东中行一家地市分行风险管理部的负责人，几年来，接收营销部门的客户资料，对企业进行合规性、风险性审查，以及做好各种防控措施已经成为赵箭的日常工作。
一个月前，他被总行借调进行信用评级工作，借调时间为半年。因为长年奔波于总行、省行和市行间，他对国家的宏观调控也感触特别深。
“对于北京、上海这样的城市，国家宏观调控的影响是显而易见的，但到了地市一级，执行效果就要大打折扣了。”
赵箭说，“山东是中国经济较发达的省份，但只有济南、青岛等少数城市才能直接受到宏观调控的影响。其他十几个城市，对此的反应颇为平淡。”
“其实国家的宏观调控令都是相当及时且十分必要的。”他说，“但到基层后，实际效果已经大打折扣。所以，微观的效果应该是今后政府需要解决的问题。”
从2003年下半年起，政府就因经济过热开始限制固定资产投资，特别是钢铁、水泥、电解铝、能源等。今年以来，又加大了对房地产开发的限制。
赵箭认为宏观调控在这方面的成效显著。“山东中行历来对房产投资控制比较严格，国家加强宏观调控后，更是限制授信。”
但在赵箭所在的城市，一些房地产开发商与政府进行密切的非官方合作，以不规范的手续申请授信，造成银行授信回收困难。“国家对固定资产投资进行限制后，房地产业首当其冲。”赵箭说，“大部分房产商在资质、手续、资金实力等方面不符合要求。银行因此得以避免放贷的风险。”
他所在的银行，三年前存贷比严重倒挂，二十多亿的存款，三十多亿的贷款；现在30亿的存款，二十多亿的贷款。“造成这种现象的主要原因固然是资产剥离，但对固定资产投资的限制自然也是原因之一”。
“固定资产投资、加息、汇改等固然需要调控，但对基层来说，众多不规范的中小企业更需要调控。”赵箭不无忧虑地对记者说。
在从事风险管理工作的几年中，令他感到最头痛的就是不规范的中小企业。由于他所在的城市是资源型城市，所以水泥、钢铁、建材、纺织等中小企业为数众多，并且保留着相当多的计划经济体制和思维。
“一方面，这些企业想贷款，银行也愿意进行资金投放；但另一方面，这些企业诚信度低，银行承担的风险也相当大。”
一个众所周知的事实是，这些年来，国家一直想解决中小企业贷款难的问题，但也一直没有真正解决。许多中小企业在大的银行通不过审核，就只能去信用社贷款，而信用社的利率通常要比银行高3-4个百分点。
“银行想选好的企业，企业也想选好的银行，希望国家能够对中小企业进行一下调控，给予适当的、风险可控的、相对灵活的政策。”赵箭说，“这也是基层的银行和企业所真正需要的”。
在采访的最后，赵箭告诉记者，现在工作压力更大了，审查更严格了，权责也更紧密了。
国家每出台一项针对某个行业或领域的宏观调控政策，银行都能紧跟步伐，作为银行的工作人员，也能尽快调整思路进行跟进。但最关键的问题是，有太多太多的企业跟不上银行的步伐，这也是国家宏观调控在地方效果不佳的一个原因。
2 小钢厂习惯游击战
“两年多调控，也没看到哪家钢厂关闭，不过就是合起来。产量只要还在增加，就还需要我们干活。”
对于在河北唐山一家民营企业工作的炼钢工人老刘来说，2004年的宏观调控给他留下的最深印象就是跟着厂里打游击。
整顿初期，厂里两座不符合国家产业政策标准的热风炉和一座炼钢高炉被要求拆除，并停止了生产。但检查的一走，厂里很快将要求拆除的65立方米左右的老高炉升级到国家的最低标准即100立方米，并重新开始生产。
老刘清楚地记得，有一次傍晚时分，他正在露天厂房里炼着国家明令禁止的地条钢。炼钢用的焦炭和矿石随处堆积在旁边。
突然有送信的说上面有人来检查，工厂就立即停产了，巨大的轰鸣声瞬间消失，等到检查组来了，厂里烟筒里冒着的黑烟、地沟冒着的青烟和露天大坑里的熊熊炉火已经散尽。不过，老刘说这种检查就遇到过一次。
“政府管不过来的。更多的时候，厂里停产再复产是根据市场需求随机应变。这两年市场形势时冷时热，冷了厂里就停产，热了再复产。这样子比较灵活，厂里还是盈利不少的，我们的工资也没有降。”在刘先生的印象中，宏观调控并未给自己和所在企业带来实质性的影响，只是工作起来更小心了。
今年1月，政府将加强宏观调控力度的消息风生水起。
刘先生所在公司与另外两家民营企业合并，规模骤然增大许多。但这次合并并未给刘先生带来影响，因为合并只是为了在表面上响应政策，私下里，三家公司各自炼着自己的钢、卖着自己的钱。“我还在做自己的事情，管我的还是以前的头，我生产出来的钢材卖了钱还是公司的，我的工资福利也没有变化，就是公司的名字变了。”
随着政府对钢铁业新一轮的宏观调控真正开始，刘先生看到媒体报道的形势越来越严峻，才感觉到前途渺茫。
但他对记者说，他觉得自己不会受到太大影响。“两年多调控，也没看到哪家钢厂关闭，不过就是合起来。产量只要还在增加，就还需要我们干活。”
3 为资金回流彻夜难眠
“虽然收入变化不大，但需要创新营销的压力让人喘不过气来。”
“楼下电梯边的大理石太多杂质，如果放在民用住宅，用户早急了。”在咖啡厅落座后，北京利基投资有限公司副总经理陈靖路第一句话就不离本行。
陈靖路1974年出生，2000年底，进入北京盛世兆业房地产开发有限责任公司。
2001年正值北京房地产业欣欣向荣之际，陈靖路的月收入丰厚。不久即按揭购置了第一套房子，并且有了单位配置的专车。不久，陈靖路又在上海市偏北位置购置了第二套住房，时价2000元/平方米。后来该处房价最高升至14000元/平方米。这一年年底，陈靖路又获得了单位12万元的奖金。
不过陈靖路真正春风得意之时还是2002年和2003年。对前期项目规划、中期工程监理、后期营销策划无不熟悉的陈靖路作为总经理助理，协助运作多个项目。
“晚上躺在床上，一笔笔盘算着用几个亿的资金如何撑起几十个亿的项目，真是心潮澎湃。”这一时期的陈靖路月收入万元左右，还有不定期的大笔奖励，收入殷实，周末又轻闲，光云南就去了4趟。
2004年，形势急转直下。3月，国土资源部、监察部联合发文，严令各地在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8·31大限”。
当年年底，盛世兆业所开发的“西奥中心”写字楼项目准备上市时，又碰上宏观调控起步，高价项目几乎全盘陷入销售困境，陈靖路被派到销售部救急。陈靖路突发奇想创造了“地产期权”的销售概念，虽未降低单价，却降低了企业的“进入成本”，使得项目逆市热销，陈靖路再建奇功，荣升为公司销售总监。
“2001年到2004年，大气候火热，房地产界的人的收入是逐年倍增，一路狂奔。”陈靖路说。
但2005年接二连三出台的房地产新政让这一切发生了翻天覆地的变化。3月，央行宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%.紧接着，国务院又出台了八点意见稳定房价。
5月，七部委制定《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的重要任务。
6月，北京市建委又发布了《加强住房交易管理有关问题的通知》。提出了包括“禁止期房转让”在内的六大稳定房价措施。
一时间风声鹤唳，草木皆兵。这时的陈靖路晚上依然躺在床上想着资金的回流，可是却不再是心潮澎湃，而是彻夜难眠。“虽然收入变化不大，但需要创新营销的压力让人喘不过气来。”
在如此艰难的环境下，陈靖路虽然顺利实现了2005年的销售计划，但是去意已决。
2006年，他离开了盛世兆业，由下游的销售“回溯”到了上游的规划，与朋友合作成立了北京利基投资有限公司，为房地产项目的规划等提供顾问服务。他说，目前的宏观调控对他们的影响不大。
4 冷静转投高端租赁市场
“该来的总是要来的。天要下雨，拦也拦不住啊。与其抱怨牢骚，还不如赶紧想办法应对。”
同样是每周例会，但这次北京天乐达房地产经纪有限公司总经理刘玉彬从会议室里走出时，脚步很沉重，他还在想着各个店长无奈的话语。
“好多业主一想到售房溢价要扣除高额的营业税、个税就说，算了，不卖了，没赚头！
也有的说，等等再说吧。”
“这样一来我们就少了很多房源，勉强参与交易的那些，也要将营业税、个税中新增的费用转嫁到交易成本中去。这样一来，买房客户却因为价格大幅增高，望而却步。”
“房源少了，购买客户也少了，讨价还价的单子却多了，很多交易无法短期成交。
更有不少买卖双方要求公司将佣金减半，这尽管在此前的交易中是不允许的，但目前严峻的形势也让一些店长不得不考虑其可行性，可这种方法无疑是在饮鸩止渴。”
“‘外资限购’这个文件对我们的打击也很大，毕竟包括港澳台以及一些外商在内的外资客户锁定的是中高端市场。”
近日因为政府对房地产的调控举措而黄了的单子逐渐增多，更是让刘玉彬坐立不安。他向记者谈起前几日未谈成的单子。
有套180平米的房，业主两年前买进时价格150万（首付50万，贷款100万，20年，月供7000多元），也和客户商谈好以180万的售价成交，将有30万的差价，可是现在要扣除佣金费约4万，营业税约10万，就只剩下16万左右。现在又出台了新政，要强征个税3万多，现在就只剩下13万多。
业主认为已还两年月供中的利息部分将近8万，首付了50万，还折腾了两年，最后却只净得5万，还不够他的机会成本，所以就决定再加价10万，否则就不愿卖，可是买家又不能接受突然加价10万，最终这一单生意就黄了。
面对接二连三出台的宏观调控政策，刘玉彬说自己还算冷静：“该来的总是要来的。天要下雨，拦也拦不住啊。与其抱怨牢骚，还不如赶紧想办法应对。”
因此，政府调控新政策一颁布，天乐达的高层们便立即召开紧急会议来商讨应对策略：一方面积极做好所有员工的安抚工作，让他们放眼于三五年之后的北京市场，重拾行业信心，另一方面统一说词，如何向客户正确引导、解释相关政策对二手房交易的影响，另外也将经营重心转向很多同行并不看好的租赁市场，尤其是高端租赁市场，包括高档公寓、写字楼、商铺。
刘玉彬在北京二手房交易市场已摸爬滚打了四五年。“刚来北京那会，北京的中介大都不租店面商铺，都在楼里面办公。那时感觉北京二手房市场发展空间会很大，而且相应来说准入门槛也比较低，再加上原来在房地产开发企业做过，也有一些相应可以被整合的行业资源，所以就当机立断进入这个行业。”
凭着原来在合生积累的工作经验和行业资源，刘玉彬在不到两年的时间里，从无到有，慢慢开出一家又一家分店，还遇到了青睐他们这个团队的投资商。融资成功后，几万元起家的公司现在家底已有数百万。
刘玉彬说，他坚信“适者生存”这四个字，也相信北京二手房市场的全面绽放时刻即将到来。
专题统筹：周天宅
编辑：贾浩森 杨文瑾 郭哲 周天宅
专题采写：本报记者 张诚 王海林 张广明 孟斯硕 李武 王冰凝 贺帅 张慧 苏曼丽 高泽阳
实习生 刘玉凤 戴亚琴
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