申城上月二手房交易“末路狂奔”“转售为租”迫降租金水平

　　强征个税的调控重拳，使本市二手房交易量在7月末最后5天连续飙升，卖家“不能承受个税之重”纷纷降价抛售，一些有效需求得以充分释放。昨天公布的7月上海二手房指数为1632点，较前月上涨5点，环比上升0.3%。

　　与此同时，不少二手房“转售为租”，使租赁市场房源供给比较充足，租金压力增大。7月上海房屋租赁指数为999点，较前月下降2点，环比下降0.16%。

　　售后公房未受新政影响

　　今年4月以来，调控措施接连出台，本市二手房成交量大幅萎缩，但售后公房成交均价却表现平稳，部分区域甚至出现小幅上涨。

　　7月，普陀、虹口、长宁、闵行和浦东新区等各板块成交均价小幅上升。这主要是因为次新房在个税征收影响下，成交量骤然下降，部分购买者便将目标转向房龄较长的售后公房，使得这些区域的二手

房价格出现微扬。内环中心区域的二手房在新政影响下成交十分低迷，但成交价格依然表现出良好的抗跌性。

　　当月，五角场板块二手房成交均价上涨幅度最大，环比上涨3.3%。随着中环线全线通车、五角场城市副中心的确立，该板块地段价值的上升带动了周边二手房交易价格的上扬。同时，由于该板块中心的大量房屋因商业开发而动迁，预计未来一段时间内二手房价格仍将有一定幅度上涨。

　　未来走势可能量价齐降

　　“个税强征”使7月末各区交易中心都挤满了过户的人群，经历了五六七近3个月的成交持续低迷，二手房交易量在7月“末路狂奔”。预计8月份二手房成交将进入低谷，经过一系列调控政策的洗礼，一部分买家会转向一手房市场，更多买家则倾向于对未来市场“看空”，将购房计划延后；那些没有资金压力的卖家则会考虑暂时封盘或转售为租。

　　二手房指数办公室分析认为，由于部分卖家意欲将税费转嫁给买家，一定时段内会出现部分二手房挂牌价格上涨的现象。但总体上看，二手房成交量会持续走低，成交均价受此影响也会出现不同程度地下降。

　　高档住房转战租赁市场

　　7月，本市租赁市场房源供给充足，各类房屋租金受宏观调控影响而呈现不同变化。高端商品房租金呈现小幅波动，轻微上涨0.03%。其中，两室租金上涨0.1%，三室租金下降0.09%。

　　由于外资购房受限，使得高端租赁市场的供、需均有所增加。从租金涨跌的区域看，静安寺板块租金涨幅相对较大，为2.5%；打浦桥、徐家汇、镇宁路和新华路板块作为港台人士比较集中的居住区域，7月租赁成交量明显提高，租金小幅上扬；老西门整个地区目前正处于规划建设之中，居住环境难以迎合高端客户的需求，租金出现较大滑坡，下降2.6%。

　　据上海

房屋租赁指数办公室跟踪调查，上海高端住宅的平均年投资回报率仅有4%，除静安寺和古北板块的回报率可达5%左右外，近期大多数楼盘如太阳都市花园(老西门)、东方曼哈顿(徐家汇)、东方剑桥(镇宁路)、思南新苑(打浦桥)和中福城(南京东路)等的年投资回报率均在3-4%之间。

　　转售为租打压租金上涨

　　调查显示，7月本市一般商品房租金环比下降0.8%，其中，两室租金下降0.3%，三室租金下降1.2%。其原因在于6月起开征的营业税和7月的个税政策，迫使部分次新房转售为租，造成该类房屋在租赁市场上供大于求，尤其以三室的租赁房源供应量放大最为明显，因此租金的下降幅度相对最大。

　　当月，低端租赁市场平均租金也轻微下调0.4%。高校周围售后公房比较充足的区域，如曲阳、五角场地区，因房源略显过剩，租金出现微跌。同时，受一般商品房“售转租”的影响，原售后公房的承租客部分转租一般商品房。

　　本报记者王蔚