上半年上海别墅供应继续增长

　　别墅市场的敏感度一直不高。从2006年1月开始（2月春节除外），别墅市场的供应和成交量一直处在上升通道，并在5月达到成交高峰。即使在“国六条”出台之后的6月，别墅供应依然继续增长，主要是对于郊区低容积率项目用地的控制趋严，可能导致未来低密度住宅供应减少（主要是对独立别墅项目用地审批的停止），在很大程度上增加了开发商的信心。

　　别墅受市场影响较小

　　从2006上半年价格走势来看，别墅市场的价格总体稳中有升，春节期间由于是销售淡季，价格略有下滑，而5月以后由于对别墅市场的利好政策使得价格继续小幅上扬。

　　5月份出台的“国六条”及“国十五条实施细则”对上海

房地产市场产生了较大的影响，公寓市场成交量在政策出台后很快就有所反映，6月份成交量下跌三成。相比普通住宅，别墅市场受到的影响要小得多，甚至有

开发商认为是次宏观调控对于别墅市场尤其是花园别墅意味着更多的利好消息。别墅用地停批进一步改变了开发商与消费者对别墅市场未来的预期，5、6月份上海别墅市场成交量大幅增长，成交价格也由于成交结构的变动呈现逐步走高的发展趋势。

　　

　　停止别墅用地的审批上市使得别墅消费者认定未来别墅的稀缺性 高剑平 早报资料

　　实际上，根据中原地产的统计显示，2005年至2006年第一季度间独立别墅供求情况，除2005年第三季度供应略大于成交外，其余各季度均表现出需大于供的态势。从成交走势来看，独立别墅市场经历了先降后升的过程，2005年第二季度独立别墅成交量迅速回落，到第三季度跌入底谷，究其原因，除了受整体宏观政策影响外，2005年6月出台了关于“别墅转让征收30%~60%的增值税”的政策对别墅市场产生了一定的影响，然而别墅市场由于其客户心理较之普通住宅客户具有更大的稳定性，土地增值税政策的影响在短时间内即被消化，至2005年第四季度，别墅成交开始抬头。

　　独立别墅需求稳涨

　　在2005年宏观政策频频出台的大背景下，独立别墅类物业供求比要远大于全市场的商品住宅供求比，独立别墅能够逆市走强，其原因是多方面的：首先政府停止审批别墅用地，别墅供应在中短期内自然会大受限制，这对别墅市场是很大的利好；其次2005年开始一些境外投资者本着对人民币升值的预期也陆续地进入上海别墅市场；再其次别墅市场由于涉及资金量大，投资比例较公寓等交易市场要少，属于“泡沫”较轻的物业类型，其潜在的价值受到青睐；另外，市中心的高档房，在经历了过去两年的高涨后，许多高档房单套总价已和单套别墅总价相当，比较其能够带来的居住生活质量，二者已经具备相当的可替代性，部分客源出现分流到别墅市场的现象。

　　中房指数系统上海别墅办公室数据显示：以独立别墅和双拼别墅为主的花园别墅的成交今年以来一直保持稳步增长的发展态势。本期上海花园别墅的成交量也较上期有了明显的增长。本期（2006年5、6月份）上海花园别墅成交927套、323392平方米，较2006年3、4月份的546套、18077平方米的成交量分别增长了70%和79％。其中5月份成交花园别墅471套、158571平方米，6月份成交套数虽然有所较少，为456套，但是成交面积却有所增长，达到164821平方米，这主要是因为6月大户型高端别墅成交较多的缘故，世茂山庄、九间堂别墅、御翠园、檀香别墅（檀宫）等沪上知名高端别墅6月份都有不错的成交数量。

　　别墅继续利好

　　 虽然近来别墅市场呈现出需求旺盛的现象，但同时也应该看到，尽管2006年国家将继续严控别墅类用地新增土地供应，潜在土地供应量将逐年减少，但2005年前别墅土地储备量依然很大，现存别墅用地足以支撑2006-2007年的项目开发，因此未来几年上海别墅市场的实质开发量依然较大。

　　中房指数分析师指出，宏观调控对于别墅市场的影响要小于对公寓市场的影响。受“国六条”及其实施细则出台的影响，上海一手住宅成交量重挫31.8%，普通商品住宅成交量更是下降了34.1%。但是别墅市场成交却保持了稳步增长的发展态势，2006年5月份成交别墅1118套，成交面积达到288548平方米，是自2005年1月以来上海别墅成交最多的月份，环比分别达到33％和31％，成交套数、成交面积都是2005年5月成交量的2.53倍。6月，别墅成交量较5月份虽稍有回落，但是依然达到895套、256464平方米的成交量。停止别墅用地的审批上市使得别墅消费者认定未来别墅的稀缺性，政策因素赋予花园别墅比联排别墅更多的利好因素。

早报记者 刘秀浩 烁东