二手房交易上演最后疯狂

　　

拥挤的房产交易大厅。李浩摄今天开始，个人转让住房的收入，减去房屋原值，减去转让住房时实际缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等），减去合理费用（实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用），所得的余额按20%%税率缴纳个人所得税。昨天下午，沈阳市地方税务局个税处官员表示，根据国家税务总局的要求，上述个税政策从今天开始严格执行。

　　两大排，近200人在沈阳

房地产交易中心排起了长队，目的只有一个，避免8月1起被强征个税。昨天的沈阳，细雨蒙蒙，为了省去可能要缴纳的税款，有的人守候在这里整整一天。排了6个小时头都晕了

　　昨天下午2点钟，房产局五楼的房地产交易大厅，在大厅中办理交易的人群与平时相比增加了近四倍。地税窗口前等待排号的和已经排号等待办理手续的分别在窗口两侧排了两大长排。在外围的一些办理者更是站到了办事大厅的座椅上，在高处观察地税人员的审批进度。

　　一位在此等候的张女士告诉记者，她要转卖的是一处房改房，之前与买主已经谈得差不多了，最近两天听说要缴个税才抓紧时间来办手续，虽然今天早晨已经做好了排大队的准备，但没想到人会这么多，在这里待了已经近6个小时了，头都晕了。多数人不知个税怎么收

　　“那你是为了卖房子，有啥法呀！”房子的卖主孙先生告诉记者，他只是听说要缴个税，具体怎么征并不知道，但为了省钱还是硬拉着买房的赶在今天办理手续。

　　记者看到，在交易大厅排队等候办理手续的人们都在相互交流对个调税征收的政策看法。但对个税的征收细节并不十分清楚，多数是处于恐慌或从众心理才急于办理过户的。期限太短中介猝不及防

　　一位中介办事人员告诉记者，在刚刚结束的房产夜市中，各中介公司办理的交易件数都创今年的交易之最，很多交易者都是考虑到征收个税才交易的。本以为今天的成交量不会很多了，但没想到一些没有准备好交易的卖主又为了省钱，要赶在最后一天办理，今天公司一天的接件量达到30多件，这比平时半个月的成交量还多。

　　“我已经把自己的办公地点从店搬到了这里，这几天太忙了。”一楼大厅的君杰中介的董事长陈众杰表示。从108号文件正式出台到8月1日个调税正式实施，只有短短几天时间，这让中介公司和交易者都来不及反应。不过预计这次交易高峰过后，二手房交易可能会进入一段冷静期。

　　交易

　　领到号的就执行老政策

　　昨天，记者在房地产交易大厅看到，因为前来办理交易的人数太多，地税窗口已经无法正常办理手续，从早晨开始为前来排队的办理者发放号码，办理者领取号码后就可以不必排队。领到号的如果没有办理完手续，只要手中有号码第二天仍然可以按照原来的收税规定执行，可以不缴纳个税。

　　疑问

　　多项政策仍未明确

　　虽然从今天开始二手房转让将强制征收个人所得税，但截至昨天下午，在征收环节仍有多项具体政策未明确，其中包括：免税

　　根据国家税务总局的规定，“对个人转让自用住房5年以上，并且是家庭惟一生活用房的所得，免征个人所得税。”其中，“5年”时限应以房产证、契税证等合法凭证上的时间为准，但对于“生活住房”如何判断，省级地税部门表示还要等待总局的文件。继承房、房改房

　　今年6月1日，房产转让环节营业税新政执行时，对继承房和房改房的转让免征营业税，但对于上述两类房产在转让环节的个人所得税是否征收，税务部门尚未明确。

　　无房产原值

　　在国家税务总局发布的政策中规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　根据国家税务总局的要求，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

　　截至昨天下午，沈阳市地方税务局官员表示，1％－3％幅度内具体执行哪一个标准还未确定。

　　算账

　　卖房要缴哪些税

　　2003年7月，王先生通过按揭贷款方式购买一套住房，建筑面积100平方米，买房时无装修，合同中房价不包括装修费。王先生贷款买房，首付10万元，贷款20万元，以20年等额本息的商业贷款方式购买。

　　2003年7月至今的贷款利息总和为：20550元。

　　王先生购房时的公证费、评估费费用约为1000元。

　　该房产装修费用为3万元，且有装修费用凭证。

　　8月1日，王先生决定将房屋以45万的总价卖给李先生，则王先生需要交纳的各类税费如下表：

　　税种 计算方式 计算公式费用（元）营业税 房产总价的0.05％ 450000×0.05％ 225印花税 房产总价的5.5％ 450000×5.5％ 24750个人所得税 个人所得税应纳税所得额（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）的20％ （450000－300000－24975－51550）×20％［其中，转让收入为450000；房屋原值为300000；转让住房过程中缴纳的税金为24975（印花税＋营业税）；合理费用51550元（住房装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等费用）］14695

　　王先生共需缴纳税费 39670元

　　难点

　　两大扣除难点咋解决

　　装修发票没处开

　　“房子装修的材料多是从铁西家具城买的，商家卖东西的时候根本没给发票，还有给木工、电工的开支，也都没有发票。”刚刚装修完房子的关先生说。

　　采访中，多位市民向记者反映，正常情况下找装修公司进行装修设计，到大型建材商场买建材，才会有发票，而在九路等小型商家买的装修装饰材料压根没给发票，这种情况下，自己房子装修花的几万块钱是不是都要缴税？贷款利息咋计算

　　“你只能自助打印还款明细清单，但清单上只有你还款的期数和每期还款的金额，并不能显示出每个月的还款利息，在这种情况下，如果想要抵扣个税，还要拿着在办理贷款时，银行给出的含有每期还款利息的还款计划，具备这两样就能算出你一共还了多少利息了。”

　　昨天，业内人士告诉记者，现阶段银行无法给市民提供还款总利息的证明，只能自己计算。

　　进展

　　个税开征小中介无奈关门

　　今报讯（实习生武丹）皇姑区的盛女士发现，楼下的

房产中介公司突然开始经营话吧了，“今年开业以来都挺火的，小屋子里总是坐满了人，”盛女士很纳闷。

　　一位从事多年二手房生意的中介机构负责人承认，今年6月份以来，生意一直很清淡，交易量持续下降。

　　“明天个税出台了，我们就闲了，真怕老板不干了，我就要重新找工作。”一些小中介的工作人员开始忧虑。

　　沈阳房产超市里的一家中介负责人说，从六月份开始，他们周围的摊位已经开始有人陆陆续续干不下去，撤走了，还有一些是因为已经交了一整年的超市租金，只能死挺着。“这次的新政策让我们这些小中介都受了内伤。”

　　市内的一些沿街中介为了生存，纷纷开始搞起了兼营，一边做房产，一边做起话吧、电话卡之类的小本生意，有的甚至直接转行。“现在应该算旺季，都是这个情况，我们真是没办法了，沿街店铺租金高，再不想招儿就真要关门了。”一家小中介的负责人说。

　　沈阳二手房市场部的一位工作人员说，中介市场是否面临重新洗牌要到年末才能看出来。