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8月1日起 二手房转让时个税缴纳与营业税、契税、土地增值税等一并办理
卖二手房不缴个税难过户
按揭利息可以税前扣除 部分情况可获得减免 装修费用的扣除设定最高比例
本报讯（记者 张丽锦 张焱）备受关注的“二手房交易个税征收”有了明确的说法。
昨天，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求自8月1日起，二手房交易时个税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，并与办理房产证挂钩，这意味着二手房转让将强制征收个税，税率为20%。
《通知》重申，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权依法根据有关信息核定其转让收入。
北京市地税局表示，对此通知的实施细则还在制定中。
与房产证挂钩
个税强制征收
《通知》规定，主管税务机关要在房地产交易场所设置征税窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等一并办理；地方税务机关暂没有条件设置该窗口的，应委托契税征收部门一并征收。
据北京市地税人士介绍，根据《通知》，二手房转让个税与过户以及办理房产证挂钩了，“税证合一”意味着不缴税不能办房产证，也就意味着强制征收“个税”。
购房贷款利息
可在税前扣除
《通知》规定，计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核，从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
“转让住房过程中缴纳的税金”指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等税金。
而“合理费用”包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
算账
60万买80万卖 个税不到两千
假设林女士于2003年4月以60万总价在京城购买了一套二手商品房，建筑面积为80平方米。林女士为贷款买房，首付200000元，贷款400000元，以20年等额本息的商业贷款方式购买此房产。当年利率为6.12%，从2003年4月到今年7月份所付利息总和为76122.10元。
另外，2003年的公证费为200元，评估费为600元。该房产装修费用为90000元。现在她决定将房屋以80万的总价卖给王先生，则林女士需要缴纳的各类税费如下：
王女士的实际装修费用为90000元，并且持有装修费用的税务统一发票，但是根据109号文，商品房转让前实际发生的装修费用：最高扣除限额为房屋原值的10%。
所以，王女士的装修费用90000元大于600000×10%的60000元，故按照60000元装修费用计算个人所得税。
那么，个人所得税应纳税所得额=800000-609305-44400-136922.1=9372.9元。
个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%=9372.9×20%=1874.58元。
如上所述，王女士需要缴纳的个人所得税仅占总房款的0.23%
装修费扣除有限额 原房装修不得重扣
扣除装修费用，需要卖房人提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。
已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
但卖房人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
两种情况可以获得个税减免
《通知》规定了部分减免税收的情况：
第一，对出售自有住房，并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；
第二，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
业内观点
二手房价可能涨
征收年限被放宽
链家地产市场总监金育松认为，个税的征收会导致交易量在短期内下降。而且，卖方把税费转嫁给买方，也会使得二手房的价格出现一定的上涨。
此外，《通知》规定“纳税人以购房合同或发票作为凭证”，意味着“先支付房款，一段时间后拿到房产证”的各类型房屋，也可达到自用“5年”的标准，从而放宽了征收年限。
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