深圳房地产市场能否出现拐点

http://finance.sina.com.cn 2006年07月03日 04:38 中华工商时报

　　率先出台细化措施官方表示不打折扣

　　全国首个房地产新政细化措施日前在深圳率先出台（详见本报6月22日头版头条《全国首个房地产调控落实细则出台》），立即引起广泛关注。有业界人士称，“国十五条”中最焦点的“70％比例条款，最终在深圳落地，从而使第二轮宏观调控势如破竹，令持续高温的深圳楼市即将出现拐点。

　　细则措施粉碎市场松动期望

　　深圳一官员表示，落实房地产新政，深圳没有折扣可打。对宏观调控政策落实不到位的部门，要追究责任，通报批评，并限期整改。而“98号文”最后是一句颇有点儿“杀气”的话，令众多房地产商背冒冷汗。

　　据了解，房地产调控落实细则文件出台后第二天，深圳

开发商都不约而同地闭门谢客，召开紧急会议。此次配套细则以超乎业界预期的速度出台，给观望中的深圳房地产业界来了个“措手不及”。

　　此前的一段时间，尽管“国十五条”已出台，但整个深圳房地产市场几乎陷入“集体静默”处于观望期。拍卖停止，按揭停办，房产成交大幅萎缩，

　　未取得开工许可证的项目全被叫停。市场各方都在等待政府的房地产调控细则出台。有业界人士透露，不仅是高压下的深圳，而北京、上海、广州等城市同样也在难熬的静默中僵持。全国盯着北京，北京盯着上海，上海盯着深圳。现在，深圳在各路诸侯中第一个以不打折扣的姿态带头响应“37号文”。

　　深圳细则出台，粉碎了市场期望地方细则会有所松动的期望，联合证券研究员鱼晋华发出了“一声叹息”。据一位房地产商透露，目前，国务院有关部委将会再次联合发文，要求制定地方细则的领导小组组长必须由分管高层甚至“一把手”来担任，以沟通各部门关系，保证细则尽快顺利推出。他表示，全国首个房地产新政细化措施在深圳率先出台，看来，房地产新政是挡不住了，持续高温的深圳楼市将很快会出现拐点。

　　100多个项目被“叫停”

　　据了解，70％定义在单个项目，这是深圳这次调控措施最敏感和关键的一点。目前，深圳正处于项目调整的地产项目有30多个，另外一位专业人士则表示，被“叫停”名单目前已经扩大到100多个。华侨城与招商地产的一个名为“曦园”的项目，也被列入“叫停”名单。碰到同样情况的还有万科的第五园、万科城项目、振业城后期项目等等。现在，“叫停”名单已由原定的34个项目，迅速扩大到100多个。深圳官方解释称，这些项目需要重新规划，重新报建。

　　业内人士表示，如果70％比例的限定严格实施，将会根本性改变目前深圳商品房供应结构，政府提高容积率也是在所难免的。据金地集团总裁张华纲的估计，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30％。据了解，在过去一周时间里，深圳国土规划局共接受14宗商品住宅审批，但有11宗因没满足70％、90平方米的规定而未获通过，地方政府从严执行政策的力度可见一斑。

　　有业内人士担心，对于70％的限定，可能会引发又一场新的“猫捉老鼠”游戏。“98号文”规定，90平方米以下房屋未占70％的未开工项目全部调整规划。“98号文”指出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。今后新出让的住宅项目，达不到70％以上标准的，不得签订土地出让合同。一位因为未能取得开工许可证而项目被叫停的开发商表示，如果执行下去，影响会很大。

　　世联地产副总经理梁兴安分析称，70％规定的制定，显然是跟深圳的实际情况偏差非常大。深圳市政府要消化这个政策，面临不小的难度。比如，目前深圳市场130平方米的

户型占比例最大，而小户型供应量失衡非常严重。根据张华纲的估计，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30％，这个比例要上升到70％，市场的结构转型较大，政策上也很难操作。

　　也有深圳地产商质疑，“98号文”中说，因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准，这一条规定，会不会让一些有实力的开发商也开始“跑步运动”？

　　而另外一条受到关注的是，深圳表示每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房和含廉租住房的建设。业内人士分析说，如果按照深圳每年土地收益的最高纪录100亿元来计算，这意味着乐观的话深圳每年将有8亿－10亿元的公房投资资金。由于无须地价，按照2500元／平方米的建造成本，10亿元最多就可建设40万平方米公房，与960万平方米商品住宅的面积比例关系为1∶24。而这一供应比例仍低于2003年前的安居房占商品房的比例。公房的供给在商品房面前，依然是杯水车薪。

　　市场分析人士则认为，深圳出台的细则使得深圳房地产上市公司的风险加大，对房地产市场产生的冲击，现时也无法估量。同时由于深圳的示范效应，对于房地产板块而言，短期内政策风险仍然较高，因此投资者在选择房地产上市公司时需要更高的安全边际以及勇气。

　　取消各类地价优惠政策

　　专家们认为，现时的地价、房价上涨存在许多深层次的问题，如土地供应体制、金融管理体制、财政分配体制、房地产税收体制等，要从制度上找原因和从根本上解决问题，否则只能是头疼医头、脚疼医脚，治标不治本。

　　另据悉，继出台房地产调控落实细则后，深圳又进一步出台了严管土地取消地价优惠的政策。这1＋7系列文件中，明确提出了深圳将实施最严格的土地管理制度，取消各类地价优惠政策，推进节约和集约利用土地，今后须在紧束条件下求发展，全面发展循环经济，加快建设国家创新型城市。

　　1＋7系列文件为《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及《深圳市土地储备管理办法》、《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》、《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》、《深圳市工业项目建设用地控制标准》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》、《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》等。

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爱问(iAsk.com)

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