让工薪阶层安居 合作建房能否有效规避高房价

　　

　　即将建成的省人大住宅小区，承载了人们对合作建房的诸多希望和梦想。

　　本报记者 李英挺 摄

　　

房价牵动着国人心，高房价与收入之间的矛盾，已使房地产行业为“万夫所指”。

　　为了抑止房价，国家一再出台严厉措施，但从去年的“国八条”到目前的“国六条”，均无法扼制房价的高涨。对于高房价，指责、追问、愤怒，没有多大意义，我们更需要一个具有普遍参考意义的样本，找到一个可行的范式。

　　北京青年于凌罡等掀起的合作建房大旗，引发上海、杭州、西安、青岛等城市合作建房风起云涌，但均以失败告终。一连串的不成功案例，迫使社会各界反思，合作建房究竟需要跨过多少道坎？

　　显然，理想与务实需要理性结合，才能在高房价与低收入之间探寻出路。

　　没有单位用地、没有单位资金补贴、没有税费减费，省人大100多位机关工作人员与开发商合作建房实现了多赢。省人大住宅小区为何能在质疑中取得成功？记者在对此案例探究后感到，省人大住宅小区模式就是一个具有现实参照意义的样本，也许它的合作建房模式还不是很完善，但是起码有了可以借鉴的雏形。

　　参与者的疑虑

　　“协商的价格的确比市场价便宜，但没有房改房或划拨地集资的建房便宜，究竟是吃亏还是合算呢？”

　　“楼房打桩时就要交5000元订金，开发商会不会卷了钱玩人间蒸发？”

　　“万一楼房成了半拉子怎么办？或者房子建成了，但房屋质量不能达到承诺的标准，谁来负责？”

　　……

　　停止福利分房和货币分房后，省人大许多工作人员面临住房紧张的窘境。省人大同样没有免费划拨地，也没有额外的财力补贴职工购房。2004年11月，当省人大常委会办公厅对合作建房进行试探性调查时，省人大常委会的机关工作人员在高兴之余，很多人也产生了诸多疑虑。

　　这样的质疑，曾让上海、杭州、西安等地实验的合作建房悉数夭折。省人大机关部分工作人员的质疑也一度影响了合作建房的进程，但没有使之停止。省人大常委会秘书长翟培基等人决定将更多的自主权交给参与合作的所有机关工作人员：所有参加合作建房的人都是平等的，凡不愿参与合作建房者可以选择中途退出，凡参与或退出者都不能享受公共财政的任何补贴。

　　在地块选择、户型、价格确定等方面，参加建房者与开发商面对面进行商讨、谈判。省人大机关工作人员集体投票，同意在开发商海南中海银投资有限公司所购买的26亩土地上合作建房，那块地位于美舍河畔，附近有省图书馆、省博物馆、省文化公园、医院、学校等配套。

　　2005年5月，双方历经了19次修改后，确定了户型等内容。在互相让步基础上，省人大机关工作人员与开发商达成了从三楼起1480元/平方米，每层递加50元/平方米的价格；开发商则承诺交付的住宅为正南正北全明室，15%低公摊、节能材料，项目设计、勘探、监理均为国家甲级单位，桩基、土建、安装、园林等施工企业为一级企业。

　　历经一年多的筹备，省人大100多名机关工作人员与海南中海银投资有限公司合作的省人大住宅小区，在今年1月正式破土动工。时至今日，这个小区的5幢楼已盖至15层或16层楼，预计8月份可全面封顶，年内可交付使用。

　　开发商的选择

　　既然土地是开发商的，如果中海银不选择合作建房，可以多销售1000多万元，是不是省人大也出了一部分钱或者一些地呢？省人大常委会秘书长翟培基否认了这一传闻。

　　中海银方面有关高层人员告诉记者，表面上企业让利是反商业的行为，其实不能那样考虑问题。聪明的企业家做一个项目，首先考虑的不是利润，而是风险，风险的大小是决定项目取舍的关键。与省人大100多名工作人员合作，意味着在项目的动工之初就有了一批稳定客户，项目的风险大大降低了。虽然价格低了，利润低了，但是风险也降低了，这对企业不是负作用，而是正作用。现在，海口正在开发的房地产项目量比较多，有一些开发商是存在销售压力的，因此中海银参与合作建房是实现了双赢。

　　他表示，开发商必须向前展望，倒后推理，不仅从自己的角度考虑，也得从购房者的现实条件去想问题。如果有机会，他还希望在将来的项目也找到类似的合作者。

　　省人大机关住宅小区共5幢楼，其中省人大机关工作人员要了其中的2幢，还有3幢楼以市场价对外销售。有一些人对合作建房的项目名称和对外销售行为进行质疑。省建设厅一位负责人认为，不少单位出钱出地建集资房，如果本单位职工要不完，对外出售的现象本来在海口存在不少。省人大机关工作人员与中海银的合作有些类似于订单式的团购，开发商拥有项目主体，对外销售可以理解。至于项目名称，这个项目本身就是省人大机关工作人员的住宅小区，为什么不能叫这个名字？以单位命名住宅小区的例子在海口已经有很多。

　　能否推而广之

　　随着省人大住宅小区合作模式的成功，今年4月以来，先后有10多个省直单位有关人员造访省人大常委会办公厅，希望能够取得合作建房的“真经”。

　　在省农业厅工作的冯飞告诉记者，厅里有60多名工作人员没有房住。在各机关普遍没有地的情况下，省人大的模式如果能够推广，对很多机关的普通工作人员而言是一种福音。

　　在省政府政策研究室工作的马斌目前有换房改善居住条件的想法，但他觉得市场上房价偏贵，海口一般民众收入大多数达不到2000元/月，合作建房具有较广泛的民众基础。

　　省国土资源厅副厅长严之尧个人认为，解决中低收入者住房难问题受到全社会的关注，海南房地产市场不妨走细分之路：应创造条件为产业工人建造一批打工公寓或

廉租房，并给予一定的补贴；行政事业单位工作人员收入略高一些，可以通过市场和政策引导合作建房，尽量不免费划拨土地；岛外的新移民和度假者可以鼓励他们购买高端房地产。

　　业界人士邓凡指出，房产的价格受土地控制者（政府）、资本控制者（如金融单位）、资源整合者（开发商）、依附者（中间者、代理及中介公司、炒房者）、房子使用者等的影响。合作建房的出现，说明社会有这方面的需求。要想获得正常价值的住宅商品，而不为暴利买单，必须鼓励各种资源相互博弈，从而实现整个行业的理性与进步。

　　从这个意义上说，合作建房已经不仅仅是个简单的安居问题，它触动的是地产业的利益链条，与庞大的利益集团相比，它的力量和声音都还十分微弱。省人大住宅小区将理想与务实相结合，为我们提供了一个有参考性的运作模式。这种模式的核心价值就在于分解开发商对于房产市场的绝对话语权。

　　要有效遏止房价过快上涨，我们还需要更多的样本！

　　希望能够用商业的力量改变和推进房产变革的进程。