房地产调控万箭齐发 地产商欲开展政府公关

　　

地产商虽仍在公开场合频频露面，但言谈更为谨慎。

　　□本报记者 黄小伟 □王娜

　　在新一轮房地产宏观调控的大方向已定，各地正抓紧制定调控细则的关键时刻，开发商不仅通过集体上书表达意见，还积极采取应对之策，以消解宏观调控带来的压力

　　6月7日，一个针对当前房地产调控措施的部际联席会议在京召开，建设部、国土资源 部等相关部委领导皆出席此会。建设部在会上汇报了自5月17日《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(“国六条”)发布以来，来自房地产开发商一方的意见。

　　“收集上来的意见几乎都提到了规定90平方米以下住房占开发总面积七成以上的执行难问题，对这一点开发商的反映最强烈。”一位参会人士透露。据该人士介绍，除此之外，开发商还对此次调整营业税和闲置土地处置办法意见较大，“虽然说法不一，但是观点都一样”。

　　由此看来，自建设部等九部门5月29日发布37号文(即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)以来，一向爱掌握话语权的开发商，虽然在面对媒体时一反常态地保持沉默，但内部一直在积极地研讨37号文，并欲开展政府公关。

　　据了解，37号文发布后，下设在各地政府建委与房管局的中国房地产协会各省分会，纷纷召开了关于37号文的研讨会，之后各地开发商们纷纷通过房地产协会、工商联向更高层传达自己的声音。而建设部也在积极收集各地开发商的意见，作为中央政府决策的参考，“中央政府在会议召开的前几天下了个文件，要求建设部反馈信息。”一位消息人士告诉记者。

　　此外，地产商还寄望于当地政府的帮助。“37号文中说，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。”这位参会人士说。

　　在新一轮房地产宏观调控的大方向已定，各地正抓紧制定调控细则的关键时刻，开发商们的焦虑溢于言表。

　　“一刀切”还是因地制宜？

　　在此轮宏观调控政策出台后，许多平日里爱向媒体吐露心声的开发商纷纷以“等待当地细则出台”等为由，拒绝向各家媒体发表看法。

　　“广东的细则还没有出台，我们目前还处于政策学习期。”广州光大花园房地产开发公司副总陈宏志说。

　　但在建设部看来，各地开发商却是意见多多，尤以北京、上海、广东的开发商反映最激烈。

　　上海的开发商在上书给建设部的意见中称，此轮新政策会对刚刚有所恢复的上海房地产市场造成不利影响；贯彻中央文件要结合当地的实际情况，上海本身就有土地分类，所以希望上海市在制定政策时可以根据土地分类制定具体的标准。

　　与上海一样，很多地方的开发商都喊出了“因地制宜”的口号。

　　“90平米占七成以上的规定过于‘一刀切’，容易导致中型、大户型商品住房因为‘供不应求’而价格上扬，这与国家控制房价上涨过快的愿望相抵触。”一位上海开发商说。

　　如果只是对今后规划的项目实行90平方米以下住房占开发总面积七成以上的政策，或许不会在开发商中引起太强烈的反应。但现实情况是，“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整，这让很多开发商蒙受了行政手段带来的经济损失。”一位北京开发商说。他手上的一个房产项目因此不得不重新规划。

　　除此之外，一位广东地产商还建议政策应有一个合理的“缓冲期”。“对于已经拿到规划许可证准备施工的项目，设计规划都已经做好，现在因政策改变规划，会产生很多问题。”该开发商说。

　　“这轮宏观调控的重点是希望能解决房屋供应结构问题，这是一个很大的进步。但有一些细则规定是不切实际的。比如不加区分地要求90平米以下的房屋比例达到70%，这就容易造成‘一刀切’。”上海市房产经济学会一位专家说。

　　他分析道，中国的房地产市场之所以会出现空置率高的情况，是因为供应结构出现了问题，有效供给不足、无效供给过大。此轮宏观调控要求改变供应结构，重点发展中小户型、中低价位的房屋，有效地解决了供给失衡问题。

　　但这位专家同时也提出了自己的疑问，“小户型更适合在人口集中的城市中心位置，边缘区域或郊区的住宅用地建大面积房子则更能满足消费需求，如果在这些地方也都建90平方米的小户型，这又造成了更大的无效供给。”

　　如何解决这些问题？地产商们还在等待着各地政府即将出台的政策细则。

　　上有政策下有对策

　　“我们一个大户型的项目赶在5月30日那天把所有手续都批完了。”一位开发商在向记者说起审批的情形时，显得非常兴奋，因为这意味着他的项目可以不用为90平米占七成以上的规定发愁了。

　　但更多的开发商却没有那样幸运。“今年4月份，我们买了块地，已经上报到设计院准备建住宅，但‘国六条’及九部委意见一出台，公司只得重新调整规划后再报设计院审批，因为当初设计的房子90平米以下的没有达到70%。我们老总这几天一直在广东那边，与当地的开发商交流情况。”上海金桥商务公寓销售经理沈静说。

　　类似于上海金桥商务公寓的情况，在北京和广东等地也很突出。据一位业内人士透露，目前北京市场上至少有2000万平方米的项目需要重新调整规划。位于北京清河的莱镇香格里项目的销售总监谢雨龙说，仅该项目，就有将近10万平方米的建筑面积涉及重新规划问题，在整个项目的比重占到了2／3。

　　在面对“90平米占70%”这个紧箍咒时，开发商们不约而同地想到了套型面积“平分”与“竖分”的变通对策。

　　所谓“平分”就是指在同一楼层建造几套相邻的小面积套型，如50平方米、60平方米，中间设置非承重墙，买下两套房源后可以打通成一套，有点像“老少居”。“竖分”则是指消费者买下相邻楼层相同位置的两套房源，将其上下打通便成了复式。

　　在刚结束的第19届上海房地产展示交易会上，就有小户型楼盘的销售人员声称，如果把两套房一起买下，就可以打通成一套，因为两套房源之间的墙面并非承重墙。而据记者了解，这种情况同样出现在北京、广东、山东等地。

　　可见，在面对新政时，更多的中、小开发商还是选择了对自身项目进行调整。

　　“面对新一轮调控政策，一些尾盘和滞销楼盘正在打折销售。”上海谊锦嘉房产咨询有限公司副总经理吴泓慧表述了上海房地产市场“跑量”的现状。她同时表示，新政后，开发商拿地会更谨慎，房地产开发速度将放慢，但却并不能使房价下降。

　　开发商还担心的是37号文中的另一条规定———“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”尽管建设部对于如何限价至今还没有具体的实施细则，但北京一位开发商称：“如果限价房政策推出的话，不排除开发商炒房号的可能性，像经济适用房一样，开发商会从炒房号上赚取利润。”

　　而对于拿到销售许可证三天之内必须全部公开房源的要求，开发商也已经想到了不同的应对方式。

　　“例如，项目有1号楼和2号楼，按照目前的政策同时放出房源，完全可以把两栋楼的价格都提升到8000元／平方米，然后告诉消费者，1号楼赠送精装修，或者开发商帮消费者将契税埋单，或者通过减免10年物业费的方式进行变相的销售，只要把这些条款列一个单独的协议，一样没有太大区别；而2号楼不享受任何政策，或者毛坯交房，或者只减免3年物业费，一样可以拉开售价，达成销控的目的。”北京某项目营销负责人称。

　　尽管一线城市的开发商备受宏观调控困扰，但二、三线城市的开发商们却是“舞照跳、马照跑”。事实证明，此轮宏观调控并没有触及他们的神经。

　　在山东的济南、烟台、潍坊等地均有项目在售的置地前景(中国)有限公司董事长萧启良说：“因为二、三线城市的房地产市场都是实际需求，所以市场反应较小。”

　　在徐州工作的上海诚策地产机构销售经理邱说：“现在大家都很关心上海等一线城市房地产市场的情况，毕竟一荣俱荣。”她同时表示，目前徐州人买房多选择两居，所以大部分开发商早准备了小户型并大赚了一笔，比如绿地集团。徐州市民的这种购房心态，也正好迎合了政策导向。

　　而那些开发大户型的地产商认为，大户型将来奇货可居，所以心态也很好。