开发商热议“国六条” 户型面积7∶3成焦点

　　

　　“国六条”的实施将对我市房产市场带来巨大影响 记者 欧阳祖兵 摄（资料图片）

　　昨日，记者从可靠渠道了解到，我市房地产主管部门召集16家主要房地产企业负责 人，听取其对“国六条”重庆贯彻措施意见，同一天对

二手房市场的影响也进行紧急调研。对这次会议的内容，市国土房管局三缄其口，记者辗转于各参会人士之间，他们众口一词：“主管部门严格要求保密会议内容。”

　　不过，记者还是从参会人士零星透露的语言中了解到会议上争论最大的焦点：新批项目90平米以下的住房面积要占总面积的70%以上，是不是符合实际。

　　“7：3之结”焦点1

　　应根据市场来调节产品

　　 套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重在70％以上。90平方米以上的大户型在未来的供应量中只有30%，这将导致大户型的稀缺，意味着近几年来将难出现大户型为主的户型供应格局。同时，随着90平方米以下中小户型供应量的增加，开发商要争取更多的市场份额，只有在产品质量上寻求突破口。

　　正在开会的金科集团副总裁张雪樵在接受记者采访时只说了一句话：“多数开发商认为该政策对房地产市场是毁灭性的打击。”“开发商主要根据市场来调节自己的产品，而不是政策。”同创集团负责人表示，对变化的市场，开发商会主动调整发展方向。据了解，由于前段时间我市大户型住房销售困难，不少开发商主动将120平米以上的大户型房子改成小户型，将跃层改为平层。“开发商要赚钱，都会根据市场需求来调整产品结构。”

　　重庆市社科院区域经济研究所所长李勇表示：“中央的政策是正确的，符合工薪族买房现状，使其达到‘居者有其屋’。”他说，该政策是“精致导弹”，打中了开发商的痛处。

　　“此次新政对房地产开发商影响最大的是新建住房90平米以下要在7成以上。”重庆大学房地产学院院长任宏表示，如果长期执行该政策，我市的商品住房的品质将下降。

　　“7：3之结”焦点2

　　未开建项目须重审

　　已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。重新对项目进行规划审查，花费的设计费倒是次要的，“最主要的是项目后期的开发进度、销售周期、资金回笼时间和银行贷款利息等，这些损失无法估计。”中原地产高级营业总坚何伟坚分析称。

　　“我们尚未开发的四五期项目没有达到7：3要求。”重庆奥林匹克置业公司总经理助理吕锋坦率地告诉记者，地方政府应该就本地实际出台细则。谈到对后期的打算和措施，吕锋表示，还是会根据市场需求情况，开发高品质、低密度的高档住宅。

　　“7：3之结”焦点3

　　是否会进行再次调整？

　　“‘国六条’强调新批项目套型建筑面积90平方米以下住房面积7：3，该类型的产品供应量大增，会不会引起新一轮的住房结构调整呢？”不少房地产业内人士表示了疑惑。

　　何伟坚分析认为，2年后，市场90平米以下的住房是供应的高峰期，此时大户型住房的上市量相对减少。一些需要换房的家庭却很难在市场上找到100平米左右的房子，因为30%的大户型中，包括120平米、150平米等多种户型。

　　“比如原来住90平米住房的市民，肯定不会换90平米或者以下的房子，一般都会在120平米左右。”吕锋称。业内产生疑问：到时有可能因为7：3调控过了头，而再次调整住房结构户型。

　　“7：3之结”焦点4

　　购房首付影响不大

　　从2006年6月1日起，个人购买90平米以上住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。原来公务员、医生、垄断行业工作人员可首付20%的政策受到影响。现在不管你是什么职业，只要购买的住房面积超过90平米，按揭首付款都不得低于30%。

　　因为我市各商业银行对房贷的政策基本上都执行首付30%。因此，各银行人士称，总体上影响不大。

　　如何能买到大户型房子，有能享受首付2成的信贷政策？有市民认为，买两套90平米以下的房子再打通就可以了。

　　但业内人士称，除非房产商在规划设计时就做好这方面的准备，不然操作起来也很麻烦，同时意义也不大。“因为根据规定，买第二套房子也必须首付3成。”何伟坚说，两套房子的户型结构也有重复，如或有两个厨房、4个阳台等现象，实用价值不大。

　　“7：3之结”焦点5

　　中小开发商生存艰难

　　满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。政策的实施将会对房地产市场进行一次大洗牌，特别对实力较弱的中小房地产开发商。他们的出路有几条：改行、被并购、退出房产市场。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，新政是对中小房地产开发商的资金周转能力和速度的严峻考验。新政实施不久，就有不少实力比较弱的开发商抛地“逃亡”，对他们来说，土地卖不出去就只有死路一条。

　　吕锋表示，对于一般房地产企业而言，拿不到地皮或者开工的项目不能如期竣工，自然面临被市场淘汰的风险。“有地的中小开发商，与其他公司合并、联建也是一个不错的选择。”

　　本组稿件均由记者 曹勇 采写

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