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自住置业即时攻略·90-140平方米
本报记者务名扬报道上有新政紧卡供应比例，下有购房人情有独钟，90-140平方米的房子就这样陷入了一个供求怪圈，这在项目云集的京城东部地区表现得尤为突出。昨日，
业内人士向购房人提出建议，如果出于自住需求，此时在东部购买90-140平方米的房产正是时候，因为短期内房价并不会因政策而产生波动，但从长期看产品数量的减少肯定会带动90-140平方米住宅价格的进一步攀升。
大户型房产未来会紧俏
在6月5日，市规划委下发通知要求，本市过去已审批但未取得施工许可证的商品房项目，凡不符合九部委关于新建住房结构比例规定的，设计单位应认真配合相关单位进行套型调整和修改；建设单位须将调整后的施工图送原施工图审查机构重新审查。
这个“新建住房结构比例”，指的正是5月底九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中所写明的“自6月1日起，凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
“相比现在的市场状况，未来北京住宅项目中90平方米以上的房子数量肯定会大幅减少。”在听到市规划委的举措后，业内人士异口同声地表示。
七成购房人偏爱大户型
“根据公司对数十个项目的追踪调查，排除价格因素外，有超过70%的购房人愿意选择90-140平方米的房子。”昨日，中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳对记者说。郑建阳表示，目前北京市场上绝大部分购房人都是为了解决家庭自住需求而置业的，因此对于房屋的舒适度要求很高，2-3居室就成为了首选。从房屋的功能分区和舒适性等方面考虑，比较合理的面积划分是2居室在90-120平方米之间，3居室在110-140平方米之间。如果相应的居室低于面积区间的最低值，这样的房子住起来便有些“紧张”了。
事实上，也正是由于购房人对舒适性的追求，使得开发商更愿意开发90平方米以上的房产。据记者了解，目前在京城东部楼盘中所普遍采用的产品比例划分是，小户型产品占20%-30%，而90平方米以上的户型则占到70%-80%。
五环以外项目选择更多
由于项目容积率的规划要求，东部较大户型项目郊区化的势头已愈发明显。在今年购房人如果想在东部购买90平方米以上的房产，四环、五环之间的选择算不上丰富，更多的项目正落户在东五环之外。
根据中大恒基不动产营销市场部的统计，在5月份新开盘的22个项目中，三至四环之间的项目仅有2个，四至五环之间的项目有8个，而五环之外的项目则达到10个。与此同时，房价上的巨大差异也会迫使购房人将目光投向五环之外的项目。例如位于三环内的合生国际花园，均价高达13000元/平方米，而位于五环以外的万象新天均价则为6600元/平方米，二者的房价相差了几乎一倍。
大户型短期内难波动
对于未来90平方米以上住宅产品的减少，郑建阳认为短期内并不会引发价格上升。因为从项目的开发周期看，新政对户型结构比例的影响至少在1年后才会在市场上有所体现，目前市场上正在销售的90-140平方米的房子数量仍可满足需求。同时开发商与不少购房人一样，对北京的相关政策保持观望态度，此时不敢轻易出手拨动房价的敏感神经。
但从长期分析，新政的贯彻实施，肯定会拉动90平方米以上房产价格的上升。北京思源置地房地产顾问有限公司总经理李国平表示，正如禁止供应别墅用地政策对别墅开发商产生的效果一样，户型结构70%的比例限制对大户型项目开发商也是利好消息，毕竟供给变少了，价格上升便有了底气，“开发商肯定会借机捞上一笔”。
二手房参考
东部90-140平方米户型供需比为1:4
八成二手房要征营业税
本报记者务名扬报道昨日，中原地产市场人士对记者表示，目前，北京东部地区90-140平方米二手房的供需比为1:4。
中原地产市场人士表示，东部区域逐渐形成了以CBD为核心的商务、住宅、休闲娱乐中心地区，受其CBD的辐射作用再加之中央电视台的东移以及区域内众多国内外知名企业的入驻，这些都极大促进了东部区域的房屋升值潜力。在二手房市场，目前东部地区90-140平方米房产的供需比为1:4，交易的热点区域主要集中于双井、潘家园、青年路、大北窑、四惠、西大望路、团结湖等，成交价格至少在7000元/平方米以上（详见附表）。这些区域位于CBD核心的外围，受CBD商务氛围的辐射以及区域内交通、配套的不断完善，再加之以上区域内新建商品房的不断增多，区域内居住生活环境不断改变，为这些地区的二手商品房交易活跃起到了助推剂的作用。
对于有意向在此区域购房的消费者来说，在挑选楼盘时应以房屋价格、区域配套设施，以及周边是否有新建商品房来综合考虑，以确定是否值得购买。另外，根据2006年5月29日九部委出台的宏观调控政策对营业税的征收期限从2年延长至5年，这一规定的出台使得有80%以上二手商品房被划入营业税征收的行列。而作为二手商品房最为集中的东部区域，则无疑是受影响最大的。
营业税的征收直接增加业主的交易成本，减少利润，势必有部分业主将此部分增加费用转嫁给买方。因此，对于有意在此区域购房的客户而言，一定要将营业税的此部分费用考虑在内，全面衡量自己的承受能力。
大户型二手房成交热点区域价格
区域价格（元/平方米）
双井10000左右
潘家园9000左右
青年路7500左右
大北窑12000左右
四惠7000-7500
西大望路10000-15000
团结湖9000左右
（以上数据由中原地产三级市场部提供）
专家出场
东部选房应注重“服务”功能
目前，“精致、实用”是京城东部90-140平方米住宅产品户型设计的主要理念。这是因为在东部特别是CBD核心区和周边地带，90-140平方米住宅产品主要面对的消费者是相对年轻、成功的高级白领人士、上班族以及成长期的私企老板。
从设计角度看，90-140平方米的住宅产品可主要设计为2室2厅或3室2厅，简洁明快、现代风格的精装修房屋更有市场，这样可为居住者提供一个较好的情调场景。同时，90-140平方米的住宅产品应分区明确、讲求实用功能。在面积允许的情况下，设置书房、会客室等房间，即使面积较小，也可在总体区域内预留这一部分功能空间。此外，双卫设计是现代生活的必备条件之一，而客厅功能可适当加强并细化，卧室面积则以满足主要功能为目的，不必一味求大。
挑选房产时，购房人可重点关注两方面的“服务”功能：首先是物业管理模式，例如保姆式的物业管理模式更易为生活节奏较快的居住者所接受，基本原则是力求精致，摒弃粗放风格；第二是项目的位置，由于东部地区交通条件所限，购房人需考虑居住地与工作地点的距离、交通情况等。
作者为五合国际集团北京公司总经理
置业案例
广渠门65万元置业是否划算？
从事传媒工作的小吴与女朋友，想购置一套新商品房用于自住，考虑到未来会对房产升级，因此房屋要具有投资价值，要求项目周边交通较便利，商业配套较成熟。由于二人一个在西二环上班，另一个在东三环上班，再三选择后，决定购买广渠门区域的一小户型产品。该小户型产品位于四层，南向，建筑面积61平方米，总价近65万元，首付近20万元。但对于二人的选择，周围有的朋友认为不错，有的则认为不值，因此小吴想向置业专业人士请教，自己的选择是否正确。
我爱我家置业顾问点评：从价格来看，广渠门区域的新房价格均在10000元/平方米左右，而二手房由于年代久远的已购公房房源不多，区域内可供交易的二手房大多以上世纪90年代修建的商品房为主，因此二手房价格也几乎与新房价格持平，在9000-10000元/平方米左右浮动。从价格方面而言，该客户购买的房屋价格应该算是较为合理的。从面积来看，61平方米左右的房屋，其使用面积大约在40平方米左右。若使用面积为40平方米的一居，供二人居住，生活起居较为方便。若为40平方米的小二居供二人居住，则稍显狭小。从投资潜力来看，广渠门区域处于二环内黄金地段，交通便利，商业环境十分成熟。另外，小户型房屋在租赁市场较为抢手，因此，购买此套房屋不论是用于自住或是投资都较为理想。
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