刘杉：说房价常态是涨的教授其常态是信口开河

    所谓有教授称的“按照经济学原理，房价的常态是涨”的观点，或许属于信口开河，或许是基本不懂经济学原理，其常态就是信口开河。

　　刘杉

　　温家宝住房新政实施后，各方关注的问题是，房价会不会降下来。一些分析认为，房 价无法下降。而另有学者担心，国务院的住房新政只是平衡了舆论观点，而没有平衡各方利益，而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来房价还会上升。

　　在我看来，目前舆论对国务院住房新政的很多分析都是片面的，观察家们在关注房价的同时，而忽略了新政的制度意义。

　　我在很多篇评论中都提到，包括“新六条”和“十五条”意见在内的住房新政，其核心是强调供给政策，即通过制定住房规划和改变住房供给结构来满足中低收入者的住房需求。换句话说，新政的要义是满足需求，其次是抑制房价。

　　无论将新政看作是新的住房制度的提出，还是将其看作为对原有政策的纠偏，新政的最大特点是将住房市场进行了切割，即由原来的市场解决一切，转变为政府和市场同时发挥作用，也就是两手抓，分别满足不同的市场需求。因而，住房新政的意义在于，通过限制户型和价格，通过规划土地和建筑比例，通过政府看得见的手，实现人民的基本人权。同时，对于富人来说，则可以继续通过市场来满足更高的居住要求。

　　住房新政，具有经济学所讲的制度变迁的意义。

　　我以为，住房新政正是面对了各种利益冲突，出台了一个满足各方利益的妥协政策。如以住房规划满足普通人的需求，降低社会的不满情绪；以严格控制对开发商的贷款和提高首付比例，降低银行的金融风险。同时，新政继续强调稳定房价，从而舒缓住房拥有者担心房价下跌、沦为“负翁”的心理压力。

　　事实上，新政在满足人民群众要求的同时，平衡了房地产市场的各方利益。这是一个妥协的方案，是一个平衡的方案。

　　那么由此疑问而来，房价会下降吗？

　　我的观点是，短期内不会下降，但中长期必降无疑。

　　短期房价不会下降的原因是，新政着眼点不在打压房价，而在于平息民怨。在这个一而贯之的调控思路下，调控政策的衍生物就是，房地产调控带有一个“政策底”，也就是我多次强调的，所谓“稳定房价”的政策结果就是，房价不会跌破当前的价格，因为大家都认为稳定就是不涨而已。

　　不过，此次推出的住房新政将改变房地产市场的供求基础，即原来一并在同一个市场中寻求住房的消费者，将被新政划分到两个分割的市场，即如果你要满足最低住房需求，可以到“规划的市场”，如果你要改善住房需求，购买大户型和别墅，则要到“自由的市场”。市场分割也会产生一个有意思的结果，自住者和投资者被市场进行了区分。

　　一旦“规划的市场”保证了居民的基本需求，那么中央政府对“自由的市场”的住房的价格关注度就要下降，因为这部分市场的价格变化不会影响到社会安定，温总理此时考虑的只是如何避免泡沫破裂对金融体系和宏观经济的影响了。

　　从另一个角度理解，新政将住房的政治问题与经济问题区分开了。

　　而导致中长期房价下跌的因素是多方面的。

　　一个是供给的增长。住房规划的结果在一年后发生效力，市场住房供给会显著增加。同时，开发商囤积的住房也会逐渐放量进入市场。

　　一个是需求的分化。自住者会等待规划房，进而减少原有的市场需求，投机活动无法裹挟一般性住房需求。

　　一个是资金因素。在人民币汇率改革进展到一定程度，在国际游资变现发生后，市场中的流动性泛滥局面会缓解，资产价格膨胀速度得到抑制。如果你关心国际问题，会发现美国房地产市场正在发生这样的情况。

　　如果从一个更长的时期看，人口数量变化，将导致房地产市场的供求关系发生逆转。即若干年后，中国的计划生育政策的效力会显现出来。那时，中国的人口规模将到达拐点，人口死亡率会大于出生率，人口逐渐减少。

　　所谓有教授称的“按照经济学原理，房价的常态是涨”的观点，或许属于信口开河，或许是基本不懂经济学原理，其常态就是信口开河。

　　住房新政实施后，大家应该关注如何落实住房规划和避免规划住房的寻租行为。同时制定相关规则，在保证规划住房具有流动性的同时，合理分配其价值升值的利益归属。

　　至于一般性的房价波动，实际成为资产市场的一个价格信号，成为房地产投资及投机活动的游戏符号，成为资产泡沫最终破裂的风向标。

　　“自由的市场”将演化成富人炒房的游乐场，富人的财富在此进行重新分配，政府乐观其成，只要你不给金融体系带来麻烦。

　　谁会再在乎房价涨落？话又说回来，世界上哪有只涨不跌的房价？！