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结构优化亟须政府“有形之手”
曾几何时，房地产市场掀起一股贪大求洋之风，大户型住宅在房地产市场上风光无限，一度成为人们争相购买的热销户型。但随着国家宏观调控政策的实施以及住房消费渐趋理性化，购房者开始更多地从自身实际需要出发来选购房屋。业内人士分析认为，在这种背景下，大户型已经很难主导市场，小户型住宅将会在房地产市场上不断攻城略地，占有更多
的市场份额。
买大户型 工薪阶层风光背后藏尴尬
在吉林省长春市一家颇具名气的房地产公司售楼中心，售楼小姐向记者递过印刷精美的宣传册，宣传册的显要位置印着“名盘翘楚，身份象征”。在这个宣传册上，记者看到，绝大部分户型都是在130至180平方米之间。
这些宽敞气派的大户型住房自然是人们追求的理想房型，但在供房压力过大，房价不断上涨的情况下，一些工薪阶层的住户在感受到居住大户型给自己带来风光的同时，也越来越感受到了大户型带来的烦恼和尴尬。
在吉林市一家媒体供职的张先生提起自家的160平方米的大房子就感慨不已：每月要还2000元左右的贷款不说，每年在取暖费和物业管理费上就得花掉5000元左右。每月的生活费用都是捉襟见肘，张先生也逐渐失去了往日的潇洒和大度，妻子则向他报怨房子太大，收拾起来太耗时耗力。
记者在采访中了解到，一些购买了大户型的居民当初买房时并不是量力而行，而是出于攀比的心理在“打肿脸充胖子”。长春市居民胥玉杰表示，当初按照自己的经济承受能力，本应该买一个80平方米左右的房子，后来见周围的同事购房都要买100平方米以上的，就和丈夫咬咬牙，也买了一个130平方米的。胥玉杰认为，对于工薪阶层来说，不是房子越大越好，如果布局和结构很合理，小户型更贴近其消费能力和购买取向。
对于小户型的概念，业内流行的说法是，一居室建筑面积在50平方米以下，二居室建筑面积在70平方米以下，三居室建筑面积在90平方米以下。据北京零点调查公司一项针对全国几个特大城市的调查显示：在选购户型方面，有40.6%的居民选择71至100平方米住宅，有17.3%的居民选择100至140平方米住宅。
有关资料显示，根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为84平方米。记者在采访过程中，不少购房者表示，如果房子的质量、社区配套、周边环境比较理想，那么户型在90平方米左右的房子通常最容易被接受。可见，从目前中国多数居民的消费能力愿望出发，小户型住房有着广阔的市场前景。
房屋户型开发 “哑铃型”应变“橄榄型”
记者在采访中了解到，目前在房地产市场开发上存在着两端大、中间小的“哑铃型”现象。一方面，是政府要加大低档住宅投放，在经济适用房等土地供给方面给予开发商一定优惠，这对广大低收入群体形成一个利好。另一方面，一部分富裕阶层对高端住宅存在着现实需要。但无论是购买经济适用房还是高端住房的人，都只占少数，在城市中更多的购房者是具有中等收入、自住需求的人。有关专家认为，如果任由市场两极化发展，不但会造成占市场需求份额最大的中端市场空缺，引发新一轮“购房难”，从长远看也不利于资源的优化整合，使高端市场浪费现象愈演愈烈。
北京市统计局与北京市建委发布的最新数据显示，2005年北京竣工但没能卖出的新建商品住宅为547.1万平方米，滞销的主要原因就是价格偏高、户型偏大但品质较低。
对于目前北京房地产市场的发展，业内人士认为，从整个市场的产品供应结构看，中档产品所占的比例偏小，户型过大，造成普通收入群体买房难。
专家指出，目前各地商品住宅供应仍普遍存在产品结构不合理的问题，房屋户型开发应向“橄榄型”转变。高档住宅过热，积压严重，而中低档小户型住宅则虽然存在着大量需求，却开发不足。一些开发商长期以来的市场定位一直针对高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为购房生力军，同时一些高收入阶层转入对房产投资阶段，购置小户型有利于出租和出售。
在北京，从近几个月来楼市销售状况来看，高档价位、大户型的住房价格在下调，而中低价位、小户型的住房价格基本稳中有升。但目前市场供应的商品房中，小户型供应偏少。商品房开发的结构性矛盾仍然存在。
户型结构优化 政府大有可为
尽管小户型住宅存在着大量的市场需求，但为何很多房地产开发商对如此强烈的市场信号却视若不见，依然热衷于开发大户型呢？黑龙江省哈尔滨市一家房地产开发公司负责人的话道出了里面的玄机：“从开发商的角度看，当然希望多开发一些高档商品房，现在搞房地产开发越来越不容易，地皮的成本很高，如果不利用有限的空间多赚取利润很不划算。”
有关业内人士表示，调整户型结构需要政府调控充分发挥有效的作用。目前，国家有关部门以及许多地区政府已经充分认识到这一问题，政府调控之手开始有意识地介入到房地产开发的户型结构优化中。
国土资源部《2006年国土资源管理工作要点》中明确指出：在对土地供应的调控上，提出要加大对小户型等住宅的土地供应，同时还将“出台新的禁止供地和限制供地项目目录。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地”。这预示着2006年住宅市场将为小户型提供更多展示舞台。
建设部在日前公布的《建设部2006年工作要点》中重点指出，今年将从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。
前不久，山东省青岛市规划局组织了一次户型设计大赛，设计方案规定为85平方米以下和65平方米以下两种小户型。这是青岛市政府引导开发商多建小户型住宅的一项举措。市规划局有关人士表示，2006年青岛市批准预售的商品房中，小户型将占到接近七成。
北京市建委主任隋振江表示，今年将制定并落实中低价位、中小套型普通商品住房供应政策，拟建设并投放一批这种项目，以满足大量中低收入家庭住房需要。
【评论】
本报记者:褚晓亮 李舒 王茜
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