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就在开发商与政府相关部门因为有多少房还没卖争执不下时，建设部新闻发言人昨日明确指出，社会上流传的少数城市商品住房可售房源不足消息不属实。
然而，在北京各个楼盘的售楼处，蜂拥的买房人看到的仍是刚开盘的房子就已遍插小红旗；买房先要排队买号；即使买了房子，还会在不久后发现自己买的居然比后搬进来的邻居贵。
现状与官方数据背离的背后究竟有何玄机，本报记者的深入调查，将为买房人揭示其中的奥秘。
早就有业内人士预言：买房，人们从来都只会是追涨不买跌。国家近一年的宏观调之后，房价涨幅虽然有所下降，但价格仍一路走高，于是许多持币观望的人再也坐不住了。
熟悉售房内幕的人指出，开发商正是读懂了人们“担心房价今后涨得更高”的心理，制造“房源紧俏，赶紧买房子，否则今后就更买不起了”的舆论，于是原本持币观望的人便纷纷出手买房，于是更助长了房价的飞涨，形成了一种奇怪的循环。
玄机一：预插“红旗” 制造假象
如今不少新盘的售楼处都贴有一张售房进度表，已经卖掉的房子被贴上小红旗或五角星，贴上小红旗或五角星的房子不再对外销售，可有的楼盘刚开盘小红旗就已经“满山红”。这些房子真的都已经卖出去了吗？业内人士透露，不少开发商在贴小红旗时往往是随心所欲，不会与房产的实际销售挂钩，售楼人员的说法往往是内部认购了。此前，内部认购是不受制裁的，这为开发商制造“人为短缺”留下了可乘之机。
还有的楼盘因为周边环境即将改善而面临升值的可能，开发商看到形势大好，便打起了小九九，策划先把差一点的户型推销出去，好的套型则暂时“窝藏”，待时机成熟时再将好房拿出来销售。这样一来，购房者看进度表时会发现好房型“卖”完了，只好退而求其次。但等你下次去时，可能会惊讶地发现原来贴的红旗不见了，开发商的解释一定是有人“退房”了。
业内人士认为，是开发商在捂盘。自去年以来，北京房价持续快速上涨，频频高价拍地事件更是让开发商对未来房价走势充满信心，为让利润最大化，开发商采取捂盘惜售的营销策略。市建委在此时公布全市可售期房和现房未签约情况，其意图之一应该正是为打击捂盘现象。
控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。北京一季度房价高达17.3%的涨幅中，少不了捂盘的“贡献”。
玄机二：排队买号 房托凑数
现在不仅买经济适用房要排队买号，就是一些新开盘的商品房也出现了排号买房的“壮观场面”，不禁让人们想起十几年前凭票排队购买家用电器的情景。拥挤的排号现场无疑又成了“房源紧俏、供不应求”的“例证”，让想买房的人心急如焚。
其实，谁知道在排号大军中有多少人是被开发商花钱雇来“捧场”的呢？
记者了解到，排队人买来的并不是房号，而是摇号的前期工作，想买房的人先将一定数额的钱存入开发商指定的银行账户，然后拿着存款证明来排队买个号码。之后进行摇号，摇中者事先存入开发商账户的钱计入房款，反之则退还。如此一来，不仅仅在售楼处现场，在开发商指定的银行同样也出现了排队的现象，上赶着给别人的账户存钱还真没那么容易。
某项目内部人士告诉记者，这是为应对客户需求过大。 然而意向客户在向开发商的指定账户存钱时，该项目的最终销售价格并未确定，这与建委明令禁止的“网下认购”与“收取认购金”相似。而认购或者变相认购一直是地产商推涨房价的手段。
李烝/制图
玄机三：隐瞒资料 暗谋提价
如今，许多购房者在买房时都会发现，在楼盘销售现场获得的资讯不再像以前那么丰富了，某些楼盘隐晦的销售手法经常让人摸不着边际。当你走进售楼处，很难见到贴着红点的销控表，到底哪些房子受欢迎哪些房子滞销，无从得知。
其次，当你想对某套房子的户型布局深入了解时，会发现以往一整层的总体平面图如今已被单个房间的平面图所替代。想知道到底左邻右舍怎样与你唇齿相依？没门！
最让人如坠雾里的是，一些楼盘的销售人员甚至将售价表也藏了起来，你看中哪套房子才报出哪套的价格，让你难以进行比较。还有一些楼盘总是只拿出为数很少的几套房子供买家选择，生怕买家选择多，眼花缭乱反倒难下购房决心。
难道说现在的发展商卖楼都不制定价目表了吗？“这个当然不可能。”知情人士透露，“开发商不仅售楼前就开始制定价目表，而且这个价目表还很细，一般是‘一房一价’。”可是现在你要想获知房子的价格，通常要明确告诉销售人员想买某栋某号房，然后销售人员才会神秘兮兮地在抽屉里翻出一本价目表，抄下一个价格告诉你。如果消费者要求看价目表，通常会遭到拒绝，理由是“这是商业秘密”。
开发商为何不愿向购房者公开出示价格呢？业内人士分析指出，第一是方便随时提价。第二则是防止客户比较、同行踩盘。
混乱背后谁在渔利？
近日有媒体报道说，有91.1%的人购房用了按揭。其中，有31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法，现在超过三成房贷一族已经沦为“房奴”。
直接导致“房奴”产生的是一路飞涨的房价。而在这高房价的背后掩盖了多少利益集团？有多少只手，在因利益驱使同开发商一起搅乱房地产市场，然后在混乱中渔利？
据一位不愿透露姓名的业内人士分析，银行是房地产市场的资金源。开发商因自有资金缺乏，要用银行的钱建楼。购房者贷款买房也是银行先出钱。一些人会担心贷款利率上调，所以在自身经济条件不佳的情况下，就尽早贷款买房，导致事后背上沉重的房贷负担。
“银行帮开发商给买房者下了一个套”。而开发商是用银行的贷款建房，再利用买房者向银行还贷的环节跳出套子，利用银行的钱生钱。
这位人士接着说，在银行之前还有部分地方政府可能也成了房地产商的帮手。要建房子先买地。有些地方政府单纯追求GDP，于是就买地——进钱——盖楼修路。
此外，还有部分专家经常站出来放话。有时候他们表面上是在和开发商唱反调，可仔细琢磨就会发现，他们是在给房地产商帮腔。
最后是那些买房不为住的炒房者。
被假象掩盖的供求关系
两组数据把北京的房价搅和得沸反盈天，让购房者在市场分析时无所适从。
北京市统计局和北京市建委关于2006年一季度房价涨幅的数据相差一倍，而建委下属北京市房地产交易数据管理网公布说，北京市可售期房的未签约比例高达60％，又与开发商一房难求销售火爆的说法大相径庭。
两组互相打架的数据
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至5月6日，北京可售的期房总面积为2644.76万平方米；其中1569.89万平方米未销售，也就是有59%的期房尚未销售。
随后便有地产商对此进行反驳。有分析指出，由于房产商捂盘惜售，导致了在地产交易数据管理中心上报销售比例不足。
另一组数据是，4月20日，北京市统计局和国家调查局北京调查总队召开新闻发布会，公布了北京一季度房价同比涨幅为7.6％。4月13日，北京市建委下属的城研中心发布消息说，2006年一季度，全市商品住宅期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8％。
这两组数据不但自身冲突，而且销售面积和房价涨幅相互冲突。
换言之，如果六成可售面积未销售，房价涨幅就不应如此之高。
被淹没的供求关系
混乱的数据背后掩盖的是真正的供求关系。“六成期房销售”的信息，揭开了市场的冰山一角。
如前所述开发商种种营销策略，开发商永远是供求关系紧张的制造者。即便是在2005年受中央宏观调控政策影响，上海房价大幅下跌时，开发商也会打出让利销售、供不应求的旗号。
中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容曾经指出，房价涨幅越高，往往会有更多的人选择进入房市，从而导致房价更大涨幅。
有专家分析指出，统计局和建委的数据冲突来源于统计方法的不同，统计局根据样本抽查分析的方法，而建委则是通过交易数据汇总的方式。
2006年一季度房价上涨与整个国民经济高速增长密切相关。针对一季度国民经济运行过热，4月28日，央行上调金融机构贷款基准利率0.27个百分点，意味着新一轮宏观调控的开始。
公共数据的价值
房价的上涨和开发商制造供求关系的紧张不无关系，但是攻击或者诅咒开发商显然是缺乏理性的行为，因为只要在法律允许的范围内，采取怎样的营销策略，是企业逐利本性使然。
在普通购房者和财力雄厚的开发商之间，普通购房者必然处于一个信息不对称的劣势地位，市场容易被操纵，消费者更容易被误导。
因此，需要政府为公众提供更加准确的第三方数据，使得公众在购房时有清晰和理性的判断，这才是政府公共信息服务的价值所在。
如果按照北京市建委10日发布的《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》要求，各级政府部门能够持续准确地提供市场交易信息，并且制裁在数据申报交易中的违规行为，在六成可售面积未出售情况下，开发商愿意惜售捂盘，就让他继续捂半年看看。
商报链接
警惕
房屋销售陷阱
□ 均价——房展会上消费者往往会被较低的均价吸引，可自己看中的房子，户型朝向都比较一般，也比均价高出许多。原来开发商打出的均价并不是这个项目所有楼的整体均价，而是其中价格最低和价格最高的房子的中间价。
□ 楼层——售楼人员会介绍说高层楼房中九到十一层是好位置。然而其实这一高度正好属于扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿。
□ 绿化率——开发商会宣传某小区绿化率高以吸引注重环境的购房者。但绿化率很多时候都存在虚构的成分。
□ 房屋面积——房屋的宣传面积与实测面积可能有出入。有的开发商会在测绘过程中做手脚，相差一两个平方米是经常出现的。
□ 房型——如果开发商在某楼盘的广告中单独印了某个房型，这个房型很可能是有问题卖不掉的。
□ 物业——有的楼盘广告会宣称物业将由外资单位管理。通常开发商只会买外国物业公司的一个名字——物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万元以上的楼盘服务，其他的其实都由本地公司来管理。
□ 设计公司——不要相信某楼盘的建筑设计公司是美国或加拿大的。国家规定外资设计单位不能单独进行楼盘的建筑设计，须外加一个国内公司来共同设计。弄个外国名字只是满足部分消费者的崇洋心理。
第三方
中国房产
不存在泡沫经济
上周六，在清华大学中国与世界经济研究中心举办的宏观经济研讨会上，加拿大西安大略大学徐慎庆认为中国房价上升而空置率又如此之高不是泡沫经济造成的，问题在于金融纪律没有得到执行。
徐慎庆认为我们要分清楚现在房地产是经济泡沫（Economic Bubble）还是泡沫经济（Bubble Economy）。
他以美国和挪威为例分析说，格林斯潘卸任后，美国的房价一直在攀升。有人说，格林斯潘给美国留下了两个泡沫，一个在IT，一个在房产，但美国经济学界对这个问题进行探讨后，得出比较一致的结论是美国房地产是经济泡沫，而不是泡沫经济，是属于周期性的增长，所以美国房地产不会崩溃。同样挪威的房价在5年内上涨了3倍，经过研究后表明也不是经济泡沫。
有的开发商手里有房不想卖，因为预计房价会涨。如果像有些数字讲的一季度涨了17％，只要握在手里空置上一个季度就能增加17％的收入。但恶果在于这么一抬高，空置率一拉上去就把房价拉上去了。房地产商这么做，从营销学来讲他的目的就是利益最大化。
“那错在哪里呢？错在他（房地产商）怎么有流动资金的。”徐慎庆认为，房地产商捂盘的前提是能继续贷到款。现在资产负债率一般都在60％-70％的房地产商大量资金来源于银行贷款，那么银行为什么要给他新的贷款？“所有的行长都斩钉截铁地告诉我，这是违规行为。”所以整顿金融纪律是整顿房地产市场、抑制房价暴涨的一个环节。
商报记者 杨雪婷
商报记者 杜秀平 赖大臣 赵艳红/文
暴帆/摄 王哓莹/图
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