专家建议建立三大机制保障廉租效用

　　

　　图为天津瑞景小区外景，它是由天津市政府投资集中建设的廉租房。

　　“全国70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建设成为社会各界关注的焦点。接受记者采访的多个专家认为，建廉租房只是住房保障体系的一个组成部 分。现在，亟待建立廉租房的认定与监管机制、住宅过滤机制、政府与市场的协调机制等三大根本性制度。

　　投资回落房价仍在飞涨

　　自去年宏观调控以来，北京、广州的有关统计数据都显示，房地产投资已在下降。然而，令老百姓失望的是，房价仍然在飞涨，一些地方出现“有价无市”的情况。

　　与之前“疯狂”投资相比，北京的房地产投资增速明显回落。北京市统计局的数据显示，全市在一季度的房地产开发投资为191.2亿元，增长11.9%，比去年同期的增幅下降了28.7个百分点。

　　而在宏观调控中比较稳定的广州，则延续了并不景气的投资态势。记者从广州市统计局企调队获悉，从企业房地产土地开发、新开工情况和房地产完成投资情况看，广州房地产土地开发景气指数已连续六个季度处于84至99不景气区间；新开工情况景气度也有五个季度处于不足100的区间；一季度房地产完成投资景气指数本季99.0，环比和同比分别下降24.9点和12.6点。

　　与“冷却”的投资速度相比，房价仍然“热”得令老百姓有些心痛。今年一季度的北京，老百姓最关心的商品房价格上涨的幅度比较大。北京市统计局的数据显示，全市商品房平均销售价格为5212元/平方米，同比上涨了11.2%，比上年全年上涨了6.7%，房屋销售价格指数已经达到106.5%，比上年全年增长3.7%。

　　房屋自有率比发达国高很多

　　房子并非真的建少了，而是适合广大老百姓需求的房子建少了。广东省房地产业协会副会长、秘书长蔡穗声说，不少城市的房子越建越大，一定程度上脱离了我国经济发展水平和消费水平。不少大城市的小区主体房子在100平方米左右，有些二线城市是120至160平方米为主体，即两厅三房和四房。

　　廉租房最大的作用是满足低收入人群的住房需求和拉低房价。据有关专家估计，廉租房与房价呈反比关系。廉租房的供给每增加5%，就会让房价下降3%--4%。蔡穗声认为，我国不合理的房市供给结构、“一步到位”的消费理念是房价居高不下的重要原因。住房是价值最大的超耐用消费品，即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50%左右。如美国住房自有率为65.5%，瑞典住房自有率为42%。我国目前的房屋自有率在80%至90%之间，这并非好事。

　　广州大学经济与管理学院教授潘蜀健认为，不应一味强调建“经济适用房”，政策规定的经济适用房建设的利润率不得超过3%，在操作上存在很多问题。政府当然有责任保障公民的居住权利，要实行“居者有其屋”政策，但是“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”，“居者有其屋”可以通过提供廉租房和住房补贴的形式来解决，这种做法在香港地区已经很成熟了，在广州也正在逐步推广。

　　专家认为，商品房、经济适用房、廉租房彼此的功能难以相互替代，应该具备一定的比例。目前，经济适用房、廉租房的比例是偏低的，政府的调控职能不应仅是房价，房地产市场结构调整亟待进行。

　　专家建议构建三大保障机制

　　多个专家建议，廉租房建起来或者住房补贴的发放，只是我国住房保障体系建设的一个部分。为了保障广大群众的利益，发挥廉租房的“廉租”效用、经济适用房的“经济”功能，要尽快建立起以下三个房地产发展的保障性机制。

　　首先，建立有效的个人财产收入审核体系，完善廉租房的认定和监督机制。收入不透明，无法规范个人购买经济适用房和租赁廉租房等行为，一些城市出现经济适用房“投机”行为，中低收入者不能享受到政府为他们提供的住房保障服务，加剧了低端住宅市场的供需矛盾。可以借鉴香港的经验，香港的廉租房只要需求者排队就可以购买，主要是因为香港的收入透明度高，个人纳税的申报率达85%以上，且绝大多数人的收入状况都有据可查。

　　全国政协委员、民建中央秘书长张皎建议，建立廉租房租赁管理机构和廉租房监督委员会相分离的制度，廉租房租赁管理机构负责租住者的资格认定和日常管理，廉租房监督委员会负责监督管理机构和承租者的违法行为查处。

　　其次，引导适度的消费观念，建立通畅的住宅过滤机制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期内能够被多次利用。这样，房间与家庭一样，拥有不同的生命周期，高收入者会将条件较差的住宅过滤给中等收入家庭，而中等收入者也会将条件更差、更低廉的住宅过滤给低收入家庭。

　　第三，群众的满意度应成为廉租房建设是否到位的衡量标准，我国需要完善政府与市场的协调机制。目前，在廉租房政策中受益的群众，其满意度应该成为政府官员的“评价指标”之一，拒绝执行此项政策的官员要受到惩处。

　　政府和市场之间要分工合作，廉租房的开发需要不断创新，可以考虑引入市场的因素。政策要在廉租房的面积上严把关，有专家建议在60平方米以下。香港领汇的上市，是政府在实践多年的传统公屋管理制度之后的创新，在于谋求某种意义的商业化运营来维持廉租房的正常管理、维护。目前，不少

开发商关注这条既能开发新经济又有利于社会和谐的新路子，万科宣布建立租赁公寓，某种意义上是对政府廉租房运营的微型实验。

  　本报记者 黄玫 明星　　

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