政策向左 房价向右

　　

在一系列针对房地产局部泡沫的宏观政策以空前频密的组合拳击向市场之后，房价却毫不理会地逆势上涨。政策向左房价向右

　　业内人士称房价飙升根本原因在于地价上涨，开发商力拓融资渠道加紧土地储备

　　承继2005年针对房地产业过热的政策调控重拳，2006年旨在“精准点杀”的宏观调 控政策依然力度不减。然而，房地产价格的凌厉走势却与政策的明确指向产生了较具讽刺意味的背离。被各方所指的“局部泡沫”典范——北京和上海房价在经过短暂的交投淡静之后，今年“一夜恢复到调控前的水平”。一向被誉为“理性”的广州房价亦一再上扬，更凸显“房源紧张”之现象。

　　全国房价逆政策指向上涨的推动力究竟是什么？商业银行因担心房价下跌而产生不良资产进而加大信贷投放？开发商囤积土地且有意延迟开发以造成“房源紧缺”的表象？房价是否崩盘抑或延续涨势？在这一背景下，本报记者带着市场的种种传言和猜测采访了相关行业资深人士，力图辨清庞杂现象背后的原委。

　　各路资金涌入引发三大现象

　　资深投行专家李汉东分析，各路资金非常看好房地产业发展前景，并引致三大现象。

　　开发商目前通过资本市场进行直接融资的欲望非常强烈，目前不少开发商正洽谈海外上市和引入海外基金；

　　开发商希望凭借自身强大的资本实力称霸地产业；

　　外资基金原倾向于东部城市和中心城市，现在已瞄准二级城市。

　　“珠江新城‘中海观园’去年10月发售时才8500元/平方米，仅仅时隔数月，房价已蹿升至15000元/平方米！”一家金融机构广东省分公司负责人异常庆幸地向记者展示其独到的投资眼光。但中海观园绝非全国房价逆市飞涨的孤例！“阳春流火”正是全国房价涨势的真实写照。

　　京、沪、粤房价普涨

　　上海和北京房价一直被认为“存在严重泡沫”，并成为房地产业“局部泡沫”的典型。在空前频密的房地产宏观调控政策的“重击”下，上海房价去年一度出现“交投淡静且房价下跌”的恐慌势头。然而步入4月，“上海楼市一夜间回到调控前水平”的消息震惊了上海乃至全国。据上海官方网站“网上房地产”最新统计显示，3月上海的商品住宅交易量较2月增幅高达120％！成交畅旺的背后更是价格的反弹。“买涨不买跌”的心态驱动下，购房再度成为上海的热门话题。一位不久前调任上海的朋友本周多次致电记者，急于抛售其在广州的房屋以便在上海置业。“再晚一段时间，上海的房价又可能蹿升了”。

　　无独有偶。在北京上周日结束的“春季大型房展”上，“楼市销售红火和价格节节攀高”成为所有参展者的口头禅。一位参展的朋友称，忧虑房价仍会上涨的北京市民“购房热情亦在步步升温”。而在“房价理性”的广州，中海观园则是一个典型缩影。“房源紧缺”更是广州准购房者的一大感慨。“现在托关系找熟人，不是为了打折，而是为了买到心仪的房子。”一位刚在某国有开发商开发的著名楼盘买到“心水”的李小姐如此描述目前房子炙手可热的现状。

　　事实上，国家统计局最近发布的最新统计显示，今年一季度房地产企业景气指数上升。这表明开发商的信心正逐步回升。有关专家表示，近期房地产交易量回升表明很多购房者真正走出观望阶段。

　　开发商掀起“圈地”运动

　　在住房热销的背后，偷着乐的开发商掀起新一轮大规模的“圈地运动”。粤海房地产开发(中国)有限公司董事长林少青对本报记者坦言，不仅该公司将市场拓展部单列出来专事土地储备，而且从母公司粤海控股公司董事长李文岳到集团旗下各兄弟单位均已参与寻求土地资源。“三到五年内，扩大土地储备规模将成为工作的重中之重。”合生创展总裁武捷思亦曾对本报记者称，合生创展已购入大量土地。中海地产等大型开发商亦已储备了大量土地。

　　中国本土实力派开发商“加紧土地储备”和“开发”动作步调一致。外资房地产大鳄正凭借其雄厚的资金实力鲸吞土地。嘉德置地旗下专门负责中国房地产开发的凯德置地新上任副总裁廖茸桐称，将实现以上海为核心的长三角地区、以北京为核心的环渤海地区以及以广州为核心的珠三角地区的均衡发展。从2005年1月开始的15个月内，凯德置地在北京投入了80亿元，即接近其十年来在上海的全部投资。“未来3－5年内，国浩对中国地产的投资额将翻番，达20亿美元。”3月2日，董建华家族旗下的香港上市公司东方海外(国际)有限公司发布了上述宣言。

　　种种迹象表明，实力派开发商以积极的储地行动证实了其对房地产业前景的乐观态度。

　　各路资金蜂拥房地产业

　　发出“房价上涨是必然趋势”乐观信号的不只是开发商，商业银行、海外基金甚至民间资金均热情高涨地涌入房地产业。接受采访的多家商业银行资深人士均毫不含糊地表态，将加大房贷投放力度。深发展首推“双周供”，招行及光大银行等力推“固定利率房贷”，工行等多家银行考虑“取消强制房贷险”等等，房贷业务已成为各商业银行各出奇招拼抢的大蛋糕。

　　时至今日，商业银行贷款已不再是开发商获取资金的唯一渠道。操作过多个房地产项目直接融资的资深投行专家李汉东透露，包括广州在内的全国多家开发商正急迫地与投行洽谈境外上市事宜及引入海外机构，以获得长效的融资渠道。这绝不是开发商们“野地里烤火一边热”。李汉东透露，海外大型基金亦频频与投行接触渴盼进入中国房地产业。

　　值得注意的是，在香港上市的富力地产、合生创展和雅居乐的股价如

火箭般蹿升，其中富力地产股价已较招股价狂涨逾4倍。境外投资者对中国内地房地产业的热衷可见一斑。

　　专家观点

　　资深投行专家李汉东:

　　开发商正急于多渠道融资

　　央行121号文件和银监会均寄望通过信贷政策抑制过快上涨的楼价。因此，房地产开发商之前过分依赖商业银行贷款的融资模式受到严重挑战，开发商近两年正迫切地寻求多渠道融资，尤以海外上市和引入战略投资者及发售房地产投资信托(REITS)等直接融资模式最受青睐。

　　海外上市:开发商多通过借壳和造壳实现在海外上市。开发商可以通过上市募集巨额资金，且融资可作为资本金长久使用。与此同时，随着自有资本金大幅增加，开发商可获取的银行贷款额亦随之增加。目前，广州多家较有实力的开发商正积极与投资银行接洽谋求海外上市事宜。但因项目尚在洽谈之中，不便透露具体开发商的名称。

　　引入海外战略投资者:这是开发商们实现直接融资和海外上市的前奏。开发商最近纷纷借助投资银行希望快速引入颇具实力的海外投资者。而海外投资者亦憧憬国内房地产的高额利润和坐享

人民币升值的双重获利空间。

　　房地产投资信托模式(REITS):这种融资模式在国内越来越热。大连万达正与麦格理筹划地产投资信托；深圳铜锣湾集团亦有此计划。

　　过桥资金:民间投资公司通过为开发商提供各类“过桥资金”方式参与房地产开发。之前从事商品期货和钢材贸易的民间资金亦涌入房地产业。

　　工行广东省分行副行长胡晔：“粤工行将加大房贷投放力度”

　　银行视角

　　在一系列针对房地产局部泡沫的宏观政策以空前频密的组合

拳击向市场之后，房价却毫不理会地逆势上涨。市场与政策出现了较具讽刺意味的反向运行态势。一个未经证实却盛传的消息指称，房地产业约80％的资金来源于银行贷款。作为房地产业最大资金供给方，银行被各方理所当然地指为房价上涨的巨大推动者。而全国最大的按揭房贷银行——中国工商银行，又是如何判断房地产业的风险并据此采取相应房贷政策呢？本报记者为此专访了工行广东省分行副行长胡晔博士。

　　今年房贷投放量增加

　　南方都市报(以下简称南都):全国房价逆政策指向上涨，银行被指通过提供大量资金而推高房价。请问，工行广东省分行目前的房贷情况如何？

　　胡晔:我个人认为房价并非逆政策而涨。关于房地产业约80％的资金来自银行的传言毫无依据。这不符合目前有关政策规定的关于贷款资本金配置的要求。另一方面，银行对房地产开发的支持不但不会推高房价，相反可能有助于加大市场房屋供应量，起到抑制房价过快增长的作用。工行广东省分行去年房地产贷款投放较为平稳。今年一季度投放量较去年第四季度有所加大。

　　南都:能否具体透露一下，工行广东省分行2005年房贷投放量。

　　胡晔:2005年，我行投入房地产开发性贷款约90亿元，按揭贷款近160亿元，合计近250亿元。当年房贷投放量与2004年略有下降。

　　开发性房贷属优良资产

　　南都:目前，工行广东省分行房贷余额占全部贷款余额多少？房地产业是否为该行信贷投放最大的行业？

　　胡晔:工行广东省分行一直对开发性房贷和按揭房贷的投放相当重视。2005年底，工行广东省分行开发性房贷和按揭房贷余额分别突破200亿元和500亿元，房贷余额达750多亿元，约占全部贷款余额的25％。房地产业确实是我行信贷投放最大行业之一。

　　南都:工行广东省分行房贷余额如此巨大，信贷投放行业集中度较高。该行今年的房贷政策会否转变？

　　胡晔:房地产贷款余额虽大，但信贷投放集中度并不高而且相当分散。它不仅涉及房地产开发企业，而且涉及千家万户。我行住房贷款余额中约70％属于个人住房按揭贷款。从风险控制的角度来看，这是相当有利的。此外，从目前情况看，住房按揭和开发性房地产依然是银行的优质信贷品种。近期，我行除了稳步发展现有的按揭和开发性房贷业务以外，还根据市场需求推出了商用房抵押贷款业务品种，即针对企业自有产权的商用房情况提供信贷支持，拓展了房贷业务的范围。

　　南都:工行广东省分行仍将加大房贷投放力度。这说明该行依然看好房地产业。为什么呢？

　　胡晔:宏调调控政策对银行控制金融风险提出了新要求，因此，银行必然从自身风险控制角度出发因势而变支持房地产业的发展。在银行的业务中，开发性房贷确属较好的品种之一。历史数据显示，其不良率相当低。从整个金融业看，此次陆续对建行、中行、交行和工行实施的财务重组中，涉及的不良资产，开发性房贷占比相当低。

　　房贷资金流向实力开发商

　　南都:2005年可谓国家出台房地产调控政策最频密的一年。有关数据表明银行业对房地产贷款投放似乎减少了。是这样吗？

　　胡晔:从2005年表面数据看，银行似乎减少了对房地产贷款投放。我个人以为，在规范发展中，都有一个适应过程。一些开发商原来资本金不多，当政策要求提高资本金比例时，就使其一时难以适应，从而减少了开发量。开发性贷款自然随之减少。而对于2005年的按揭贷款增量不如2004年全年的状况，亦不是银行限制开发贷款的结果。事实上，这种现象由多方面原因造成。一方面，央行提高按揭贷款利息新政于2006年1月1日实施，一些贷款者提前还款；另一方面，开发量减少，可供按揭的房屋亦随之减少。两方面原因使2005年按揭增量不如2004年。但2005年当年按揭投放量未必较往年大幅下降。

　　南都:宏观调控政策陆续出台后，银行对开发商的放贷门槛是否大幅提高？

　　胡晔:我认为这是一种误解。就工行广东省分行而言，支持房地产业的态度从未改变。实际上，银行过去也一直支持有实力的开发商，对无实力的开发商从来都是回避的态度。从我行房贷业务看，除了为满足百姓安居乐业需求提供的个人住房按揭贷款以外，开发性房地产贷款资金几乎全流向各地实力较强、信誉良好的开发商。

　　粤海房地产开发(中国)有限公司董事长林少青:

　　“房价上涨是大势所趋”

　　开发商视角

　　在房源紧张和房价狂飙的背后，风传着种种流言:开发商囤积土地、囤积房屋、联手哄抬及利用内部认购等方式控制房价……事实又如何呢？本报记者就目前盛传的种种流言专访了粤海房地产开发(中国)有限公司(简称粤海地产)董事长林少青。

　　储备土地是发展前提

　　南都:最近盛传，各开发商加紧囤积土地。粤海目前的土地储备量是多少？

　　林少青:粤海地产今年在建工程面积45万平方米，主要包括丽江花园的丽岛翠堤，珠江新城的丽都国际和惠阳的丽江城市花园三个楼盘。客观地说，作为一家持续发展的开发商，粤海地产目前的土地储备量并不多，离公司的发展目标还有一定距离。可以说，土地储备不足已成为制约公司发展的瓶颈。在未来的三到五年内，不断扩大土地储备规模将是我们工作的重中之重。

　　南都:粤海地产是否正紧张寻求土地资源？你本人好像经常说正在洽谈土地储备？

　　林少青:粤海地产的母公司——粤海控股有限公司已将房地产业作为集团新的发展重点。从集团到集团旗下各兄弟单位均在参与寻求土地。与此同时，粤海地产将负责土地储备的市场拓展部单列出来，并由一位副总分管。除广东省外，粤海地产还在成都、重庆、长沙及天津等地洽购土地资源。

　　南都:获取土地的方式是否已改变？

　　林少青:我们已改变以往单一依靠政府“招(招标)、拍(拍卖)、挂(挂牌转让)”获取土地的方式。当然，这仍然是我们获取土地的主要方式。与此同时，我们通过寻求合作、土地转让、参与不良资产处置等多种方式储备土地。例如，丽江花园的百事佳项目用地就是通过参与不良资产处置获得的。

　　大型开发商不会囤积房屋

　　南都:市场传言，开发商一方面积极储备土地，一方面却推迟开发，并囤积现有房屋，以造成房源紧缺的现象，这种情况是否存在？

　　林少青:大型开发商均有序、有计划地根据土地储备和资金状况分期开发房地产，并不存在故意囤积土地、指望房价升高然后再开发的情况。与此同时，我个人认为不存在开发商囤积房屋的现象，大型开发商尤其不会囤积房屋。如果有个别案例，亦不是明智行为。这有两方面的原因:其一是开发商的资金成本太高，其二是房屋会产生自然损耗，这将对购房者产生负面的心理影响。

　　南都:粤海地产前年底在珠江新城通过竞拍而获得一块住宅用地。能否透露一下目前的开发进度？

　　林少青:我们一拿到土地，即着手办理相关手续，并聘请有关公司进行设计。目前，正在对这块土地进行开发，预计明年年中公开发售。这是很快的开发进度了。

　　南都:还有传言称，广东前几大开发商联手控制房价。你有何看法？

　　林少青:房地产业经过25年的发展，房地产市场已成为买方市场而非卖方市场。与此同时，政府加大对欺市行为的打击力度。几个开发商联手控制房价已不可能。

　　积极引入战略投资者

　　南都:土地储备和开发均需要大量资金。有消息指，商业银行信贷资金占据房地产开发及按揭资金的80％。粤海地产目前的筹资渠道有哪些？

　　林少青:粤海控股公司拥有庞大现金流，粤海地产因此可从母公司获得资金支持。与此同时，粤海地产还适当地从不同渠道融资。如从商业银行获得信贷资金。与此同时，我们还正积极与海外基金公司接洽。我们为此考虑两种模式:海外战略投资者可持有粤海地产一定股权，但不参与经营管理；另一种模式为海外基金以一定利率将资金借贷给粤海地产。但目前尚未达成实质性意向。事实上，粤海地产的负债率仅为30％，在大型开发商中是较低的。

　　南都:除合生创展、富力地产和雅居乐已在香港上市，广州还有几个开发商正与投资银行洽谈上市事宜。粤海地产是否亦有上市计划？

　　林少青:粤海控股公司目前尚未将粤海地产的上市事宜提上日程。

　　南都:粤海地产今年需要多少资金用于开发？是否已全部获得解决？

　　林少青:今年需要5亿－6亿资金，已基本获得解决。

　　地价上涨是房价走高主因

　　南都:你认为，就趋势而言，房价会否继续上涨？广州房价涨势是否正常？房价上涨的合理因素是什么？

　　林少青:在25年的发展历程中，房地产业虽几起几落，但总体是健康向上的。房地产业是中国未来重要的支柱产业之一，因此房地产业要健康发展，房价合理上涨是必然的。国外的房价亦是总体向上。广州的房价涨势基本正常。

　　土地价格上涨是房价上涨的最根本因素。政府对土地的控制日趋严格，可供市场开发的土地越来越少，地价因此逐日走高。目前，土地成本占据房地产整体建造成本的45％，已成为房地产开发的最大成本。其次，包括水泥、钢材和人工成本均大幅涨价，近几年来上述成本年均涨幅在两位数以上。再次，国民经济良性发展，国民收入随之提高，已具备改善居住环境的条件。越来越多人购房，甚至第二次、第三次置业。与此同时，大量农村人口进城，包括农村生源的大学生，成为购房的生力军。

　　值得强调的是，我们不能单纯比较同地段房价差异，更应看到商品房的品质及其周边配套环境舒适度均在提升。如我们正在开发的珠江新城丽都国际项目，我们将把它打造成珠江新城最高尚的园林绿化景观住宅区。包括资金成本在内，整个建造成本已超过1万元/平方米。当然，我们还应看到，国人寻求资金增值保值的渠道很狭窄，房地产已成国人寻求资金保值增值的另一大渠道。

　　南都:开发商会否将土地及其它原材料价格上涨而增加的开发成本全部转嫁给购房者？即开发商的利润空间并未被压缩？

　　林少青:开发商利润最高峰是在上世纪90年代。开发商的暴利时代已经过去了。开发商产品的“个性化、品牌化、社会责任化和服务化”已成为市场竞争的主要手段。事实上，2005年，粤海地产的利润远远低于2004年，成本增长挤压了开发商的利润空间。

　　数据

　　今年广州住宅供应仍紧缺

　　广州市统计局新近发布的《2005年房地产开发投资简况》显示，广州市去年商品房新开工面积1037.99万平方米，同比下降27.8％；其中住宅新开工面积为835.20万平方米，同比下降22.2％。另外，住宅的竣工面积也有所减少。2005年商品房屋竣工面积826.69万平方米，同比下降17.7％；其中住宅房屋664.25万平方米，同比下降16.6％。这意味，今年广州市住宅供应仍将短缺。

　　撰文:本报记者谢艳霞实习生刘雪娇

　　摄影:本报记者谭伟山实习生陈伟斌