房产暴利可能在年底结束

　　

“卖出去是硬道理！”这边“乾隆皇帝”推销“扬州水乡”，那边西部牛仔叫卖“别墅牧场”。正是房地产开发商不断放出的涨价信号助长了人们的抢购心理，也吹大了楼市的泡沫。

　　本报记者 刘向摄“简直是涨疯了！”

　　在参展的62个北京项目中，仅有5个在四环附近的项目每平米在7000元以下。而位于三环内的项目，起价更是高达每平方米1万元以上。

　　“简直是涨疯了！”逛完北京春季房展会的张先生无奈地感叹。“要想在四环边买每平米7000元以下的房子，真不是件容易的事！”人头攒动中，记者在展会现场转了一圈，感觉像是到了庙会，煞是热闹。

　　一个以江南为主题的项目又是请来老艺人拉洋片，又是请来演员扮成皇帝皇妃发资料，喧天的锣鼓声吸引记者上前探访，价格是7500元一平方米，询问的人并不多。

　　“我们只是来看看有没有合适的楼盘，房价太离谱了。”邸女士抱怨，“连通州的房子都卖到5000元一平方米了。”

　　记者从组委会了解到，本次展会上一共有27个新盘亮相，其中周边及外埠的项目4个。记者统计发现，在参展的62个北京项目中，仅有5个在四环附近的项目每平米在7000元以下，不足10％！而且这5个项目都在西南四环附近。房价上涨在一些位于东部的项目和小户型项目上表现较为明显。大部分东五环内的项目，均价都比去年有了上千元的涨幅。至于位于三环内的项目，起价都在1万元每平方米以上。一位售楼员悄悄告诉记者：“现在项目涨价都没什么理由，别的项目都在涨，自己再不涨开发商自然就觉得亏了。”

　　根据北京市统计局发布的数字，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元／平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元／平方米。3年来，北京房价首次超过上海。

　　进入2006年，北京房价涨势更猛。北京市2006年1－2月房地产市场运行情况显示，全市商品住宅预售交易平均价格6776元／平方米，同比上涨了997元／平方米，涨幅为17．3％。

　　北京楼市春天已经到来？

　　“需要不等于需求。目前的虚高房价已经远远超过大多数民众的支付承受能力。”

　　随着春季房展会的开幕，一些媒体报道说北京楼市走入春天，老百姓终于走出观望。果真如此吗？

　　中国社科院金融研究所金融制度室主任易宪容告诉记者，逛房展的人多并不代表买房实际交易的人多。因为需要和需求是两个不同的概念。尽管一个人对住房有很迫切的需要，但如果没有相应的经济能力，则只是一种需要，并不会形成需求。目前的虚高房价已经远远超过大多数民众的支付承受能力。

　　“房价的快速上涨，一方面会把那些中低收入民众完全排除在房地产市场之外，因为他们根本就没有支付能力进入这种过高的房地产市场；另一方面，也会把那些本来希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。”

　　普通百姓购买力与高位运行房价之间的矛盾更加突出。北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，根据中国2005年城市户均收入在1．5万至1．7万计，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍。这就意味着城市居民中，至少70％没有购买新房的能力。

　　而中国人民银行最近发布的一份调查报告显示，居民购房意愿也跌至历史新低。未来三个月打算买房的居民人数占比为18．2％，较上季度及上年同期分别降低1％和3．8％。从调查的7个大城市看，北京、天津和上海三个直辖市的居民购房的意愿明显下降。

　　“现在的情况是，房价上涨惊人，但实际交易量并未增加，甚至相比较于往届却缩水。”中国人民大学教授王琪延说，有关利益方公布的数据是售价低廉而且稳定，这是为了推动价格预期走高，散布有利于自己的假信息。

　　房价为何越调控越涨？

　　“在卖方主导市场的情况下，房地产企业可以人为地囤积土地，减少供应，抬高价格，实现超额利润。”

　　伴随着房地产调控措施的出台，两年多来争论一直未止。采访中，不少人抱怨，“越是调控房价涨得越厉害？”

　　中国人民大学教授王琪延说，在经历了两年的宏观调控之后，开发商普遍资金链吃紧，各地房价虽然有升有降，但总体而言，涨价的冲动被抑制。当市场观望气氛一旦缓解，开发商顺水推舟让房价高扬，涨价可以说是一种原始的冲动和本能。

　　“目前房价高涨并不是由供求关系决定的”。北京大学城市与区域规划系教授董黎明认为，卖方主导使房地产市场不属于完全竞争性市场，在这样一个市场，房地产企业可以人为地囤积土地，减少供应，抬高价格，实现超额利润。

　　易宪容则认为，“这表明国内房地产宏观调控的效果并不理想。”在2005年国内房地产市场宏观调控下，房地产投资过热、房价快速上涨、房地产市场炒作严重的情况有所改善，但是由于国内宏观调控的工具过于行政主导，宏观调控市场化工具运用不自如(如利率与税收)，效果并不理想。

　　中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，我国部分城市的房地产价格持续上涨表现出了强烈的中国特色：它是地方政府主导下的房地产价格上涨。部分地方政府的这些行为是为了政绩，因为房地产价格上涨不仅可以提高当地ＧＤＰ的数据，而且可以使政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设。而ＧＤＰ是地方政府官员的成绩单。

　　房价会持续走高吗？

　　“北京去年1－11月房价的上涨幅度竟达到25％以上。这样的房价肯定是不合理的，也凸现出市场存在泡沫。”

　　在展会上，记者发现，有网络媒体请来开发商和“专业人士”给逛房展者“讲课”：8000元今年能买四环的房子，明年就只能买五环以外的房子了。买房要快速出手。房价真的会持续走高吗？

　　易宪容接受记者采访时说，根据我们的研究表明，2005年，国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8．2倍(一般国际标准为3－6倍)，以户均100平方米计算为10．9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。如北京，去年1－11月房价的上涨幅度竟达到25％以上。“这样的房价肯定是不合理的，也凸现出市场存在的泡沫。”

　　易宪容表示，哪些地方房价大涨，这些地方的房价将来就会大跌，而且不是小小的调整。像上海，房价应该下跌50％，北京房价也应该下降30％。房价调控完全在于政府对房地产市场的理解，在于政府税收政策以及市场的变化来调整房地产供求关系，特别是央行的利率政策。

　　“从今年下半年开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，现在都到了

房地产业的重大拐点。

　　研究表明，2002年之后，房地产销售速度就已赶不上投资的增长速度了。这说明大量资金进入了房地产行业，而房地产销售势头没有同步跟上，行业开始出现转折信号。“种种迹象表明，从今年年底开始，房地产业的暴利时代可能结束，这是一个重大的转折。”钟伟说。