正佳REITs萌动

　　

由于优越的黄金地段及商业地产投资增值前景，多个海外基金盯上正佳广场。本报记者方谦华摄房地产投资信托基金有望今年年底在香港或新加坡上市

　　“我们确实正在筹备房地产信托基金(REITs)，这亦表明中国商业地产已进入国际化的舞台。”上周五，广州市正佳企业有限公司某高管人士首次打破沉默。

　　这位高管人士向本报记者透露，正佳广场已于去年10月与新加坡星展银行(DBS)签订合约，后者将扮演正佳REITs上市代理人及财务顾问的角色。而正佳广场分管财务的李姓高管亦透露，如果产权等问题顺利解决，正佳广场有望今年年底在香港或新加坡上市REITs。

　　多个基金窥视正佳

　　至3月以来，多个投资基金及知名房地产商均在“亚洲第一MALL”正佳广场并购及上市的各种传言版本中现身。

　　最初有消息称，全球著名投资机构美林集团(MerrillLynch)有意以至少60亿元资金洽购广州正佳广场。若此交易达成，将成为目前国内最大一宗商业地产并购案。接着，另一版本开始在业内流传——正佳在筹备房地产信托基金(REITs)上市，国内首只REITs的发行者越秀城建地产(0405.HK)以及风头正劲的华银投资控股有限公司均先后透露有意成为接盘者。

　　“对于投资基金来说，正佳确实是一个好的选择对象。”华南商业网主编黄华军认为，以目前正佳所处的黄金地段及商业地产投资增值前景来看，多个海外基金盯上正佳不足为奇。资料显示，正佳广场总投资约40亿元，总建筑面积达到42万平方米，目前仲量联行对其估价是超过60亿元。

　　上市代理人已选定

　　正佳广场一李姓高管向本报记者证实，至2005年1月15日开业以来，运营成本、银行利息的偿还压力等均在考验着正佳。该李姓总裁透露，正佳整个项目完成(包括酒店)估计需资金37个亿，前期已投入了大约29亿元。在2004年出售M层筹得7亿元资金，而银行3－5年的长期贷款接近20亿元。这位李姓高管透露，以开业以来出租面积达到90％计算，去年不到2亿的租金收入加上1亿的物业管理费，可以维持物业正常运作及支付银行利息。

　　而随着越秀REITs的上市，商业地产商看到了新的救命稻草。从去年6月起，正佳广场已成立了一个融资部门专门筹备REITs上市。上文提及的李姓高管向本报记者透露，正佳之前已跟包括瑞士信贷、摩根士丹利在内的多个海外基金有过接洽，最后选定新加坡星展银行(DBS)作为正佳REITs上市代理人及财务顾问，因为DBS目前是亚太区做REITs上市代理业务最专业的一家投行。

　　关于传闻中的华银投资，李认为他也是正佳的战略合作伙伴，但更多的是扮演财务顾问角色。至于国内首只REITs的发行者广州越秀城建地产欲收购正佳的传闻，李副总裁认为，根据信托有关规定，上市未满半年的项目不能够增发，所以越秀城建地产的收购是无稽之谈。

　　股权重组早已完成

　　“此外，正佳已完成股权转让，目前已是一家外商独资企业”，另据透露，正佳目前已完成股权重组，业内专家预计这对后者的融资将产生一定影响。

　　资料显示，正佳广场发生多次股权变更。1993年，泰国正大与广州市佳景商业贸易开发总公司合资，以广州市正佳广场企业有限公司的名义开发正佳广场，当时持股比例为7:3。2002年，佳景商业将手中的30％股权转让给大鹏集团旗下广州市大鹏房地产有限公司。而正大集团亦将手中70％股份转让给一家外资财团。而到最近，大鹏房地产30％的股份亦在该外资财团手中。

　　就产权问题，李姓高管向本报记者透露，目前财务、法律中介均已进驻正佳在做尽职调查，而产权部分规划已经验收，目前广州市房管局正在做大确权，估计确权今年7、8月可以完成。届时，正佳将把写字楼剥离，启动REITs上市。

　　据具有操作REITs经验的业内人士透露，与正佳几乎同时，目前大连万达、凯德置地、华润置地等均在对REITs进行可行性尝试。

　　本报记者金杜

　　［名词解释］

　　REITs

　　房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过

证券市场购买，享受投资回报。REITs在欧美的发展已经十分成熟，但在中国内地，目前仅有越秀REITs在香港上市。