住房“倒按揭”：让房子来给自己养老

　　60岁前人养房60岁后房养人

　　本报讯记者刘薇报道：“60岁前人养房，60岁后房养人”，全国政协委员、建设部科技司司长赖明近日在提案中描述了“以房养老”模式，并建议对此进行调研，选择大城市做试点，运作成熟后向全国推广。九三学社也上交了“以房养老”提案，主要表现方式为“倒按揭”———“反向住房抵押贷款”（还有如售房养老、房产置换等形式），在60岁之前 ，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权，再在60岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。

　　住房“倒按揭”，这种越来越受到社会各界关注的住房按揭新模式，最近成了两会的热门话题。

　　“住房‘倒按揭’，即‘住房反向抵押贷款’，说简单点就是‘以房养老’。”光大银行理财师介绍说，这种贷款模式的放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　他举例说，假如王先生今年60岁，拥有一套价值60万元的住房，没有继承人或者不想让别人继承，那么他就可以采用“倒按揭”方式，把房子抵押给银行，然后每月在银行领取一定数额的生活费，用于改善自己的生活。王先生去世后，这套房子就归那家银行所有。

　　“单纯从业务上来说，住房‘倒按揭’的确不失为一种很好的养老方式。”一位股份制银行房贷部门负责人表示，在中国已经逐步进入老龄化社会的现状下，“倒按揭”是一个较好的解决养老问题的办法。

　　该负责人表示，从银行十分看重的收益性方面来说，“倒按揭”在国内尚处于论证阶段，这是由于“倒按揭”的做法非常复杂，牵涉到

房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。“房产在经过几十年后，到底能价值几何，银行到时能收回多少款，放贷风险有多大等，这些问题都很关键，但目前尚无法解决。”他个人认为，至少两三年内，“倒按揭”都不会在国内大规模出现。

　　不过记者了解到，住房“倒按揭”在上海、南京等少数城市已有小范围尝试。如南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出“倒按揭”性质的“以房换养”举措，具体为老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。北京农业银行房地产信贷部门相关负责人近日也表示，该行已开始密切关注这一全新的业务模式，并计划尽早推出。还有消息称，建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。

　　养老靠房子还是儿子？

　　住房“倒按揭”在中国遭遇观念障碍

　　全国政协委员、建设部科技司司长赖明最近在提案中谈到：目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，已正式步入老龄社会，并且本世纪20年代至40年代将是增长最快的时期，每12至13年，60岁以上的老人就要增加1亿。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，即意味着每4个人中就有1位老年人，因此在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量就成了摆在政府面前的大问题。

　　另据有关数据显示，15年前，中国10个年轻人养一个老人，现在变成3、4个年轻人养一个老人。由此可见，年轻人养老的负担越来越重，不少家庭还是独生子女，这无疑使得养老负担更为沉重。

　　“负担重就不代表不养老。中国传统的亲情观念还是很浓厚，不少年轻人将奉养老人视为一种孝道，送老人去养老院被看作很不孝的行为，而中国的父母也堪称最爱下一代的典范，如果不把房子留给孩子继承，在许多老人眼里似乎也说不过去。市场接受度不高，也就意味着市场比较小，这也是国内银行至今没有推出‘倒按揭’这种房贷按揭模式的原因之一。”一家银行业内人士分析说。

　　一位专业理财师表示：目前能接受“倒按揭”的可能只有极少部分家庭，主要是观念问题。因为中国人习惯将财产留给子女，对许多老人来说，房产可能是他们最大的一笔财产。同时许多老人可能还会担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，很多老人不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。

　　不过她也表示，对于无子女的，或子女较为富裕、开通的，以及子女在国外的空巢老人来说，这种养老方式还是比较合适的。某中介公司的市场总监表示，有实力的个人投资者、经纪公司或养老、敬老院等机构比较适合考虑“倒按揭”业务。

　　大多数的银行界人士认为：随着社会观念的不断改变和家庭财富的增加，未来“倒按揭”应该会逐渐有市场空间的。（刘薇）

　　陈春鸣画

　　

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　　“倒按揭”在国外住房倒按揭模式是上世纪80年代中期美国新泽西州一家银行创立的。如今，美国模式的“倒按揭”在美国、加拿大等国家日趋兴旺。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，分三种形式发放：包括联邦住房局有保险的住房倒按揭贷款、联邦住房局无保险的倒按揭贷款、放贷者有保险的倒按揭贷款。

　　这种“倒按揭”的发放原则是：住房资产高贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

　　“倒按揭”还有一种新加坡模式，即60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

　　“倒按揭”可行性方案

　　1.老人把自住房抵押给银行后，仍旧对遗产进行比例分配，银行根据房价等估算结果每月付给老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖，如果低于银行这些年支出总额或与之抵平，那么银行与老人“倒按揭”关系结束；如果拍卖结果高于银行支出总额，那么多余部分根据老人遗嘱安排。

　　2.老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。（刘薇）

　　名词解释

　　

　　什么是“倒按揭”

　　住房“倒按揭”，就是“住房反向抵押贷款”，即“以房养老”。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　（栩／编制）