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从今年1月1日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》正式实施。这一新《办法》明确规定，除对经济适用房物业费确定了每平方米0.55元/月政府指导基准价外，普通住宅和高档住宅小区物业费均实行市场调节价，由业主委员会与物业公司商议而定。对此，许多消费者忧心忡忡，认为这样的规定很难缓解既有
的业主与物业间在收费问题上的种种矛盾———
随着北京市住宅供应量和需求的增加，物业管理市场的空间在不断扩大，规范市场和有序竞争成为当务之急，其中价格成为最好的制衡武器。而近年来，北京市业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直高居各类投诉问题前列。那么，新的物业收费办法能否给缓解当前物业矛盾注入一针强心剂呢？
物业收费方式发生变化
以往只有高档住宅实行市场调节价，普通居住小区、经济适用住房物业收费实行政府定价管理。而刚刚公布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》明确规定，除了对经济适用房确定了每平方米0.55元指导基准价外，普通住宅小区和高档住宅小区均实行市场调节价，将由业主委员会根据市场情况与物业公司议价决定。
原先在听证会中各方激辩的“商品房每平方米0.9元物业费的基准价”，在新政策中被“业委会与物业公司之间协商确定”所取代，而且一旦改变，要求由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。实行市场调节价的可采取包干制或酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
北京市发改委相关负责人在发布《北京市物业服务收费管理办法（试行）》时解释说，制定一个统一的指导价标准很难平衡数千小区业主与物业管理企业之间的供求，实行服务等级定价也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容。因此将商品住宅小区物业服务收费改为实行市场调节价管理。
议价原则缺乏可操作性
新的物业收费办法回避了钢性标准，没有设置普通住宅的收费指导标准，实施市场调节。换言之，这一缺失很容易发生矛盾的环节间接交还给市场。同时，由于对成本核定等专业环节的缺失，业主也无法通过服务档次来套用相适宜的价格标准。
记者在采访中了解到，虽然《北京市物业服务收费管理办法（试行）》已经出台，并赋予了广大业主“议价”的权利，可由于具体操作细节的缺失，相关条款缺乏可执行性，致使业主、物业管理公司是否能就议价的过程达成一致还是一个未知数。“即使在查过相关政策后，还是不清楚应该如何议价”业主李先生这样告诉记者。
“新收费办法”规定，物业服务的收费标准由业主大会也就是全体业主决定。可在操作过程中困难重重。首先，在社区业主大会成立之前，小区的前期物业管理通常由开发商指定的物业管理公司负责，物业收费价格也由其单方制定，业主根本没有讨价还价的余地。
其次，成立业委会的过程本就非常艰难。根据有关资料显示，北京市现有小区4000多个，有业主委员会机构的小区只有300多个，也就是说，绝大多数没有业委会的小区现在根本不可能议价。而且，即使成立了业主委员会也未必能够有效制衡物业公司，例如当业主不满意物业公司服务的时候，有权辞退物业公司，要更换物业公司就要取得2/3业主同意，这个过程同样十分艰难，并且现在的物业管理法规和物业服务合同对物业公司如何退出的条款不完善，缺乏可操作性。
根源在于两者地位不平等
其实，业主与物业之间的矛盾隐患，早在业主签定购房合同的时候就埋下了，购房合同上往往有这么一条：“业主同意开发商选定的物业公司或者同意已经拟订的业主公约。”“我们在签定合同时，无法知道开发商指定的哪家物业公司，也没有看到业主公约和物业服务合同。”业主王女士告诉记者，“业主如果不签这个合同就无法收房，造成业主处于先天弱势。”
由于大部分小区的物业公司不是通过正常的投标方式进来的，这就已经造成了业主对其收费标准缺乏发言权。而且，在社区业主大会成立之前，楼盘的前期物业管理公司通常由开发商指定，而这些指定的物业公司与开发商有着千丝万缕的联系，甚至有的就是开发商的子公司，其单方制定的前期收费，业主很难讨价还价。
业主和物业双方在诉讼中地位也不平等。由于业主只对自己的房子拥有专有所有权，对于绿地、公共场所只有共有所有权，造成单个业主不具备诉讼主体资格，无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。而且，业主都是分散的个人，在确定物业收费标准时没有或者难以形成合力，也就没有了话语权，处于不利地位。
针对物业费“市场协商”前景不明朗的状况，业内人士普遍认为新办法的议价原则还需进一步细化。当初参加“新办法”听证的代表邱宝昌说，政府只有根据实际情况，强制要求物业公司配合，为业委会的审批速度设限，扫清“议价”阻碍，才能将保护业主权利落到实处。
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物业管理服务成本包括哪些
根据《北京市物业服务收费管理办法》的规定：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；二、物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；三、物业管理区域清洁卫生费用；四、物业管理区域绿化养护费用；五、物业管理区域秩序维护费用；六、办公费用；七、物业管理企业固定资产折旧；八、物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；九、经物业服务企业与业主商议同意后的其它费用。
其中物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。小区绿化物养护、园林水池喷泉等用水用电，不得向住户分摊。
《市场报》(2006年01月16日第四版)
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