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■曾轶舒
在今年香港恒生指数整体继续走好的情况下，3只新上市的房地产基金领汇（0823.HK）、泓富（0808.HK）及越秀（0405.HK）可谓锋芒毕露。
从上市的当日情形看，各房地产基金都有不俗的表现，如领汇上市当日上涨14.56%
，泓富涨幅为6.48%，在短期市场环境不好的情况下，越秀上市当日逆市上扬13.82%。其中，领汇房产基金的表现最可圈可点。截止到目前为止，领汇的股价相对于发行价格已经上涨了近40%。
从香港房地产基金二级市场的优良表现可以得出，目前这种基金的形式正在得到市场的认可，同时相对于地产股票的形式，似乎更加符合投资者。
房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）是一项有异于传统股票投资的基金，属于集体的投资计划，以单位信托形式组成。从某种意思上说，它是一种买楼收租的基金，投资于物业资产，如商场、住宅、写字楼、停车场、酒店等，所带来的租金收入就是投资者主要的回报，以股息形式定期分派给投资者。
由于REITs是具有较高透明度的租金收益的投资产品，因此能为投资者提供较高息率及稳定的回报。而且房地产市场的波幅比股市小，与股票或债券的相关系数较低，若在投资组合中加入房地产信托投资基金，可发挥分散投资的作用，降低整体投资的风险。
与房地产股票相比，REITs有较大的区别：首先，房地产基金整体的投资政策以及目标相当清晰，主要投资于能带来收益的一些房地产项目，能给投资者稳定的回报。而房地产股票可以投资地产，但也可以投资地产行业以外的一些项目，而且此类项目的收益未来存在很大的变数，因而难以给投资者稳定的收益。其次，作为一家房地产的股票，对其借贷没有规定，只要有能力，可做高杠杆的借贷，这无疑增大了市场风险。相反，房地产基金的借贷比率只能占到总资产值的45%，这一方面抑制基金发展的投资，另一方面在一定程度上降低了该基金的市场风险。第三，房地产基金的股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此REITs的股东能够获得稳定的即期收入。而房地产股票的走势与企业的发展息息相关，未来存在较多的不确定因素。第四，与直接投资于房地产股票相比，房地产基金的资金流动性较强，具有法定及监管企业管制体制，并由独立信托人监督内部企业治理体制。
受市场各因素的影响，国内的各大企业也是跃跃欲试。据了解，华银投资计划将国内收购的优质物业资产组建成一个“资产池”，计划于新加坡上市；深圳铜锣湾集团也打算采取REITs的方式在海外上市；大连万达集团在全国15个城市有15个购物中心，明年商业广场将增至30个以上，而且从今年开始，万达不再分割出售而是自己长期持有经营这些物业，资金的紧张使得万达也计划打包旗下购物中心，以REITs的形式在境外上市。
这表明REITs管理公司通过资本市场不断融资来开发、收购商业地产，已经成为国内房地产商的金融角色；同时又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。因而从战略角度来说，REITs将很可能是国内商业地产乃至房地产金融的未来发展方向。
《国际金融报》(2005年12月29日第七版)
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