楼市２００５：激荡市场的６大争论

　　

　　12月21日，据上海市房地局提供的一组最新数据显示，2005年上海商品住房销售价

　　格指数预计比2004年上涨约9%。图为位于上海浦东的商品房。 本报记者 张明 摄

　　楼市是一个利益场，楼市是一个博弈场，楼市也是一个辩论场。２００５年，关于房地产市场的各种争论贯穿年轮之始终。透过这些各有所谋、莫衷一是的“口水”，我们可以依稀辨认出楼市过去的轨迹和未来的影子，过去未来共斟酌。

　　一是泡沫之争

　　泡沫之争可谓是２００５年开局以来的楼市第一争，其激烈程度基本折射了这一年楼市调控的曲折与艰辛。

　　“泡沫说”的提出者是以

摩根士丹利研究部门为代表的一批国内外学者，依据在于房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。他们认为，当时绝大多数中国城市房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的１０倍以上，中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价；同时，住房空置率远超过１５％这一国际警戒线。

　　摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠一个月内连续发表两份有关中国房地产业的报告。他认为，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。他甚至预言，泡沫化最严重的

上海楼市有崩盘之险。中国社科院金融研究所的一份房地产业调研报告也认为房地产泡沫现象确实“比较严重，尤其是上海”。

　　房地产商则不这么认为。华远集团董事长任志强指责“房地产泡沫说”纯粹是“胡说八道”。他所主持的一份地产报告显示，中国房价收入比中位值为１：３．３２，远低于１：８．４的全球平均值；“住房可支付指数”为１１２．９７，大于１００，意味着消费者支付能力很强。他预言，“中国房地产市场在２０２０年以前不会出现泡沫”。SOHO中国董事长潘石屹也认为房市无泡沫，因为泡沫的判断根据是“租金回报率”，而当时北京１０％到１５％的租金回报率是全世界最高的。

　　评价：这场争论耐人寻味，双方都亮出研究报告，并竭力将报告送往决策层。其实，早在２００３年，当时的央行行长周小川就指出房地产行业存在泡沫。２００５年，央行调整

商业银行自营性个人住房贷款政策，提高房贷首付比例以及商业银行房贷利率，明确了进一步挤压房地产泡沫的目的。有时候，在利益的外衣下，谬误比真理更像真理。

　　二是热钱之争

　　又是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠给捅破了窗户纸：他曾最早预警中国房地产过热，并指出国际游资是导致国内房市过热的最主要原因，有非常大量的热钱流入体制。热钱之争由此而起，但谁也说不清，究竟有多少热钱、通过哪些渠道进入楼市。随后，央行发布的《２００４中国房地产金融报告》确指，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过４种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，即直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业、以包销的方式批量买入楼盘再进行商业性销售的间接投资、外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款、非居民外汇流入结汇购买房产。央行报告指出，在２００４年１至１１月期间，境外资金流入上海房地产市场的总量超过２２２亿元。至此，热钱的进入已有定论，但其量的大小仍有不同看法。

　　２００５年关将至时，谢国忠再次语出惊人。他在《日元汇率变动，危机再现》中指出，由于日币不断贬值，有可能使得市场对于人民币升值的预期减弱，触发大量热钱撤出中国，这将使中国的房地产行业遭遇危机。

　　 评价：爱听喜鹊报喜，厌嫌乌鸦鸣叫，此人性之通病，只是决策者还须兼听则明。一个经济学家的每一次议论都能令一个行业震动，我们究竟该怀疑他的“大嘴”动机，还是该审视这个行业自身？

　　三是经济适用房之争

　　关于经济适用房异化及其存废之争，一直是今年的房市热点。经济适用房的初衷是让低收入者买得起房子，然而现实与初衷南辕北辙。北京经济适用房小区“通天苑”里进出的宝马、奔驰车和豪华装修，简直是一曲黑色幽默。很多选择在城市高品质地段建房，或者是“别墅化”的“经济适用房”异化了，它的大量买主并不是低收入者。于是，有人高呼“经济适用房”既不经济也不适用，应退出市场。因为原该让低收入者受益的政策，却成了开发商牟取不当暴利的手段，或者是富人享受“补贴”的渠道。但另一种观点人认，今后一段时间内经济适用房必须存在，它仍是解决中低收入家庭住房问题必不可少的供应方式。

　　近期，建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布了《经济适用住房管理办法》，首次提出了严控经济适用房户型的标准：中套在８０平方米左右，小套在６０平方米左右；同时严控供应对象，并对经济适用房实行租售并举。

　　江苏省随即出台了相关规定，经济适用房转手须在取得权证５年之后，出售时，按届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的５０％向政府缴纳收益。

　　 评价：“政策是天使，操作是魔鬼”！经济适用房的变异不是政策问题而是操作问题，不能因为经济适用房政策在具体操作过程中，出现了权力寻租与责任错位就否定经济适用房本身。完备的市场是分层的，有人住豪宅，有人住廉阻屋，也有人要住经济适用房。所幸，经济适用房政策在走向完善。

　　四是物业税之争

　　在２００５中国财税论坛上，财政部长金人庆提出“十一五”将逐步出台消费税和物业税。这是今年以来决策层对物业税之争的一次正面回应。要求开征物业税的呼声一直很高，主张者认为不但可以大幅度挤出土地出让金泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，还能降低城市居民的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。更重要的是，在中国宏观税制结构中，作为分配手段的税收只在收入(个人所得税)和支出(特别消费税)两个环节有所作为，但对于作为存量的财产没有什么税种。这种格局造成的后果是，对于正在走向富裕的人征收调节性质的税收，而对于已经富裕的人却不予调节。这显然不公平。而物业税是对作为存量的财产课税的最为重要的税种，可以弥补这个不合理的漏洞。

　　反对者质疑，房价是有多种因素综合作用的结果，并不会因为一个因素的出现而造成房价的下降。物业税即使在理论上使房价有了下降的空间，但开发商是不愿看到房价降低的，那可能会对市场产生意想不到的影响。再者，如何处置物业税开征前购买的房屋就是个问题，购房人已在购房款中一次性支付了地价和相关税费，再征物业税会有失公平。

　　 评价：税收的开征与否应注重如何发挥对经济、社会的调节作用，而不能只为敛财而征收。物业税开征的意义首要表现在如何促进房地产业和相关产业的公平竞争，怎样应付过度的投机，如何调节收入和财富的再分配。眼下，沿海发达地区已经开始相关实验，西部地区也选择了宁夏青门峡作为试点，必须力避可能出现的“买得起住不起”情况的发生。

　　五是调控收放之争

　　在１２月初的上海第十八届房展会论坛上，全国工商联房地产商会的一位负责人说：“红灯应该转换成绿灯了，不能总是让开发商、买房人、卖房人等在十字路口，该放行的还是要放行。”

　　差不多同时召开的第二届全国土地博览会上，中国土地学会会长、原国家国土局局长邹玉川强调：“目前调控正处在关键阶段，并没有结束，可以预料明年国家对楼市调控的基本趋向不会改变。”

　　其实，类似关于楼市调控是“继续”还是“收手”的争论早在六、七月份就露头了，到了第三季度后，主张调控松刹车的言论大量出现。“收手派”认为房地产开发投资增幅逐月回落，占固定资产投资比重下降；楼市敏感地区的房价已较大幅度地回落，供大于求的局面已形成，中央对房地产市场进行宏观调控的目的已经达到。但“继续派”强调，尽管中央陆续出台和实施了稳定住房价格各项调控政策，但目前的调控效果还只是初步的，反映的主要是市场当前的变化，虽然一些房地产开发企业相应调整了投资策略，改善商品住宅项目套型结构，但商品房供应结构不合理等突出问题还没有得到根本解决。因而，调控不能半途而废。

　　 评价：楼市问题不仅仅是房地产问题，它关乎宏观经济的平稳运行。楼市调控继续与否的影响因素，既有房地产市场的结构性问题，也有扩大内需的宏观经济形势。官方已有信息表达：解决中低收入家庭住房问题，是２００５年楼市调控措施的亮点之一。

　　六是成本公开之争

　　从７月份到１２月份，社会上要求公布商品房成本的争论一直在未断。公布商品房成本清单的第一个“吃螃蟹”者是福州市物价局。２００５年７月，福州市物价局公布了其测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的２３个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约50％，最高的超过90％。此单一出，当即在房地产业内掀起轩然大波。支持者认为，房地产暴利建立在高房价基础上，公布房价成本肯定能撼动高房价。

　　但最终，公布商品房成本的尝试在福州、浙江、江苏的实施过程中，无一例外遭遇重重阻碍，面临“难产”，因为开发商极力反对。反对的理由有二：一是侵犯房地产商的商业秘密，对比一些工业生产企业，其产品成本、库存等数据都是商业秘密，要求房地产企业公开这些数据，不公平。二是公布成本对降低房价起不到作用，没有必要。决定价格的是供求关系而不是成本，控制房价应调节供求。

　　 评价：之所以公众强烈要求房地产业而不要求其他行业公布成本，根本原因在于人们对这个获取超额利润的行业普遍不信任。而一个没有公信力的行业要持续、健康发展是很难的。从以透明信息换信任的角度说，不管最终能不能影响房价，定期客观公正地公布房价成本，防止炒作，都是利大于弊的。