王健林：定单商业模式对中国的贡献

　　

    2005年12月12日，大连万达集团董事长王健林在复旦大学参加2005中国经济年度人物评选创新论坛上演讲。 （图片来源：新浪财经）

　　2005年12月6日至16日，中央电视台经济频道邀请2005中国经济年度人物评选“年度人物奖”20名候选人和“年度社会公益奖”4名候选人参加在北京大学、清华大学、复旦大学和上海交大举行的2005中国经济年度人物评选创新论坛。以下创新论坛大连万达集团的董事长王健林演讲实录：

    视频：12月12日万达集团王健林参加创新论坛

　　王健林：我演讲的题目就是“定单商业模式对中国的贡献”。第一个什么叫定单

商业地产，我给大家解释一下。我们分四个方面，第一个是联合协议。就是跟我们一起发展客户的零售商和我们都签一个协议约定权利义务。第二个叫做贫民租金，就是为了快速的发展，为了谈判省事我们全国都是一个租金。第三个是共同设计，谈好两点以后我们一起搞规划设计，为他们量身订做。最后先签后建，这些谈完以后先签一个担保函然后再建设。

　　万达为什么要搞订单商业地产，有两个原因，一个是我们百年企业的需要。万达是2002年全国

房地产业首家提出做百年房地产企业的企业。我们有三个标准，第一个：强大的物质基础，第二个：现代企业管理制度，第三个：优秀企业文化。现在就讲强大物质基础，我们概括为一句话，就是长期稳定的现金流。

　　第二，创新的利润点，新的营业模式。这几年房地产比较火，现在很多行业都搞房地产，海尔做房地产，联想做房地产，红塔做房地产，鲁能做房地产，我现在还想不出来哪一个行业的领袖企业不做房地产，都在做，千军万马挤独木桥的时候我说过一句话，当所有人都做同一件事情的时候，做的就是危险的事情，所以我们决定保持自己传统产业的同时也要找新的盈利模式，所以我们才做这个购物中心。

　　第三，购物中心是创新的商业模式。企业创新有很多种，管理创新、体制创新、技术创新等等，最重要最关紧就是创新盈利模式，就是做到人无我有。我们先做了购物中心订单商业地产，我们就创造了一个新的盈利点。

　　万达至少在2005年以前是中国唯一一家跨区域专门做购物中心的企业。购物中心有一个特点，就是在这个地区打造一个大的购物中心之后，这个半径一两公里之内后人就不好在做了，这个市场你就站住了。第二，购物中心你做完以后，由于我们最早进入这个行业，那个时候土地、建设成本也比较低，我们现在的21个购物中心，据分析光资产增值就超过20亿。我给大家举一个例子，五角场这个购物中心我们当时买地的时候2002年720万一亩，现在1500万都买不到。刚才讲的正是因为我们这种创新，寻找到了一种新的盈利模式，就是别人没有的盈利模式，所以我们在市场利润空间上就比较大。

　　第四，订单商业地产是创新了资本模式。我们做了这种购物中心，它有稳定的租金收入，在宏观调控出来以后解决我们的发展资金，我们决定走国际资本市场，这个消息披露以后全球很多家的同行都来竞争我们的项目，其中包括全球排名前两名的同行。

　　我们谈判当中也比较油，中国的企业出去海外上市一般都有一个同行要签一个排他性协议，我们现在就讲不管谁来自己花钱做净值调查，我们最后来选谁。谈判中我们发现一个新的模式就是信托基金，它的好处跟正常的上市公司不一样，第一他不受时间物质的限制，一般海外公司每12个月可以募资一次。

　　第二受募资金额的限制，每一次不能超过多少。所以我们觉得这个模式比较符合我们快速的做大，而且符合我们将来成为这个行业的世界领袖企业的目标，所以我就选择信托基金的模式。这个选择我们已经有实质性的进展，近期我们将在海外上市。这个事情不仅仅创造了中国企业海外的最大募资额，更追求的是创造一种全新的资本模式，除了公司上市以外还有一个基金上市，给中国企业海外融资提供了一种全新的资本模式借鉴。

　　最后一点讲一下订单地产对中国的贡献，有三个方面。第一，减少盲目投资。做购物中心订单不是投资者在哪投多少，是由租户决定在哪建，建什么样的东西，所以你建之前要量身制作。商家是在相距两百米内竞争的，商家做不好生意，逐渐的就有顾客退出来。

　　第二，避免资源的浪费。现在创建

节约型社会，因为先有订单再做，这样就可以防止建好租不出去，或者是一半租不出去，或者是找不到贷款。我给大家举一个例子，上海的松江建立一个很大的商业中心，就是没有做调查先建了，然后招不到商，这个损失很大。

　　第三，减少银行风险。因为是先租后建，银行的贷款可以根据收租决定投资额的大小，这样银行贷款可以有保证。同时你做固定收益率中心，由于被资本市场看好，这样可以减少对银行的依赖。

　　第四，对老百姓和政府有切身的关系。一个中心就可以造成一万人就业，每一年一个购物中心可以为政府创造五千万以上的税收，一站式的购物中心可以适应不同阶层的消费者，方便老百姓消费。

　　正是由于我们万达订单商业地产在全国的创新，所以2003年、2004年连续两年中国商业联合会和中国商业地产联盟都把万达订单地产引导行业规避投资风险的内容作为了连续两年的年度新闻。

　　因为时间有限，我就讲这两点，希望同学可以多提问。我上个月在北大光华管理学院有一个专门讲万达企业创新的演讲，全面的阐述了我们企业创新的东西。大家如果有兴趣可以上我们的网站看一下，今天时间关系我就讲到这里。谢谢大家。