土地出让价高未必得

　　■新快报记者 子文

　　明年广州将实行招、拍、挂相结合的卖地新办法，可更有效调控楼价，预防楼盘烂尾

　　在明年，广州土地出让可能不再以价格为唯一标准，出价最高者未必就能得到政府 出让的土地。日前，本报记者从广州市国土房管局获悉，明年广州可望推出全新的土地公开出让方式，即把招标、拍卖、挂牌三种出让方式相结合卖地，先招标后竞价。

　　业内人士分析指出，政府推出的全新办法将可以让政府选择更合适城市发展规划的楼盘开发方案，利于政府控制地价暴涨，从而更有效调控楼价。另一方面，新的出让方式也能提高房地产开发的门槛，进一步防止烂尾楼的产生。

　　新办法招、拍、挂相结合

　　日前，广州市国土房管局某负责人在接受记者采访时表示，广州的住宅用地不能一味采用拍卖、竞价的方式，房管局拟考虑采用全新的招、拍、挂相结合方式进行土地公开出让。如一幅土地首先进行用地开发的技术招标，让符合技术条件如环保、规划等的开发商入围，再进行拍卖竞价。

　　今年以来，广州土地出让竞投激烈，不少出让的土地高于起拍价30%以上成交，其中一幅种鸡场地块更高于底价一倍以上成交。在这种市场背景下政府计划出台土地出让新办法，房地产业内人士分析认为，政府定出土地出让底价原本已经符合市场价格，在高于原底价20%以内都是正常的，否则就过高了，而高地价必将拉升楼价。因此，政府采用招、拍、挂相结合的方式卖地，意味着不再是采用价高者得的做法，可以把一部分不熟悉

广州楼市，盲目过高估算广州房地产市场的开发商排除在外，达到把土地价格控制在合理范围内，从而调控楼价的目的。

　　

　　图：新的土地出让办法出台后，各发展商竞争的将不再仅仅是拍卖价，开发前期的标书将成为另一个关键。

　　建议新办法加强限制楼宇规划

　　针对政府计划出台的土地出让新办法，有房地产业内人士提出建议表示，政府可在制定土地招标书时，对楼宇规划、外立面、户型等作出限制，尤其是户型的设计，可以限制楼盘的中小户型比例必须达到一定比例，以此控制开发商多建适合普罗大众居住的中小户型单位，限制“非普通住房”的建设。另外，如对楼宇规划、楼宇外立面等加以限制，也可让楼盘更适合于广州城市规划发展。

　　新办法可预防楼盘烂尾

　　对于新办法，也有开发商表示，招、拍、挂结合卖地将进一步提高房地产开发的进门门槛，减小中小开发商的发展空间。

　　因为如果仅是竞价卖地，开发商只要根据自己的财务计算和对市场楼价的估算就能初步估算出投地的最高限价，开发商所需成本很少，即使中小型公司也能自己操作。但如果采用先投标的方式，开发商将要进行前期的规划设计。而一般完成初步楼宇规划设计的约需50万元左右，如果再要设计出初步外立面、户型和园林的，至少要100万元左右的资金。这对于中小型开发企业来说，并不是一个小数目，而且花了钱并不一定能取得土地。因此，新的土地出让方式可能会把更多中小型开发企业拦在房地产开发门外。

　　不过，有房地产专家也指出，从另一个角度看，实行新办法后，进入房地产开发的门槛进一步提高，楼盘烂尾的可能性也进一步降低，可确保楼市的健康发展。

　　（金陵／编制）