热点：珠江新城住宅3000－4000元/平方米起拍

　　专家提醒：房屋拍卖能否交吉、产权能否过户才是关键

　　■新快报记者谢蔓文／图

　　11月30日上午，位于珠江新城、广州大道中东侧的丽晶华庭的57套住宅单位（共5105平方米），将在广东亚洲国际大酒店公开拍卖。该标的是中国农业银行2005年拍卖处置资 产中最引起关注的物业之一，拍卖行初步预计起拍价在3000元－4000元+平方米之间，起拍价不到目前珠江新城楼价的50%。

　　据了解，丽晶华庭57套住宅单位将首先整体拍卖，再分拆拍卖。对于此次拍卖，房地产业内人士认为，单从价格看，该标的单价“超笋”。但同时也必须认识到，该标的存在权属证明只有预售契约；楼盘尚未交清土地出让金，除了拍卖单位外，楼盘其他单位也都尚未取得房产证；单位属于无租约不交吉物业，欠费情况不详等三大风险因素。因此，有意竞拍的买家在出手时须格外小心谨慎。

　　拍卖价远低于二手价

　　据了解，本次拍卖的57套单位，分别位于B栋银莱阁8－27层，单位建筑面积从45平方米至140平方米不等，其中以100平方米以上的大单位居多，100平方米以下的则包括75平方米、78平方米和80多平方米等。

　　而据合富置业中介地铺的数据显示，今年6月1日“

房产新政”执行前，丽晶华庭的二手售价约为5000元+平方米左右，价格与同区的楼盘南天广场较为接近，但较星汇园、漾晴居、远洋明珠等7000-9000元+平方米的二手售价则偏低。而在租赁市场上，丽晶华庭的两房单元如果家私电器齐全，租金为2200-2300元+月，较旁边的星汇园两房单元约4000-4500元+月的租价便宜不少。因此，丽晶华庭的租金价格对比显得相对优惠，较为适合白领工薪阶层，单位租赁市场颇为活跃。

　　过户、办理房产证均存在困难

　　据了解，此次拍卖的57套单位目前的权属证明为预售契约，并有天河区法院判决执行强制过户的执行通知书。执行通知书已明确：广州市国土房管局应协助农行单方面办理交易签证手续。不过，由于权属人和抵债企业拒不履行法院强制过户裁定，该57套单位至今未办过户。另外，该57套单位还属于无租约的不交吉物业。

　　也就是说，从目前的情况看，该57套单位不但法院强制判决执行过户没有成功，单位的使用人也不是单位的产权人，很可能买家在成功竞拍取得单位后，短时间内得不到单位的产权，还得不到单位的使用权。

　　另据查，由于丽晶华庭还欠缴数额不明的土地出让金。根据目前的政策，除非楼盘补交齐土地出让金，否则这批单位难以办理房产证。因此，竞买人在拍卖场上成功竞得的“预售契约”房产办里过户，归到竞买人名下后，便不得再次转让，除非已经取得房产证。所以，即使成功拍得该单位，也只适合用作自住或者放租。

　　

　　■丽晶华庭实景

　　拍卖提醒

　　房屋拍卖能否交吉是关键

　　拍卖行资深人士表示，一般拍卖标的要成为拍卖场上流通的商品，其基本要素就是产权清晰，起码需具备房产权证或预售契约或确权书。如果法院或银行均不参与拍卖成交过后的权证变更、过户手续办理事项，需由原业主或买受人自行办理。这样，办理产权交易手续会相对麻烦，故即使拍卖成交价格能获利，但办理产权时也需花一定的时间和费用，甚至有些买家会出现最终办不了房产证的情况出现。

　　因此，拍卖行资深人士提醒参与拍卖的投资者：房屋是否交吉、产权能否顺利过户，是房屋拍卖的关键问题。虽然拍卖行会在标的推出拍卖前，负责按照相关法律程序查证业主的真实身份及房产的相关情况等等，但投资者在参拍前一定要了解清楚标的的产权是否明晰。对于没有产权证的商品房，可询问拍卖公司得拍后能通过何种渠道取得房产证。确实不能取得房产证而只能在得拍后获得房屋使用权的，要了解清楚权限范围。

　　（Robby／编制）