3000家企业掘金CBD（市场分析）

　　

　　在国家宏观经济政策调控之下，房地产的消费层面不约而同地呈现出一派观望景象。而以国际金融保险业为主的大型企业却纷纷抢滩CBD楼市，北京CBD已初步形成了以金融保险机构为龙头，中介、咨询等现代服务业协调发展的产业格局———

　　抢滩黄金地段

　　近日，从中国企业国际化论坛传出消息，截止到今年三季度，北京CBD区域共有入驻企业3010家，其中现代服务业企业占65.51％，跨国公司904家。目前，北京CBD已初步形成了以金融保险企业为龙头，中介、咨询等现代服务业协调发展的产业格局。

　　位于建国门外大街与东三环交会处，占地约30公顷的CBD，目前正在开发建设的项目大部分为公寓、写字楼。据了解，全球500强跨国公司中，已有185家来京投资，投资项目共355个，投资总额122.6亿美元，占到北京实际外商投资的1/3左右。CBD是500强企业最集中的地区，目前，约有100强在CBD设立办公机构。由于

中国经济的持续增长，跨国企业对中国尤其是CBD未来的发展形势看好，企业扩张、办公地点的新一轮选址也由此拉开序幕，预计到2008年将有400家500强企业进驻CBD。根据北京商务中心区综合规划方案，未来的CBD不仅是商务中心，更是财富、信息中心。

　　国内外各大基金、投资集团正是看到了这些，因此也开始把目光集中在CBD这个炙手可热的区域。这对于开发商来说是一个难得的机遇，因为这个市场的蛋糕在政府的支持下做得相当大，不至于僧多粥少。

　　CBD带热写字楼地产经济

　　当CBD的象征味道越来越浓的时候，CBD的地产经济也随之活跃非凡，当然，土地的价格也毫不含糊地水涨船高。

　　进入2005年，在国家宏观经济政策调控之下，

房地产的消费层面不约而同地弥漫一派观望景象。而此时，以国际金融保险业为主的大型企业却纷纷抢滩CBD楼市，大举吃进写字楼项目，使CBD反而呈现出一派繁荣热闹的景象。6月份，26家中国金融机构还共同发起成立了北京CBD金融商会。

　　今年以来，有关金融保险类巨头抢滩CBD的消息不断：位于CBD南端的富力

双子座之中的一座被摩根斯坦利整购，银泰中心一栋楼也被中保集团整购，而位于CBD北部的远洋新干线的一栋楼被扬子基金买走。北京CBD管委会副主任常树奇介绍说，CBD管委会正考虑整合社会资源，对区域内所有的项目进行整体包装和整体招商，以吸引更多金融机构、世界500强企业入驻。为充分整合CBD的开发建设，CBD管委正考虑通过第六届商务节、京港洽谈会等机会，将CBD的写字楼项目进行打包，然后到海外进行整体推介，组织开发商进行招商和整体连动。

　　从2004年到2008年，CBD将会提供350万平方米的产品，这些项目将公寓、商业、酒店、会议中心、展览和娱乐综合在一起，这些建筑的大量涌现，将使写字楼的功能更加丰富和完善，让进驻这些写字楼的企业可以享受到全面的商务服务。但是，CBD的写字楼供应很可能面临一个断档期。CBD写字楼的需求在今年下半年虽会出现一个高峰，但也呈现一副开发与供应滞后的态势。专家表示，由于CBD近来的巨大变化与投资环境的明显改善，使得金融保险类企业趋之若鹜，纷至沓来。但是，眼下这样一个阶段性的“断档期”，有可能引起市场的波动。

　　据了解，由于今年第二季度CBD地区新入驻的写字楼品质较好，该地区整体租金比上一个季度略有上升，CBD内甲级写字楼的平均租金报价已达到了每月32美元/平方米，比上一季度增长5.7％。“下半年北京CBD市场的写字楼放量将少于上半年，因此空置率将有一定程度的回转，租金也会进一步提高。”高力国际中国华北地区常务董事高晓晖女士如是说。目前，CBD的平均租金在25美元/平方米/月左右，高的可以达到40美元以上。如果租用100平方米的话，一年的租金将达到3万美元左右，一些大公司甚至要为此付出80万美元以上（包括各种杂费）。对于进驻的公司来说也是一项不小的负担。

　　小企业昂首挺进CBD

　　以往谈起CBD，都离不开那些知名的顶级企业，可是近两年，越来越多的小企业昂首阔步地挺进CBD。2004年，将近600家小企业挤进了这块寸土寸金之地，2005年CBD新入驻的小企业依然如火如荼，高昂的地价并没有阻挡住他们的步伐。

　　这些新入驻的小公司，大部分集中在价位相对便宜的CBD内的边缘位置，但也有一部分进入了最顶级的国贸中心。对于这种现象，地产界业内人士分析，其实小企业傍上CBD对企业的发展极有好处，在某种情况下，CBD甚至成为小企业的“孵化器”。这种一傍涨身价的情况由于长期存在，几乎已经形成一种轮回：企业在创业时期进入CBD，发展起来后就撤出到相对便宜的地方，然后又有新的小企业进入……对于小企业来说，选择CBD有几个好处，既可以提升企业的品牌形象，又可以沾上大企业的光。比如一家小型旅行社入驻CBD，挑选的位置紧挨两家大型旅行社，当消费者到那两家询问情况的时候，也会顺便到这家旅行社咨询一下，而相对便宜的价格吸引了很多来咨询的消费者。事实也确实如此，这样的择邻安排使其增加了不少生意。消费者也会因为他的选址而更加放心他的服务，并视其为大旅行社中的一员。这种“借光”的行为在CBD写字楼里屡见不鲜。

　　所以，虽然CBD的房租很贵，但由于他能提供孵化一个大企业必备的条件（比如超强的信息集纳功能、攀上大企业的交际平台等，甚至很多资源可以与大企业共享），所以还是有很多企业舍得花高价进驻。一位CBD中小公司的负责人说：“我们得到的比付出的租金要多得多。”

　　有人认为，随着小企业的大批进驻，势必会将CBD的租金拉下来，但地产商们则持相反的观点。虽然小企业无力负担过高的租金，但在高端写字楼市场，小企业毕竟只是陪衬，大量的大型公司仍然占据着主流，他们的长期存在保证了CBD的租金水平。

　　《市场报》(2005年11月21日第四版)