广州社区商铺投资调查之七———爱都新天地

　　创业就在家门口

　　撰写：新快报记者刘燕红张潇

　　社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业更多的是仰仗个人智慧和小本钱的结合。

　　社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。

　　经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版）、逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等六期，受到广大读者的关爱和好评。

　　本期广州社区商铺投资调查，记者遴选了位于海珠区的爱都新天地广场进行投资分析，探讨广州首个“社群商业”模式的投资经营。

　　白领小区辐射南洲商圈

　　国外的一本经济学杂志曾经论断：“未来具有潜力的商用物业将出现在这些新建的轨道交通、城市交通枢纽、公共绿地的周围以及中心城区外围的大型生活社区和城市现有的一些区域性商业中心内。”

　　以爱都新天地所处的地理位置而言，这似乎精准地预言了爱都新天地商用物业的巨大升值潜力。当然，社区商铺投资除了考虑其地理位置，也要讲究小区周边环境的发展前景以及消费结构、消费氛围的发展与配合。爱都新天地的商铺并非完全为小区内住户所设，地处交通枢纽核心，辐射周边小区的30万常住人口反倒更符合其商业定位。以下是记者调查后获悉的爱都新天地商业广场的投资优劣要素，仅供参考：

　　地理位置交通枢纽核心

　　爱都新天地广场，位处东晓南路与南洲路交会处，属于南广州的交通枢纽位置：距地铁二号线支线与广佛地铁双地铁交会站点仅100米之遥，是目前海珠南唯一的双地铁上盖商业中心；临近广州内外环入口，直接连接番禺新火车站、南沙、新机场、珠三角珠

高速公路网；临近广州海珠唯一客运枢纽———海珠客运站，是人流聚集中心。这些优势使爱都新天地广场所处位置不仅仅是广州市区的交通枢纽，而且还是广佛地区、珠三角区域的交通枢纽。

　　根据广州市地铁总公司的一项数据调查显示，地铁一号线与二号线交会站公园前站，每天的客流量大概在11万人次左右。那么可以预见，距地铁二号线支线与广佛地铁双地铁交会站点不远的爱都新天地未来每天的人流量也将不会少于10万人次。

　　据记者的调查发现，时下南洲路虽有一些正在经营的商铺，但多是临街小铺或大型社区里的小商铺，并以经营饮食、小百货、小五金等的中低档商铺为主；另外，南洲路还有一些裙楼商铺，但受限于规模，目前尚未形成气候。

　　人口构成白领

写字楼引领30万常住人口

　　从爱都新天地商业广场的主要消费人群可以看出，爱都新天地所在的小区住户以及写字楼的上班族还有以南洲路为中心的方圆1.5公里内，有逾30万常住人口。

　　星群制药厂和广州化学试剂厂两间大型工厂都在南洲路一带。而爱都附近还有晓港湾、金碧花园、英豪花园、嘉鸿花园、金玫瑰园、万华花园、南洲花园等大型社区楼盘已经入住多年，使得该地段的居住氛围已经成熟。此外，多个新楼盘在建或正处于销售中，包括第三金碧、颐景华苑、晓城、叠水雨林、丽林景苑、顺景商港(写字楼项目)等楼盘，为爱都新天地商业广场未来的消费潜力注入新的活力。

　　目前，爱都新天地所在的南洲路上有“百佳”和“好又多”首尾呼应。专业人士认为，类似的品牌商家的进驻，通常是带动社区商业成熟的关键，同样也是一个区域商业成熟的重要“标杆”。据了解，目前已有多个品牌商家“陈兵”南洲路，因此商业前景被普遍看好。

　　消费特点讲究潮流、快捷、便利

　　根据分析可知，与爱都新天地一马路之隔的星群制药厂和广州化学试剂厂的中高级人员及后来商品房小区如英豪花园、金玫瑰园等的住户收入都不错，当他们需要到一些中高档消费场所如西餐厅、娱乐场所、购物场所等地方消费，由于目前周边商业经营档次较低，都要到滨江路、江南大道中、河北等地方。

　　目前，爱都附近的新兴消费群也正加速聚集。据悉，南洲路板块近期在推的一些楼盘，如颐景华苑、叠水雨林等，成为投资者吸纳新一批讲求生活享受、追求生活质量的租客的新目标。具体到爱都新天地而言，其项目定位是高层次的年轻白领人士，楼盘形象十分鲜明，据悉，目前该盘的客户中80％以上是大专以上学历的买家。其一手均价为5000元/平方米，每套总价多在二十万元左右，很多都是前卫的年轻买家。众所周知，小区的消费多以日常的实在消费为主。而爱都所在的小区业主和写字楼的职员都属于正在打拼的外来年轻白领，他们的生活节奏会快很多。所以其消费群的另一个特点就是讲究潮流、快捷、便利。

　　商铺租售价位中档

　　在调查中，我们发现，目前南洲路的一手商铺价格已经上涨不少。今年元旦期间，英豪花园的发展商以竞拍方式推出首期35间临街商铺，结果被“一抢而空”，成交均价高达22000元/平方米，比三年前的售价上升了四成多。据该区一些中介机构反映，近期南洲路一带求租求购二手商铺的客源大幅增加，这些客户嗅出这一区域日渐浓烈的商业气氛，期望捷足先登，在快速上升的初期入市。

　　另外，据中原地产的成交数据显示，爱都新天地附近的南洲路一带的商铺首层平均租赁价格在100-120元/平方米左右，平均售价为25000元/平方米，投资回报率为6%左右；但一些经营时间较长的首层商铺如万华花园，其首层部分商铺的租赁价格已达300元/平方米以上。相比之下，爱都新天地的租售价格还是比较实惠的，且租金价格与旭景家园等楼盘的价格相当。

　　

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