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 2005年1月18日，《财经》年会：世界·中国2005在北京举办。本次年会主办方为《财经》杂志，年会主题为预测与战略。图为国华置业有限公司董事长兼总经理房超在议题六: 衣食住行2005发展趋势上发表观点。（图片来源：新浪财经）
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2005年1月18日，《财经》年会：世界·中国2005在北京举办。本次年会主办方为《财经》杂志，年会主题为预测与战略。以下为国华置业有限公司董事长兼总经理房超在议题六: 衣食住行2005发展趋势上发表观点：
房超：各位代表大家下午好！我发言的题目是对房地产行业发展趋势的展望，大家都知道2004年房地产行业是很不平凡的一年，一方面房地产市场是供需两旺，从全国来看房价
处于加速上升的事态。另一方面，国家宏观调控政策(2004年)，包括土地政策、房地产市场交易规范等相继出台，对引导房地产协调发展都发挥了非常大的作用。2005年整个房地产发展的趋势大概是什么样的变化？我们谈一点儿粗浅的看法。
一、房地产开发的主体将更加区域集约化和规模化。大家都知道现在全国有3700家房地产公司，最大的房地产公司在市场占有率也不超过1%，任何了解行业发展规律的人都知道，这是非常非常初期的阶段，房地产走商业化的阶段只有十几年的时间，由于分散式、粗放式的开发，造成房地产在开发过程当中出现结构不合理、产品质量低下、投诉多、浪费资源，因为土地资源是不可再生的，影响城市整体价值的提升，因此房地产是非常热的热点。当然还有其他很多的因素，但我们认为房地产开发主体不够规模化、集约化是重要问题之一。
二、房地产主流产品将一军突起。现在由于我们房地产开发主体还是以活跃的民营企业为主，还处在原始积累的阶段。所以资金实力和开发经验都是很有限的，在这种情况下我们看占房地产90%的产品还是短期的产品(住宅产品)很快销售掉，对私有型的物业，房地产主流产品是符合城市发展规划，市场定位很准确，建筑精良，发展商坚持长期持有，着重后期的经营，能够实现土地价值的最大化和城市价值的最大化，以及可持续发展，这种产品我们认为是主流产品，现在主流产品占的比重不是非常大，我刚才说了可能受到因素的制约，一个是开发主体实力不是很雄厚，另外是原始积累阶段。第二是金融环境不允许，现在房地产主要是依靠贷款，作为从金融支持来看，贷款占了90%以上，没有其他的金融产品，很单一。
贷款随着政策的变化，又在不断的调整和变化，所以为了防止资金链断掉，所有房地产商都考虑短期经营，注重短期的业务，使主流产品不能充分的形成。随着WTO之后，国外产品准入进入中国市场，这是资金密集型产业，对金融依赖很强，对房地产产生很大的作用。当城市完成原始积累的时候，从政策导向更注重引导那些主流产品进入这个城市，而不是允许一些粗放式的开放。从市场的选择来看，一些短期效应的产品，现在已经是非常饱和了。特别是在一些不够发达的城市，房地产开发已经出现了过分的膨胀的局面。所以今后在产品导向上市场也会作出选择，市场的选择是一个无形的手，会引导房地产开发企业多生产主流产品。北京和上海这种趋势非常的明显，我想全国会逐步形成主流产品一军突起的局面。
三、升级换代加速了，提高产品品质成为必然。在北京和上海，越是品质高、性价比好的房子，越受到追捧。这几年房价在不断的提高，在提高的里面有很重要的因素就是结构性的提高，以前房子都是毛坯房，最近几年精装修的房子越来越多，带会所、完善的房子越来越多，属于附加值，没有可比性，这些也带来了房价的提升，但这些提升是阶段性的。但总体来讲性价比好的房子、适合市场的房子、主流的房子会越来越多。现在基本上每开发一个楼盘都上一个台阶，每更换一年的时候，房地产产品都会出现一些新的产品、品质。这个趋势很明显。另外利益起动也促使开发商提高品质，大家都知道土地供应国家现在进行调控，变得越来越少了，前期工作周期变得非常长，每个土地的持有者肯定是希望通过提升单位土地面积产品的附加值来赚取效益，这是整个利益趋势的原因，所以对房地产质量我们是乐观的。
四、建筑节能和环保的要求越来越受到关注。过去房地产都没有注重节能，但现在随着国际形势的改变，水、电、煤气等都在不断的提升。从我们国家统计，整个能源消费当中，建筑能源消费占到30%以上。我们有10份的能源消费有3份是建筑消耗掉的。另外国外不但注重投资，也注重运行成本，他们讲究是总成本最低。
因为现在我们消费行为还不是特别成熟，所以大家忽略了建筑节能问题，建筑运行成本比较高。我们测算了一下，一般的建筑在寿命周期之内，运营成本都超过了初投资(购置成本)，如此大的成本会被越来越多的消费者和开发商所关注和重视，这一块也是一个明显的变化。过去强调是景观，所有的房子都是隔离木墙，还有飘窗，广州飘窗是不批的，北京新批准的2003年建筑规划，也提出了要求。这一块将产生比较大的变化。
最后由于市场强劲的需求，我们认为房地产在2005年还会保持比较快的发展速度。这是大家争论比较多的问题，因为现在看房地产由于结构不合理，粗放式的开发出现了很多问题，但很多问题不能一概而论，房地产是支柱产业，跟经济发展速度和人民收入增长是吻合的。要调控是什么呢？就是生命周期短的产品。短时间没有发现，长时间由于消费提高，人们会判断。整个行业是不可能崩盘的，但某一个楼盘崩盘是有可能的。如果说的不对请大家指正。
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