文图／记者 席韶阳 今年6月1日起，凡购买不足2年的商品房转手交易，按其出售价格全额征收营业税。而此前，只是对房屋买入价和卖出价之间的差额征收营业税。
在武汉，以一套价值30万元的房屋为例，房主若出售此房，按5.8％的税率计算，仅营业税就要缴纳1.7万多元，这使房屋买卖的成本大幅增加。
不过，很快就有人发现这种次新房的交易费用是可以通过其他方式绕过去的。如今，这些做法被冠以“合理避税”之名，在江城的二手房交易市场“流行”。
近日，记者对此作了一番调查。
次新房交易“
合理避税”
今年8月份，经人指点，武昌的张女士在卖房时，就以“先公证后过户”的方式成功地绕过了1.8万多元的营业税。
张女士的房子是2001年秋买的，但是直到2003年冬才拿到产权证。按新政策，要到今年12月才能享受免征营业税的优惠政策，否则，将按成交价的5.8%缴纳营业税。8月份卖房子时，张女士和买主陈先生以32万元的价格达成一致，交易时双方都不愿意承担1.8万多元的营业税。谈判一度陷入僵局。
后经人指点，张女士提出以先公证后过户的方式绕过营业税，和平解决问题。方法很简单，陈先生付清房款，拿到两证后，暂不办理过户手续。双方先到公证处办理公证，申明从今年12月起（即两年期限终结的时间），陈先生可以全权代表张女士办理这所房屋的买卖过户及代收款手续。
付了钱，却要等4个月后才能真正拥有产权，陈先生的心里不免有点打鼓。但在和张女士充分沟通之后，考虑到对方的难处，他也就答应了这个提议，毕竟，房子他还是很满意的。
其实，张女士这种“先公证后过户”的做法，只是较为常见的一种避税方式。据记者了解，眼下江城流行的避税方式花样繁多，主要有以下几种：
先签合同，再过户。这种方式和张女士的做法有些类似。一般是买卖双方在交易合同中将价格定死，说明无论以后房价是涨是跌，都按照合同定价交易。买方先预付部分房款，等2年期限到期后再付清全款，办理过户手续。今年7月，在某高校工作的王先生就是以这种方式买下了同事的房子，对方为了表示诚意，主动提出将房产证交给王先生保管，自己只保管土地证。由于房屋的2年期限正好在今年圣诞节前后，双方约定，届时同事回国休假时办理过户手续，付清全款。
王先生坦言，其中风险性极高，对方若不是知根知底的同事，他也不敢以这样的方式购房。
做低交易价格。营业税税费的多少直接取决于房屋交易价格，因此，一些房主为了少缴税，就会采取“阴阳价”的方式交易：找一些小评估公司把合同上的交易价格故意做低，使缴税的税基减少；而暗地里，房屋的实际交易价格要远高于合同价格。实际上，这种做法属违法行为。
以债务协议代替交易协议。即将买卖双方的交易关系变成债务关系。双方谈好交易价格后，签订债权协议，买房者的购房款当成借款借给卖房者，这就使卖方变成了买房者的债权人。为起到约束作用，在协议中约定双方不准反悔，如果一方违约就要给对方交一大笔违约金，并且注明是以房屋做抵押。等房屋产权证过了2年期限后，双方再到相关部门办理房屋抵押过户手续。
缴税多半双方分摊
避税手段花样百出，目的无非只有一个：少缴或不缴营业税。
回望江城房市就能发现，今年6月执行的“房产新政”，对江城二手房市场的影响是显而易见的。“6月份，房龄在2年以内的次新房房源急剧减少，交易量下降了近七成。”21世纪不动产珞狮北路店店长胡翠告诉记者，6月起，很多房龄在2年以内的业主转入观望期，这种状态持续了两个多月，直到8月下旬，市场才开始逐渐回暖。
“眼下，无论是卖房的还是买房的，基本都能正视营业税了。”顺驰武汉分公司的马亮告诉记者，
“该卖的还是要卖，该买的也还是要买。”胡翠称，如今，对于营业税该谁缴的问题，交易双方一般都能协商解决。这项本该由卖方缴纳的税费，在实际交易中，往往是由买卖双方分摊解决。
至于买卖双方承担的费用比例，则看双方协议解决。据了解，他们多数都是采用对半分摊的做法。但对于那些比较紧俏的房源，卖家因为不愁房子卖不出去，所以会把营业税全部踢给买家。
“经常会有客户询问我们，是否有规避营业税的方法。”马亮称，无论哪一种避税方式，其中都暗藏了很多潜在的风险，而且这些风险却是很难规避的。因此，我们会鼓励客户以分摊的方式解决营业税。“作为中介机构，我们并不愿意卷入这些不可知的交易风险中。”马亮说。
“没有完全保险的避税方式。”就记者上述提到的几种避税方式，武汉淘房网负责人陈巨林说，要避税的是卖方，但多数避税方法最终都是将风险转嫁到了买家身上。“碰到不地道的卖主，买家完全有可能会落得‘房财两空’。”
逃税有风险，请君细思量
交易双方费尽心思避税，有哪些风险呢？
武汉易斯创律师事务所律师陈宇认为，“既有市场风险，也有政策风险，还有一些不可抗力因素带来的风险。”
他说，虽然有些避税手段并不违法，但并不意味着其中就没有风险。因为房屋的价格是变动的，如果2年期到来时，正赶上房价上涨，卖主觉得自己的房子卖亏了，进而毁约不卖房了。而买方这时已缴纳了部分或全部房款，而且付出了时间代价，其中的损失谁来补偿？任何一方毁约，都会带来一系列的矛盾和纠纷。
陈宇分析认为，首先，“先公证后过户”的做法中，双方确立的只是委托公证。虽然办理公证时，双方需持有效证件同时到场，但卖方若毁约，他随时可以单方面撤销公证，而且不需要被委托人（即买方）到场就可办理。这造成的直接结果就是，约定时间到期后，买方根本无法单方面办理过户手续。
其次，房屋交易实行的是登记备案制度，只要没有到产权登记机关办理过户手续，该房屋在法律上就仍然归卖方所有。因此，若遇到恶意骗钱的卖主，他完全可以在收到房款，并将两证交给买主之后，再自行到房管部门将两证挂失，然后再申领一套新证。由于产权记录仍未发生变化，卖主仍可持新办理的两证作抵押贷款或二次销售。这对买方来说无疑是非常糟糕的。
还有意外因素造成的风险。比如，“先公证后过户”或“先签合同再过户”的避税方式中，如果在办理过户手续以前，卖方离异或意外身亡，房屋的所有权就会变更。假如卖方因故身亡，则其房屋就变成了遗产，办理遗产继承手续后，该房屋就可能产生多个不同的权利人。对买方来说，原本一对一的交易变成一个对几个，无疑会带来很多麻烦。
最后，债权债务风险。如果卖方因欠债将房屋两证作了抵押，那么，届时买方即使拿着委托公证也仍然办理不了过户手续。若情节严重，房屋还可能会被查封。
由于抵押房屋是不能流入市场再交易的，因此，“以债务协议替代交易协议”的方式虽然可以保证房子不出意外，能有效保护买方的利益，但通过这种方式避税，卖方就要承担相当大的风险。因为一旦买方因房价下跌等因素而变卦，不愿再购买该房屋，那么在要求退还购房款时，完全可以按照协议规定的利率，要求卖房者支付相应的利息。如果当初规定的利息较高，卖方就亏大了。
武汉市房地产交易中心市场流通科科长龙克虎认为，随着相关制度的日益完备，时下所谓“流行”的避税方法也未必就真能管用。他说，比如做低交易价格的做法，房产部门有严格的审查制度，房屋交易时，工作人员会对房屋交易价格和评估价格进行审查，若低于同地段、同类型房屋的最低价，就会被打回去重新评估。因此，即使以此避税，往往也只能参考相关部门公布的普通住宅交易价格来操作，不可能低得太离谱。
陈宇律师认为，交易双方的某些避税手段虽不违法，但毕竟是以逃避国家税收为目的的，而且其中暗藏风险。若以侥幸心理避税，一旦风险来临，届时蒙受的损失就不仅仅是眼前省下的这点利益了。
（《财富金刊》独家报道，转载请注明出处。）
|
