住宅标准呼之欲出 引导楼市回归理性（市场观察）

　　国家统计局的报告显示，9月末，全国商品房空置面积1.09亿平方米，同比增长10.8％。其中，商品住宅空置面积6006万平方米。在不久前的2005中国（深圳）住博会上，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲透露，中国住宅性能评定国家标准目前正在报批，预计不久即会向全国发布

　　“皇帝的女儿不愁嫁”

　　近年来，楼市旺销，房地产市场持续火暴，房价尤其是一些大城市的房价上涨过快，针对这一现象，今年以来，国家相关部委分别出台一系列政策和文件抑制房价上涨过快的趋势，房地产市场的空置率升高，说明国家对房地产市场的宏观调控已取得一定成效。如何选择能够满足生活需要的房子，成为众多购房者的又一难题。

　　由于

房价上涨过程中出现了“皇帝女儿不愁嫁”的情况，一些房地产开发商忽略了房地产的品质和性能。在房地产开发过程中，多极力鼓吹交通便利、地段稀缺、风格个性等要素，引导消费者不知不觉地将眼光停留在这些方面，忽视了房子本身的性能；即使有各种评定活动，诸如绿色住宅、生态住宅、健康住宅、环保住宅等，但大部分的购房者对商品房的建筑科技真正内涵也并不了解，很难单一地据此判断其品质的优劣。

　　记者在采访中也了解到，相当一部分消费者在选房时，往往第一步是先看位置是否合适，交通是否便利，然后再看价钱和面积能不能接受，最后才考虑到

户型设计。而在看户型设计时，也只是看看

样板间和户型图，而这种做法不足以判断户型的好坏和房子是否适合居住。特别是期房和准现房，占有相当一部分市场份额，往往是刚开始打地基时就已经开始接受预定了，大大妨碍了消费者对住房品质的判断，等入住后才发现其适用性与前期判断大相径庭为时已晚。

　　中国建筑科学研究院建筑设计院副院长曾捷女士曾表示，由于种种原因导致中国的房地产开发市场上存在着三大误区：第一个误区是重风格轻功能，二是尺度不当、粗制滥造，三是内在的品质不够档次，也正是由于这些误区导致居住品质下降、适用性不足。

　　行业呼唤国家标准

　　据了解，国外早就有类似的评定制度以促进当地房产开发的质量和水平，有的国家甚至将类似文件作为法律纳入房产市场的管理，如法国于1945年就制定了建筑新技术、新产品评价制度，1974年，法国还建立了以一栋新建住宅为对象的性能评定制度；日本制定了工业化住宅性能认定制度。

　　有数据显示，欧洲国家的住宅平均寿命在80年以上，美国住宅平均使用年限为44年，而我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍。“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”童悦仲称，“北京上世纪70年代中后期开始兴建高层建筑，目前高层建筑已占城市住宅总量的75％，但很多都已经出现了问题。”

　　房屋是使用时间较长的耐用消费品，由于其复杂性和后验性，许多质量问题在买楼时往往并不能被发现，只有等到入住一段时间后才能渐渐地发觉，虽然《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业应当承担保修责任，但目前房地产公司多为项目公司，存续期较短，有的只一两年，往往房子卖完后就消失得无影无踪。而即使当一个住宅项目因工程质量出现问题时，其维修维护的费用也十分巨大。对于普通老百姓而言，就住宅质量问题和开发商交涉，也往往都处于不利地位。

　　业内人士认为，住宅质量认定和保证保险制度对住宅市场健康发展的作用是不可低估的，它仿佛一道围栏，把质量问题限定在购房人之外。随着资源节约活动的开展，水价、热价、电价等相关经济政策的相继出台，将对居住成本产生一定的影响，那些性能低、品质差的住宅将处于高成本运行的劣势。

　　欲引导楼市回归理性

　　童副主任强调说，这是全国唯一一部《住宅性能评定标准》，关于其他一些住宅性能方面的一些企业和群体出了一些标准，例如“健康住宅”等一些标准，作为国家的性能标准只有这惟一一个。这个标准不仅要反映住宅的综合性能水平，体现节能、节地、节材等产业技术政策，倡导一次装修，还要引导住宅开发和住房的理性消费。适用于中国城镇新建和改建住宅的性能评定，而不是单纯的评优标准。

　　据介绍，对住宅性能的综合评定分为五个方面，即住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等。评定级别分为A、B两级。其中A级又分为1A级为经济适用性住宅，2A级为舒适性住宅，3A级为高舒适度住宅，最高等级，B级是性能达不到A级标准但仍可居住的住宅。

　　由于住宅本身也是一个具有“技术含量”的商品，最终必定会走向价值决定价格、质量引导竞争的局面。据专家介绍，住宅性能标准里面的多项硬指标，每一项都是旧材料、旧技术难以达到的，它将迫使开发商大量使用新材料、新技术，并引导开发企业建设集适用、环保、舒适、经济等性能为一体的高品质住宅，而最终受益的将是买房的普通市民。

　　《市场报》 (2005年11月07日 第四版)

　　作者：本报记者　程蕙芬　王旭辉