二手房真假合同逃税内幕

　　建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法，于是二手房买卖就有了以下“新的交易内幕”。

　　近段时日，27岁的陈先生每天下班后匆忙回家，因为他委托的北京某家房产中介公司卖房的工作人员频繁地领着不同的买家，来看他准备出售的房。

　　陈的房子位于北京市海淀区的一个普通住宅小区，建筑面积为132平方米，购买时的价格每平方米为6100元人民币。该小区紧临轻轨13号线知春路站，10号地铁站于2008年北京奥运会前开通。在去年10月，他和妻子用三年多辛苦积攒的钱首付20％购买了这套新商品房，但每月4000多元的还贷压力，让他们打算将房子出手，另觅小户型房居住。

　　“现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、

国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5％的营业税。

　　陈先生怕原来的房价和营业税等加在一起的价格把买家吓跑，但又不想自己亏本将房子出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形，这让陈先生未见喜色，反倒是顾虑重重。

　　真假两份合同

　　陈所担心的是，在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。

　　由于陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格中包含了以下几项：房子原来的总价80.52万元、房子

装修的5万元、银行按揭利息的2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。

　　此外，如果以原价每平方米6100元出手，这个总价约为96万元需要额外缴纳营业税40260元人民币。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。

　　尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总交易价格依然降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元每平方米。“这个价格，我分文没赚，还搭上了装修的人工。”陈说。

　　“我们可以把交易价格做低。”这家中介的工作人员称，中介公司可以和买卖三方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介公司按照当地市场价签订。后者被业内称为“假合同”，专门为避税而来。

　　如果以陈先生这套房子原价每平方米6100元签订“假合同”，房产中介可以直接向税务部门少交7735元营业税“（7272元－6100元）×132×5％”和2320元契税“（7272元－6100元）×132×1.5％”，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰）。

　　记者从北京

顺驰、中大恒基、我爱我家等房产中介公司了解到，这种避税方式很普遍。“只要把房子看好了，避税就是下一步要考虑的。”位于北京海淀区大运村对面的中大恒基内的一位工作人员表示。

　　一般而言，这种避税方法主要是针对二手房的全款交易。“全款交易量占我们公司二手房买卖的一半左右。”北京顺驰一位工作人员表示。北京顺驰是顺驰不动产网络集团的子公司，后者是中国最大的房产中介公司，在全国29个城市拥有900家连锁店。

　　记者获悉，二手房买卖市场中，由于目前转按揭被叫停，买方需要补齐卖方的银行贷款，然后再办理抵押贷款。“当卖家的首付款在20％的底线上时，买二手房贷款和全款付清的金额相差不大。”一位业内人士表示。

　　打擦边球

　　今年6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。

　　据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15％，客户委托量下降20％，成交量总体下降30％。

　　二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。据称，目前北京大大小小的房产中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8两月公布的未办理续期备案的企业就有40余家，已注销备案的企业有6家，无有效联系方式的企业有4家。

　　“但二手市场低迷并不是中介公司违法的理由。”一位房地产专家表示。他认为，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

　　北京市通州区建委产权交易中心工作人员表示，对于二手房交易合同的审查，主要对房屋朝向，申请人资质等方面。而具体房屋交易价格以及由此所需交纳的房屋交易营业税，则具体由当地税务部门考察。

　　“房屋产权过户是在建委产权中心进行，只要那里通过就没问题。”一位知情人士称，他认为，只要建委方面没有异议，税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。

　　记者了解到，当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时，仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价，并没有一个准确的尺度。从北京市建委8月中旬首次向社会发布二手商品住房交易市场成交价格看，“线条过粗，参考价格有限。”这为二手房买卖留下了逃税空间。

　　风险暗藏

　　“在我们这里交易的顾客都十分安全，没有就此有过纠纷。”一家中介公司人员说。如果不是炒房者，自住型买家不会刻意毁约。“反正是为了居住。”

　　但事实上，对于买卖双方而言，掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售

　　时估值降低，未来缴纳20％的个税会更多。

　　以陈先生的这套房子为例。买家如果下次出手时，税务部门认定的价格是每平方米6100元，而不是实际交易的每平方米7735元。如果按7272元出售，这位买家需要额外承担3.9万元个税“（7272元－6100元）×132×20％”。分析指出，未来房地产交易征收个税的可能性很大。

　　因此，对于陈先生等卖房者和一些买房者而言，中介公司帮忙避税的做法暗藏极大风险。（据《财经时报》）

　　记者观察

　　避税与逃税之别

　　陈海保

　　在很多人看来，二手房交易中的避税问题成为一个业内公开的秘密。但究竟何为合法避税和非法逃税，又有谁去考究呢？建设部门和税务部门对待交易中逃税的做法往往视而不见。

　　由于受到房产政策的打压，今年6月以来，整个二手房交易量下滑，让房产中介的生意受到影响。中介的生存根基在于收取房产交易额中2.5％的手续费，而这需要成交量来支撑。

　　当房产市场低迷不振，二手房流通瞬间减少，一些中小中介公司开始出现重组潮，关门大吉已成普遍现象。存活下来的，则需要挖空心思维持自己的生计，避税和逃税的手段屡见不鲜。

　　如果是“以租待售”、“找物业改底单”和“不过户先公正”这几种形式去避开营业税，则无可厚非，与相关法规不冲突，但在交易中故意“做低交易价格”，实为偷税漏税，违反税法。

　　中介公司们为了抢夺客户资源，就在市场中散播自己能把合同的价格做得更低，营业税、契税和印花税相应交得更少。对工薪阶层的买房者而言，能少交则少交。正是市场中存在这种供需关系，违反法律的事情才开始放在桌面上谈。

　　除了监管困难这个冠冕堂皇的理由之外，各级地方政府也没有出台严厉的政策去规范二手房交易，以此加速二手房的流通，增加税收。但这无形中助长了市场中这股歪风，毕竟偷税漏税属于违法行为。

　　如果说房地产市场信息需要进一步透明化，那么房产交易环节也需要避开暗箱操作，如此，中国房地产市场才可能在净土中逐渐成长。

　　记者提示

　　避税招数和风险

　　房产新政实施后，契税、营业税、个人所得税等成了二手房中绕不过的“坎儿”，房屋交易额下降，买卖双方及中介的利润被大大摊薄。为增加销售量，一些房产中介迅速推出了避税对策。

　　第一招：以租代售

　　房产中介代卖方找到买主后，若买卖双方不愿承担营业税，买家先以向原房主租住的方式入住，交给原房主房租。等原房主的产权证满两年期限后，再办理过户手续。这样，卖方不会再为房子购买不足两年要缴营业税而发愁，同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。

　　风险：目前以租代售是两年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

　　第二招：不过户先公证

　　先通过买卖双方公证买卖合同，并约定两年期满后再行过户。买方为防止卖方两年间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后，将房产证留于买方或第三方公证人保存。

　　风险：在我国有关的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生房产纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买房人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。

　　第三招：找物业改底单

　　买卖双方可找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样就避免交纳营业税和个人所得税了。

　　风险：改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。（陈海保）