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我市二手房交易指导价大幅提高
新增税费多由购房者“埋单”
本报讯 （记者陈毅彬）我市二手房交易新指导价实施已经满月了，市场反映如何呢？记者昨日走访了我市几家房产中介机构，发现新指导价对中介机构影响不大，而买房者则为
新增税费“埋单”。21世纪不动产厦门成林加盟店店长王飞告诉记者，目前厦门二手房交易市场上，卖方往往采用“实收款”的方式，这也就意味着买方要为各项税费“埋单”。而房产中介由于只收取中介费，加上目前二手房市相对较淡，新指导价出台也没有对交易造成多大影响，所以中介方受到的影响基本不大。厦门市钟山物业有限公司的林珠玲经理也表示，新指导价出台，新增加的税费多由购房者支付。新交易指导价的出台，其目的之一是为了规范税费缴纳行为，防止低报成交价逃避税费征收。那么，在卖方把税费转嫁到买方的情况下，买方是如何避税的，其受新指导价的影响又是如何呢？请看业内人士分析。假设现在的卖方当初购得此房的价格为3000元/平方米，面积为100平方米（2年以前的普通住宅），现在以4200元/平方米的价格出售给买方。由于二手房指导价为无装修单价，于是在卖方把税费转嫁到买方的情况下，买方通常的避税方法是把成交价降低，差额部分用“装修款”补齐，其与卖方会达成类似这样的合同：该房子成交价甲方（卖方）实收42万，其中房价30万，乙方（买方）另补甲方（卖方）装修款12万元。这样一来，该二手房的成交价就为3000元/平方米。理论上这是合法的，但由于装修费用是一块灰色地带，这就给避税留下了空间。那么，二手房新指导价出台以前，假设该地区指导价为2500元/平方米，于是3000元/平方米的价格虽然高于指导价，但与当初卖方的买入价相同，所以该笔买卖的买方的契税计税标准就为3000×100＝300000元，而卖方1.5%的个人所得税可以免征。二手房新指导价出台后，假设该地区新指导价为3500元/平方米，这样一来，该笔买卖的卖方个人所得税虽然可以免征，但由于成交价低于指导价，因此买方的契税和印花税等其他税费仍须按新指导价缴纳，于是契税方面，买方就得多交500×100×1.5%＝750元。而不管二手房交易指导价如何调整，房产中介机构通过该笔交易所得的中介费是不变的，为42万元×2.5%（卖方1.5%，买方1%）＝1.05万元。为什么买方要为卖方的税费“埋单”呢？21世纪不动产厦门无间加盟店销售副理龚星透露，如果买方不这么做，卖方为了达到实收款项与心理底线相符，就会提高房子的出售价格，这样的话，买方其实没占到便宜，所以在厦门，卖方把税费转嫁给买方已成为二手房交易市场上的一个潜规则。提高二手房指导价后，有的人认为二手房又要涨价了，不过业内人士也有不同看法。记者在厦门房地产联合网上看到评论认为：税收提高，对于马上购买二手房确实不利，因为逃税难了。不过对于房地产市场来说是好事，因为可以更有效地抑制炒房。(来源：厦门晚报)
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